Mercado imobiliário: perspectivas para 2017

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017

Do Terra

Por meio de uma economia fortalecida e consistente, é possível alcançar inúmeros benefícios, como melhora na confiança e renda do consumidor, baixa inadimplência e aumento da empregabilidade. Todos esses fatores asseguram, de certa forma, requisitos propícios para a aquisição de um imóvel, seja ele comercial ou residencial.

  

Existem muitas perspectivas de melhora para o mercado imobiliário em 2017.

 A seguir, vamos trazer quais são elas e os fatores-chave que vão influenciar o setor no próximo ano.

  

Vamos lá?

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017

Inflação em desaceleração

A inflação brasileira saiu de 10,7% em 2015 para, aproximadamente, 7,2% em 2016.

Para 2017, a previsão do mercado financeiro para a inflação é de 5,07%, conforme divulgação do Banco Central no último Relatório Trimestral de Inflação, documento que possui as expectativas para a economia.

No entanto, Ilan Goldfajn, presidente do BC, comunicou que tentará conseguir atingir meta central de inflação de 4,5% estipulada para o próximo ano.

Redução da taxa de juros

A taxa de juros, quando mantida alta, onera o crédito e colabora pra inibir o consumo das famílias e a injeção de capital das empresas, elementos mandatórios para a recuperação do crescimento da economia.

Porém, ainda de acordo com o mercado financeiro, para 2017, a estimativa da taxa de juros é de 11%, o que presume uma queda maior no próximo ano.

Produto Interno Bruto (PIB)

Outro fator que contribui para a recuperação do mercado imobiliário é o crescimento do PIB, posto que desempenha o papel de medir o comportamento da economia brasileira, além de ser a junção de todos os bens e serviços feitos em território brasileiro.

Nesse sentido, a perspectiva é favorável à indústria imobiliária, pois o Banco Central enxerga um cenário dessemelhante para 2017 e mais satisfatório do que o vivido pelos brasileiros em 2016. A instituição anunciou que o PIB deve crescer 1,3% em 2017.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) também vê crescimento do PIB em 2017. Segundo Alejandro Werner, diretor do hemisfério ocidental do órgão, é esperado que a economia brasileira atinja seu ponto mais baixo este ano para ter um crescimento positivo no próximo.

O FMI estimou um avanço de 0,5% no PIB, contra uma projeção de crescimento nula feita nos dois últimos levantamentos do órgão.

Outros indicadores

Ademais, de acordo com o BC, a projeção é de que outros indicadores voltem a crescer. Os investimentos devem chegar ao fim de 2017 com uma alta de 4% ante uma queda de 8,7% em 2016.

No consumo das famílias, espera-se que mais números positivos sejam apontados: a organização prevê uma alta de 0,8% no próximo ano.

Benefícios provenientes de uma economia fortalecida

Com o desemprego e a inflação em alta, o consumidor visa adiar o sonho da casa própria, já que ele enfrenta mais dificuldades para assumir dívidas e fechar novos negócios.

Ainda, perante um cenário de retração econômica, os bancos se tornam mais criteriosos para conceder empréstimos.

No entanto, para 2017, a previsão é de que haja redução de juros, o que faz com que a economia fique mais aquecida.

Com isso, as empresas podem colher alguns benefícios. São eles:

Melhora na confiança e renda do consumidor

Com a melhora das perspectivas sobre a inflação, a confiança e a renda dos brasileiros tende a aumentar.

Isso porque consumidores confiantes, com possibilidades positivas em relação ao emprego e, consequentemente, à condição financeira, compram mais, o que ajuda no aquecimento da atividade econômica.

Dessa forma, mesmo bens maiores, como automóveis e imóveis, que, no momento atual - de acordo com o INEC (Índice Nacional de Expectativa do Consumidor) - as pessoas estão mais cautelosas para adquirir, apresentarão excelente performance de vendas.

Baixa inadimplência

A melhora da dinâmica da economia também está ligada à queda da inadimplência.

Esse é um fator preocupante, visto que indica maior risco de que parte das vendas efetuadas e/ou serviços contratados não sejam recebidos, o que gera uma reação em cadeia.

Vamos supor que um consumidor tenha adquirido um imóvel e não tenha conseguido pagar. Dessa forma, ele tenta fazer um acordo para devolver o imóvel para a construtora. Essa, por sua vez, pode ter que cortar funcionários, o que tem reflexo direto no aumento do desemprego.

A melhora da inadimplência é um dos fatores determinantes para que o mercado imobiliário volte a crescer.

Aumento da empregabilidade

O aumento da empregabilidade também é um aspecto importante e influencia diversos setores da economia.

Em 2017, economistas preveem que o desemprego deve ceder, o que também influenciará positivamente o mercado imobiliário.

Crédito imobiliário mais barato

Com uma economia mais estável, o mercado imobiliário é influenciado positivamente, já que, assim, os consumidores voltam, também, a ter crédito disponível.

Afinal, em um ciclo econômico crescente, há crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta.

Quem atua no setor sabe que a falta de crédito para financiamento de imóvel é uma condição necessária para o avanço do mercado imobiliário no Brasil.

Baixo crédito imobiliário em 2015 e 2016

Entre 2015 e 2016, o mercado imobiliário brasileiro viveu um momento com muitas especulações e dúvidas.

Em 2015, o resultado desfavorável do setor foi puxado pelo enfraquecimento na economia nacional e incertezas políticas. Em virtude disso, a taxa de juros era alta e o crédito mais escasso.

Conheça o mercado imobiliário de Niterói

Estudo inédito constatou que 75% das pessoas que compram imóveis em Niterói residem no próprio município

Do jornal O Fluminense

Estudo inédito realizado pela Brasil Brokers constatou que 75% das pessoas que compram imóveis em Niterói residem no próprio município. Entre as pessoas vindas de outras localidades, 10% são procedentes de São Gonçalo, 7% do Rio de Janeiro e 1% de Maricá, sendo que os 7% demais são provenientes de diferentes regiões. Isso demonstra que Niterói, que possui o maior Índice de Desenvolvimento Habitacional (IDH) do Estado e um dos maiores do País, tem sua população crescendo muito mais “organicamente” que por um movimento de migração.

Porém, para abrigar esse incremento populacional, a antiga capital do Estado do Rio possui atualmente um índice de verticalização da ordem de 42%. Isso é superior a grandes cidades como São Paulo, com 28%, e Rio de Janeiro, com 38%. Na comparação com as cidades vizinhas, a diferença é maior ainda. São Gonçalo possui apenas 8% dos domicílios edificados como apartamentos e as vizinhas Itaboraí e Maricá possuem somente 1% de construções verticais.

A pesquisa aponta que esse índice de verticalização deve aumentar ainda mais. A maioria dos compradores de imóveis possui de 25 a 54 anos e está crescendo, o que demonstra a continuidade da demanda para compra de imóveis nos próximos anos. De acordo com dados do IBGE, em 2000 haviam 200 mil niteroienses nessa faixa etária (44% do total de habitantes do município). Já em 2010 o percentual desse grupo passou a ser de 47%, cerca de 221 mil cidadãos.

Outro ponto verificado pelo estudo é que o município se destaca no Estado pelo grande desenvolvimento imobiliário nos últimos anos. Dados apontam que 2200 apartamentos foram lançados por ano na cidade, de 2009 a 2014. Apesar do preço mediano do metro quadrado dos imóveis lançados em 2014 em Niterói ter sido de R$ 7.360,00, esse valor no lançamento já chegou a superar o patamar dos R$ 10 mil no bairro de Charitas, deixando para trás valores praticados nos bairros mais valorizados da capital fluminense.

Isenção de Imposto de Renda sobre venda de imóvel também vale para quitações

Do Consultor Jurídico

Por Brenno Grillo

As legislações que tratam de outorga de isenção devem ser interpretadas literalmente, como determina o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, não cabe pagar Imposto de Renda sobre montantes recebidos por venda de imóvel e que serão usados na quitação de financiamentos habitacionais assumidos anteriormente.

Mauro Campbell Marques destacou em seu voto 

que o texto questionado não apresenta qualquer restrição 

ao uso do produto da venda para pagar financiamentos de imóveis

Herman Benjamin, relator que ficou vencido 

no julgamento, entendeu que não há como ampliar 

a abrangência da lei para pagar financiamentos 

habitacionais.

Assim entendeu, por maioria, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Fazenda Nacional questionava o uso do valor da venda de um imóvel no pagamento de um financiamento contratado tempos depois da compra do primeiro bem. O órgão argumentava que a Receita Federal proibiu esse tipo de operação na Instrução Normativa 599/2005.

O parágrafo 11, inciso I, do artigo 2º da IN ficou assim redigido: “O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.

Para o ministro Mauro Campbell Marques, que redigiu o voto vencedor, o recurso da Fazenda Nacional não deve ser concedido porque as restrições impostas pela Receita Federal vão contra o objetivo da Lei 11.196/2005, que garantiu a isenção se o dinheiro for aplicado na compra de imóveis em até 180 dias após a celebração do contrato de venda. A norma, destacou, visou otimizar o mercado imobiliário e reduzir a tributação sobre o capital usado.

“A necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas também não socorre a Fazenda Nacional, isto porque a literalidade da norma insculpida no art. 39, da Lei n. 11.196/2005 exige apenas a aplicação do "produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda”, disse o ministro.

“Não há qualquer registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial”, complementou Campbell Marques, que foi seguido pelos ministros Og Fernandes e Assusete Magalhães.

Voto vencido

O relator do caso, ministro Herman Benjamin, teve seu voto vencido no julgamento. Segundo ele, o recurso deveria ter sido provido porque a norma que concede a isenção deve ser interpretada literalmente, como define o artigo 111 do Código Tributário Nacional, que abrange em seu inciso II a outorga de isenção.

E, na norma questionada, a redação é a seguinte: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

É justamente no trecho “aplique o produto da venda na aquisição” que está a controvérsia. Segundo Herman Benjamin, a norma busca estimular o financiamento imobiliário e a construção de novos imóveis, ou seja, objetiva aquecer o mercado imobiliário. “Não se referem, portanto, a operações já existentes (já resguardadas pelo regime jurídico aplicável às obrigações e contratos inadimplidos), mas àquelas cuja realização visam propiciar”, disse sobre a norma questionada.

“Não há, por esse motivo, como ampliar a interpretação do termo ‘aplicar na aquisição de imóvel’ para o sentido perseguido nos autos (equiparar o ato de adquirir ao ato de quitar obrigação preexistente)”, complementou o ministro.

Entendimento de segundo grau

A decisão de Mauro Campbell Marques seguiu o entendimento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Para a corte de segundo grau, a instrução normativa da Receita extrapolou seu poder de regulamentar ao criar uma restrição não prevista na lei.

“Como se pode ver da reprodução acima, a Lei nº 11.196/05, ao dispor acerca da isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu que, no prazo de 180 dias da venda, seja aplicado 'o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País'.”

De acordo com o TRF-4, a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo imóveis adquiridos posterior e anteriormente à alienação de outro bem similar. “A lei estabeleceu como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.”

A corte de segunda instância explicou também que o legislador, se quisesse usar como requisito a aquisição do novo imóvel, teria detalhado isso na norma, e ainda deu uma aula de gramática à Fazenda Nacional: “Logo, o verbo nuclear da hipótese de incidência prevista na norma isentiva não foi adquirir , mas sim aplicar na aquisição [...] A diferença entre 'adquirir' e 'aplicar na aquisição', apesar de sutil, é de máxima relevância para a correta interpretação (literal) da norma isentiva veiculada no art. 39 da Lei nº 11.196/05”.

O tributarista Fábio Calcini, do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, elogia a decisão do STJ e destaca que a norma da Receita Federal inseriu ilegalmente uma exigência não prevista em lei: a utilização do produto da venda do imóvel para quitação total ou parcial de bem adquirido à prazo ou já possuído pelo alienante.

"O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, sem deixar de realizar uma interpretação literal da isenção, nos termos do art. 111 do CTN, não deixa de levar em consideração a finalidade do texto normativo a fim de proporcionar efetivamente uma justiça fiscal e fomentar as operações imobiliárias", detalhou o advogado.

Clique aqui para ler o voto vencedor no STJ.

Clique aqui para ler o voto vencido.

REsp 1.469.478

Mercado é aquecido por universitários no início do ano

Maior parte dos estudantes é do interior do estado, aponta a Lello Condomínios

Do ZapPro

Janeiro é considerado o melhor mês para os corretores de imóveis, isso porque o número de buscas por um novo imóvel cresce muito. Isso ocorre tanto para venda quanto para a locação.

Em relação ao aluguel em São Paulo, o aumento nas buscas de imóveis se deve especialmente à busca de estudantes do interior paulista ou de outros estados que vão começar a estudar em universidades paulistanas e precisam de um lugar para morar ao longo dos próximos anos.

Início do ano o número de locação de imóveis aumenta (Foto: Shutterstock)

A pesquisa feita pela Lello condomínios, aponta que a locação de imóveis para estudante provoca um aumento de  30%  a 35% do volume de contratos de aluguel fechados de janeiro até março.

Segundo o levantamento, os tipos de imóveis mais procurados normalmente são apartamentos de um ou dois dormitórios, situados próximo a estações de metrô e com bom estado de conservação. “Além da localização, imóveis mobiliados, por exemplo, favorecem de forma significativa na hora da escolha”, diz Roseli Hernandes, diretora de Locação de Lello Imóveis.

Roseli explica que as unidades com esse tipo de perfil, disponíveis para locação e situadas em regiões próximas às faculdades, costumam ser alugadas mais rapidamente nesta época do ano.

“O fechamento dos contratos de locação pode ser agilizado quando os pais dos estudantes concordam em ser fiadores e apresentam as condições necessárias para a aprovação da ficha. Mas outra modalidade muito utilizada é o seguro-fiança”, conclui a diretora da Lello.

Vendas de imóveis residenciais recuam 30% em novembro em SP

Vendas de imóveis residenciais novos somaram 1,724 unidades, alta em relação a outubro mas queda na comparação com novembro de 2015

São Paulo: novembro foi o melhor mês de 2016 

na quantidade de imóveis lançados, segundo o 

Secovi-SP (Jurema Oliveira/Wikimedia Commons)

Do Exame.com

São Paulo – As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo em novembro de 2016 somaram 1.724 unidades, volume 14,4% superior a outubro do mesmo ano e 30,3% inferior a novembro de 2015.

No acumulado de janeiro a novembro de 2016, foram comercializadas 14.048 unidades residenciais, volume 18,7% inferior ao total vendido no mesmo período de 2015, de acordo com pesquisa divulgada nesta quarta-feira, 18 pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

A cidade de São Paulo registrou em novembro de 2016 o total de 3.214 unidades residenciais lançadas, volume 45% superior ao percebido em outubro e 8,8% inferior a novembro de 2015.

No acumulado do ano, os lançamentos totalizaram 15.603 unidades, queda de 19,5% em comparação ao mesmo período de 2015.

A velocidade de vendas – indicador que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas – foi de 6,5% no mês de novembro de 2016, apresentando melhora frente ao patamar de 5,8% de outubro.

Com isso, a capital paulista encerrou o mês de novembro de 2016 com a oferta de 24.968 unidades disponíveis para venda, um acréscimo de 1,6% em relação ao mês anterior.

Avaliação

Novembro foi o melhor mês de 2016 em quantidade de imóveis lançados. Somado com outubro, os dois meses representaram 35% do total de lançamentos do ano.

“A quantidade de lançamentos nos meses de outubro e novembro merece destaque, porque comprova a volta, ainda tímida, da confiança dos incorporadores na economia e no funcionamento das nossas instituições”, analisa em nota o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Previsões

O Secovi-SP espera recuperação do mercado imobiliário na capital paulista em 2017, em decorrência dos primeiros sinais de melhora do cenário macroeconômico e da conjuntura local.

“A previsão para este ano é de reversão das tendências negativas da economia. E esse movimento, mesmo que lento, poderá propiciar o crescimento do mercado imobiliário de 5% a 10%”, afirma o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação, Emilio Kallas, em nota distribuída à imprensa.

Kallas acrescenta que outro fator preponderante para uma mudança de patamar é a renovação do ânimo dos empreendedores com a eleição de João Doria (PSDB). Na sua avaliação, o novo prefeito é sensível à economia de mercado e entende que o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento travam o setor imobiliário. Na sua avaliação, Doria estaria disposto a estudar melhorias consideráveis nesses marcos regulatórios.

O presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, acrescenta a importância da redução da taxa básica de juros, que podem chegar ao patamar de 10% ao ano no fim de 2017.

“A queda permanente da Selic vai permitir que a caderneta de poupança, fonte de recursos para o financiamento à produção e à comercialização de imóveis, volte a ser atrativa”, observa. Na sua avaliação, isso fará com que os saques diminuam, e a captação volte a ser positiva.

Amary espera também que os bancos voltem a diminuir as taxas de juros para crédito imobiliário, colaborando com a recuperação das incorporadoras.

O novo consumidor do mercado imobiliário

Do site do CRECI/RJ

Como a transformação do comportamento do consumidor atinge o mercado imobiliário A globalização e a facilidade de obtenção de informações que a internet proporciona às pessoas nos dias de hoje resultou em um novo comportamento dos consumidores de todos os setores. A tecnologia conduz, mesmo que indiretamente, o desempenho de profissionais de diversos mercados, definindo quem está ultrapassado ou apto para melhor atender as necessidades dos clientes atuais. No mercado imobiliário não está sendo diferente. O consumidor mudou. E o mercado precisa acompanhar essa transformação. 

Em tempos modernos com a popularização da internet, o comprador em potencial não se sente mais tão dependente do corretor imobiliário. Com o acesso ilimitado de informações, o consumidor deixou de ser passivo e ficou mais exigente com o profissional que irá atendê-lo devido às possibilidades de obter os dados necessários da unidade imobiliária com apenas um clique e sem sair de casa. Sendo assim, os papeis se inverteram. O consumidor passou a ir em busca do profissional, e não o contrário. 

Para a Doutora em Gestão da Inovação Tecnológica, Aleksandra Sliwowska, mesmo a internet oferecendo um mar de possibilidades, o consumidor não deve deixar o bom senso crítico de lado. 

– Aceitar que a informação fornecida pelo Google é inquestionável, é um grande erro. A internet se torna uma poderosa ferramenta que permite, rapidamente, a avaliação de diversas possibilidades pelo consumidor, entretanto, o espírito crítico deve estar sempre em alerta, pois é importante destacar que qualquer foto publicada da unidade imobiliária mostrará apenas o que o imóvel tem de bom. Por isso após as pesquisas, o imóvel desejado deve ser visitado para melhor verificação – afirma Aleksandra. 

Apesar do avanço da tecnologia, o consumidor imobiliário permanece prezando antigos costumes como a visitação e o contato direto com o profissional de corretagem imobiliária, porém, em condições um pouco diferentes. Nos dias de hoje, o tempo é escasso para muitas pessoas. O atendimento do corretor de imóveis deve ter objetividade e simplicidade, fatores fundamentais para a eficácia de uma intermediação de sucesso. O profissional deve ser claro, íntegro e comprometido com o serviço que está prestando e de forma eficaz conseguir resolver qualquer requerimento do consumidor. 

Em busca de sua independência e de seu primeiro imóvel, o empresário de 26 anos Diego Rodrigues, conta que recorreu à internet para procurar unidades a venda e avaliar a atual situação do mercado imobiliário no Rio de Janeiro. Após conseguir os dados e informações necessárias, realizou as visitas pessoais a estandes de vendas no bairro de Jacarepaguá. 

– Após extensa pesquisa online, comecei o processo de busca do meu imóvel. Defini a região que gostaria e o tipo de unidade. Optei por um imóvel na planta. Em Jacarepaguá há muitos investimentos imobiliários a serem lançados. O primeiro contato com um corretor de imóveis que tive foi em uma das minhas visitas aos estandes de venda e fez toda a diferença para a minha decisão. Ele me ajudou com as dúvidas burocráticas e fez com que todo o processo de compra fosse mais ágil, algo que, com certeza eu não conseguiria pela internet, por exemplo – ressalta Diego. 

De acordo com a doutora Aleksandra, as questões mais consideradas em um atendimento pelos clientes hoje, é a capacidade que o profissional tem de entender o problema do potencial comprador e ajudá-lo de forma prática a resolvê-lo. 

– O corretor precisa ser capaz de entender quais são as reais necessidades de seus clientes, bem como a sua capacidade de pagamento. Vamos lembrar que, a compra de um imóvel é a realização de um sonho e que muitas vezes, pelo sonho cometemos loucuras, das quais não seremos capazes de concluir. Então um intermediário qualificado faz toda a diferença!  Outra questão é a paciência que envolve orientação mais tempo suficiente para que o cliente se convença de bons argumentos, bem como persistência que resulta na busca e oferecimento de infinitas possibilidades para um cliente que poder ser um pouco mais indeciso. Além disso, mesmo que a transação não seja efetuada, deixar uma boa impressão pode render futuras indicações – conclui Sliwowska. 

De acordo com pesquisas realizadas neste ano de 2016, o novo consumidor de imóveis ainda sofre com velhos problemas como:

• Imóveis com informações desatualizadas;
• Desconhecimento de documentos e excesso de burocracia;
• Atendimento despreparado;
• Falta de mais informações desmotivando a conclusão da transação imobiliária.

Vale destacar que uma das grandes inovações dessa era tecnológica é a utilização das mídias sociais para realização de negócios imobiliários. Nelas, a comunicação entre o cliente e o profissional se tornou mais íntima, e a famosa “viralização na web” é uma das mais potentes formas de marketing.

Ressalta-se que, as novas ferramentas apresentadas pela era tecnológica  devem ser utilizadas com intuito de agregar o atendimento do  corretor de imóveis. Todavia, os mecanismos tradicionais permanecem de forma significativa influenciando os potenciais compradores. 

Deborah Mendonça, diretora da CIPA e Presidente da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), afirma que os gestores de todos os setores do mercado imobiliário devem investir em novas ferramentas tecnológicas para acompanhar essa nova geração de consumidores: 

– Existem dois fatores primordiais para o consumidor nos dias de hoje, que interligados, movem as transações imobiliárias, são eles: o tempo e o custo.  As empresas devem buscar maior interatividade por aplicativos e dispositivos móveis. Investir em tudo aquilo que possa facilitar as atividades dos clientes. A automatização de todos os serviços, como por exemplo, os pagamentos, são investimentos necessários para aprimorar essa integração. A geração atual de consumidores busca uma comunicação mais instantânea, de pronta resposta. Claro que existem clientes que não são adeptos ainda a essas tecnologias, mas nós como profissionais temos sempre que olhar para o futuro, e estarmos aptos para atender toda a variedade da categoria. 

Não são apenas os meios de comunicação entre as partes que mudaram na relação entre o profissional de corretagem imobiliária e seu cliente. O perfil do consumidor também teve alterações. Há alguns anos que a busca por imóveis não vem apenas de recém-casados ou de uma família tradicional que ficou mais numerosa e busca um imóvel maior. 

– A categoria de jovens como consumidores no mercado imobiliário vem crescendo bastante. A busca pela independência, juntamente com o ingresso no mercado de trabalho são fatores que estão influenciando muito nessa expansão – destaca Deborah Mendonça. 

Os jovens na faixa de 25 anos e os idosos são consumidores em potencial que estão exponencialmente crescentes no setor imobiliário. Em busca de autonomia, movimentam o setor de unidades imobiliárias compactas. Com isso, o corretor de imóveis deve ficar atento, pois são públicos diferentes que possuem prioridades opostas na hora de adquirir o bem. 

– Normalmente, pessoas mais maduras ainda têm característica de olho no olho, de visitar o imóvel, conhecer as instalações, ter contato direto com o corretor. Pessoas mais idosas morando sozinhas darão prioridade a bairros com uma infraestrutura que lhes garanta uma maior independência. Os mais jovens tendem a procurar equalizar a localização do imóvel com o local de trabalho e, caso possuam uma renda mais elevada, valorizam edifícios que possam trazer funcionalidades que facilitem suas vidas no dia a dia – esclarece a doutora Aleksandra Sliwowska.

Registro de imóveis: saiba como orientar seu cliente

É importante que o futuro comprador saiba dos extras que a documentação exige

Do ZapPro

Em busca de uma residência o cliente vai atrás de uma corretora e conhece um profissional que indica locais. Juntos eles negociam o valor com o proprietário, o cliente entrega sua documentação pessoal, faz o pagamento e… lá vêm os registros do imóvel.

Para não haver surpresas, o corretor deve dizer ao cliente que ele reserve uma quantia extra para o pagamento da documentação da futura casa ou apartamento. Alertado pelo seu corretor, o engenheiro carioca Rodolfo Uchoa já havia se preparado para “encarar” o gasto extra quando resolveu comprar seu primeiro apartamento. Ainda pesquisou bastante sobre os procedimentos e separou um montante para a nova casa e outro para impostos e cartório. “Mesmo assim fiquei surpreso, porque os valores são bem altos”, relembra ele.

O importante é que o morador pode se mudar 

antes da papelada estar pronta (Foto: Shutterstock)

O corretor deve alertar ao cliente que a primeira das taxas é o chamado ITBI, que significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos, uma despesa básica na hora da compra. Custa, em média, 3% do valor da escritura, e é paga sempre à vista. “Ela é sempre responsabilidade do novo proprietário, porque diz respeito ao interesse do comprador. Tem um ditado que diz ‘quem não registra não é dono’, e todos os compradores querem ser donos”, pontua o especialista Jorge Sakamoto, da JKS Imobiliária.

É bom que o futuro proprietário saiba que a venda do imóvel é feita apenas por meio da outorga da escritura pública ou através de Contrato de Compra e Venda com força de escritura pública – no caso de financiamentos bancários ou de Sentença Judicial. Para fazer a escritura é preciso providenciar uma série de documentos, principalmente da matrícula (registro do imóvel, que custa 4,5% o valor da escritura), e cópia da notificação do IPTU. Mas há exigência de outros documentos como RG, CPF, certidões de nascimento atualizado ou de casamento atualizado – com todas as averbações de alteração de estado civil –, comprovante de endereço, e demais certidões pessoais com referencia à transparência dos vendedores, e que não terão impedimento para venda do imóvel. Tudo passa pelo profissional de corretagem.

A lista de certidões inclui Certidão Negativa de Ação Cível e de Família e Execução Fiscal, Certidão negativa da Justiça Federal, Certidão Negativa da Receita Federal e Certidão Negativa da Justiça do Trabalho. “O tempo para obtenção destas certidões são sete dias. Feito a escritura, ela é encaminhada para o Cartório de Registro de Imóveis competente, que também pede prazo de sete dias para a conclusão”, explica Sakamoto. E apesar de toda esta burocracia, o novo morador pode se mudar para o imóvel antes que essa papelada esteja pronta, desde que, ou conforme o que foi combinado entre vendedores e compradores. Um corretor registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis cuida de quase todo o processo até a entrega das chaves.

IGP-M, que reajusta aluguéis, acumula 6,88% em 12 meses

Do site da Abami

A primeira prévia de janeiro do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel, registrou uma inflação de 0,86%, taxa superior ao 0,2% da primeira prévia de dezembro. O IGP-M acumula taxa de 6,88% em 12 meses, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV).

A primeira prévia de janeiro de 2017 do IGP-M foi calculada com base em preços coletados entre os dias 21 e 31 do mês de dezembro de 2016.

A alta da prévia entre dezembro e janeiro é resultado do avanço da taxa em todos os três subíndices que compõem o IGP-M. A inflação do Índice de Preços ao Produtor Amplo, que mede o atacado, subiu de 0,3% em dezembro para 1,13% em janeiro.

O Índice de Preços ao Consumidor, que mede o varejo, passou de uma deflação (queda de preços) de 0,02% em dezembro para uma inflação de 0,4% em janeiro. Já o Índice Nacional de Custo da Construção subiu de 0,12% para 0,22% no período.

Fonte: Agência Brasil, 10/01/2017

Preço dos imóveis deve cair ao menor nível em 2017

Para quem quer comprar a casa própria e está confiante na recuperação da economia, o ano que vem pode reservar oportunidades

A partir de 2018, preços devem começar a subir

Do Exame.com

São Paulo – Apesar de o cenário político e econômico do país não permitir traçar uma previsão clara sobre qual será o desempenho do mercado de imóveis para o ano que vem, em um ponto os especialistas concordam: após uma queda real de 6,25% nos últimos 12 meses, os preços de casas e apartamentos tendem a ficar estáveis em 2017.

No ano que vem, o mercado deve atingir o fundo do poço quando se fala de preços, segundo João da Rocha Lima, professor do Núcleo de Real State da Poli-USP. “Considerando um cenário no qual a economia comece a se recuperar devagar, e a inflação caia, os preços devem ficar estáveis até voltarem a subir”. Além disso, as construtoras já estão com margens bastante apertadas para diminuir preços, diz Lima. “Não há espaço para mais quedas”.

Apesar de ainda não haver no horizonte a previsão de um aumento de renda dos consumidores para incentivar a compra da casa, a expectativa de Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), é de que ao menos o nível de desemprego pare de piorar no ano que vem. Nesse cenário, o executivo aponta que empresas preferem deixar os preços estáveis e aguardar uma retomada da economia.

Estoque ainda é problema

A exceção nesse cenário são empresas que ainda têm estoque de imóveis prontos e precisam de dinheiro. “Essas construtoras querem se livrar dessas unidades o quanto antes. Como consequência, cobrarão preços mais atrativos por elas”, diz Lima. Amary concorda, ainda que, assinala, há menos empresas nessa posição agora do que nos últimos anos.

Apesar de não serem divulgados dados confiáveis sobre o tamanho do estoque de imóveis prontos, que geram mais custos para as empresas, Lima acredita que o problema ainda não foi resolvido por conta de um aumento no cancelamento dos contratos já firmados, que acaba fazendo com que o estoque de imóveis volte a aumentar. No acumulado deste ano até outubro, foram distratadas 37.702 unidades, 33% das unidades entregues pelas construtoras no período.

Geralmente, os contratos de imóveis na planta são cancelados porque o mutuário não consegue financiamento bancário no momento da entrega das chaves, seja porque ficou desempregado ou porque os bancos aumentaram as exigências frente a um aumento na inadimplência e do desemprego.

“Há quem diga que, para cada imóvel vendido, dois contratos são cancelados. Esse problema deve ser solucionado até o final do primeiro semestre de 2017, quando a economia deve começar a melhorar. Mas não temos dados precisos sobre isso”.

Processo de distrato imobiliário pode ser regularizado pelo governo

Congresso Nacional já recebeu a proposta

Do  ZAP em Casa

Na última segunda-feira (5) foi enviado ao Congresso Nacional, uma proposta para a regulamentação dos distratos de imóveis, para quem não sabe, o distrato imobiliário é quando há uma desistência da compra ou venda do imóvel na planta.

De acordo com a proposta, será fixado em um dispositivo legal, uma porcentagem para a devolução dos valores que foram pagos pelo comprador nos casos de distrato. Essa regra dará maior clareza e previsibilidade aos compradores e construtoras do quanto será pago no momento da desistência do imóvel.

A proposta também vai fixar um prazo de carência de atraso da obra antes que a construtora tenha que ressarcir o cliente. O prazo deverá ser de seis meses, que é o que tem sido aceito pela Justiça.

Como funciona o distrato imobiliário atualmente

Hoje, quem desiste de comprar um imóvel, pode entrar em acordo para receber o dinheiro de volta. Se não estiver satisfeito com o valor, a pessoa pode recorrer à justiça, e exatamente isso que o governo quer evitar. O processo fica travado na justiça e a construtora não consegue revender o imóvel.

Dessa forma, a intenção do governo é criar medidas que ajudem as construtoras e o consumidor, garantindo que ele recebe o dinheiro de volta.

Aluguel mais barato aumenta o número de locações em Niterói

Segundo estudo realizado pelo Secovi, em 2016, o preço médio das locações teve baixa de 8,33%

Do jornal O Fluminense

Aluguéis mais baratos voltam a movimentar o fluxo de locações na cidade. Em alguns casos a diminuição do aluguel pode chegar até em 30% se comparados ao primeiro semestre de 2016. De acordo com estudo realizado pelo Sindicato da Habitação (Secovi Rio), assim como no Rio de Janeiro, o preço do metro quadrado para locação em Niterói sofreu baixa.

A baixa nos preços foi determinante para o cirurgião-dentista Heráclito Dambyski 

conseguir alugar seu novo apartamento em Santa Rosa, na Zona Sul de Niterói 

Foto: Evelen Gouvêa

Na capital, em média, o preço ficou em -6,02%, enquanto por aqui, a queda registrada foi de -8,33%. Para especialistas, o índice é reflexo de um reajuste necessário que envolve uma série de fatores eventuais e econômicos. A medida tem surtido efeito e desde o segundo semestre do último ano as contratações voltaram a crescer.

Após um período de extrema valorização em função da realização de megaeventos internacionais e profissionais vindos de outros estados para residir na cidade e trabalhar no Comperj, assim como em todo o País, Niterói entrou em um período de demanda retraída para compra e locação de imóveis. Mas assim como tem acontecido com as aquisições, as locações começam a retomar o fôlego, principalmente por conta de promoções oferecidas pelo mercado neste momento. 

“Historicamente, o preço de imóveis, seja para venda ou locação, tende a crescer e não diminuir. Mas diante do movimento de alta que o mercado experimentou desde 2010 até o fim de 2014, é natural que agora haja um período de adaptação, principalmente para que os proprietários pudessem entender que se não reduzissem os valores das locações ficariam com os imóveis vazios”, explica Luiz Claudio Moreira, diretor da Self Administradora.

“Esse movimento começou em meados de 2015 e passou a ser uma realidade a partir do início do segundo trimestre de 2016, quando os locadores passaram a autorizar descontos nos valores dos aluguéis que vinham sendo praticados.

Após um período de valorização, 

a queda nos preços é uma realidade no mercado

Foto: Evelen Gouvêa

Com isso, a partir dessa época, começamos a sentir uma retomada considerável nos negócios. Até então, o número de distrato era maior do que o de contratos. Mas com essa nova postura, conseguimos virar o ano com saldo positivo. Estamos esperançosos que 2017 continue sendo assim”.

No mercado de locação, as quedas mais consideráveis foram nos imóveis comerciais, principalmente salas e espaços corporativos. Assim, como houve um aumento considerável na oferta desses imóveis e a procura diminui, segundo Luiz Cláudio, existem casos em que o valor do aluguel foi reduzido em até 30%. Já nos imóveis residenciais, de acordo com o administrador, a redução foi de até 15%, dependendo do bairro.

“Além da redução nos valores dos aluguéis, fizemos campanhas de descontos que iniciaram no segundo trimestre de 2016, com bonificação de até 3 meses de aluguel, descontos, etc. Acredito que para o mercado de locação residencial o pior já passou. A tendência é de retomada gradativa. Já na primeira semana de janeiro, os atendimentos superaram os números dos meses anteriores. Percebemos também uma sensível queda nas rescisões, a palavra de ordem foi negociação. A expectativa para 2017 é otimista, sem exagero”, aposta Moreira.

O mercado imobiliário segue impactado pela atual instabilidade econômica e política do país, e Niterói não é exceção. A cidade também foi diretamente afetada pela crise na “cadeia do petróleo”, que afetou a Petrobras e suas prestadoras de serviço, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio.

“No caso de Niterói, especificamente, os problemas com o Comperj retiraram do mercado de trabalho considerável quantidade de vagas, que por sua vez movimentavam o mercado de aluguéis na cidade, já que boa parte desta mão de obra, principalmente engenheiros e demais cargos de nível gerencial, residiam em Niterói. A perda de renda e o grande volume de imóveis disponíveis fizeram com que os valores praticados para os aluguéis tivessem essa redução”, explica Leonardo.

Como reflexo também houve muita negociação por parte dos inquilinos para redução dos valores, já que estes têm tido um grande nível de incerteza em relação ao futuro e suas respectivas rendas cada vez mais comprometidas, explica Schneider.

“Em busca de uma situação financeira mais confortável, é de se esperar que exista uma migração daqueles que hoje alugam imóveis em áreas nobres para regiões com aluguel mais em conta, como Santa Rosa, Fonseca, Maria Paula, entre outras. Também acredito que os proprietários que estão com seus imóveis alugados devem ter um comportamento mais flexível no momento dos reajustes anuais, privilegiando a manutenção daqueles inquilinos que possuem um bom histórico na relação”, defende o vice-presidente do Secovi Rio.

A baixa nos preços do aluguel foi determinante para que em dezembro o cirurgião-dentista Heráclito Dambyski, 26 anos, conseguisse fechar o negócio que procurava, o aluguel de um apartamento em Santa Rosa.

“Há mais de três meses procurava imóveis que estivessem com um preço acessível, mas não encontrava nada. Os que conseguia estavam em um péssimo estado de conservação: antigos, sem reformas, com um monte de problemas. Eu morava em um lugar muito bacana no Alto da Boa Vista, no Rio, por isso tentei procurar por locais semelhantes em Niterói. Icaraí, Santa Rosa, Ingá... Mas o preço que poderia pagar me reservaria um apartamento muito pequeno. Quando encontrei esse imóvel já estava desesperançoso. Mas o interessante foi ver que, praticamente ao mesmo tempo em que esse apartamento surgiu, outros foram aparecendo. Enfim, um apartamento bom, em condomínio, numa localização ótima em Santa Rosa, todo reformado, por 1100 reais de aluguel. Não poderia estar mais satisfeito” comemora Heráclito.

De tanto pesquisar, Dambyski consegue mensurar com exatidão os descontos que passaram a ser oferecidos. 

“O mesmo tipo de imóvel estava cerca de 600, 700 reais a mais, só o aluguel. Sem falar no IPTU, que era absurdo. Senti uma diferença muito grande. Após quase quatro meses de procura, consegui o imóvel que gostaria com o preço que poderia pagar. Houve essa queda nos preços de aluguel e senti isso na pele – ou melhor, na conta bancária. Consegui me mudar para mais perto do trabalho e confesso que saí no lucro. Pago mais barato, moro em um lugar ótimo e não precisei abrir mão do que procurava em um apartamento” conclui o cirurgião-dentista.

Confira as normas para novo limite de aquisição de imóvel via FGTS

Para a aquisição do imóvel serão unidades habitacionais com valor de avaliação de até R$ 800 mil a R$ 950 mil

Do ZAP

No fim do ano o Ministério da Cidades alterou as normas legais para adequá-las ao novo limite de aquisição de imóveis com o FGTS ( Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço), que subiu de R$ 650 mil para R$ 800 mil (R$ 950 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal) após autorização do Conselho Monetário Nacional (CMN).

O valor dos imóveis em avaliação são compostos 

por unidades habitacionais com valor de avaliação 

de até R$ 800 mil a R$ 950 mil

Nesta segunda-feira (9), foi divulgado uma instrução normativa publicada no Diário Oficial que elevou o limite de imóveis usados como lastro para operações de aquisição de cotas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em fundos de investimento imobiliário, em direitos creditórios, debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Os empreendimentos serão compostos por unidades habitacionais com valor de avaliação de até R$ 800 mil a R$ 950 mil.

Também foram enquadrados os limites do programa “Carta de Crédito Associativo”, que destina recursos financeiros para a concessão de financiamentos a pessoas físicas que desejem adquirir habitações ou lotes em cooperativas para a produção habitacional.

Governo tenta retomar crédito imobiliário

Setor ficou irritado com a decisão do presidente Michel Temer de liberar o saque total das contas inativas do FGTS

Mercado imobiliário: governo prepara medidas para compensar 

a permissão do saque do FGTS, que financiava o setor 

(Lintao Zhang/Getty Images)

Do Exame.com

Brasília – O governo federal vai intensificar nesta semana a discussão de medidas para a retomada do crédito imobiliário. O setor ficou irritado com a decisão do presidente Michel Temer de liberar o saque total das contas inativas do FGTS. O fundo é tradicional fonte de recursos para financiamento da casa própria.

A equipe econômica apresentou simulações ao segmento para mostrar que a liberação do saque das contas inativas do FGTS não trará problemas para as empresas.

Segundo um integrante da equipe econômica, o governo avalia que é preciso acelerar as medidas, pois as construtoras têm tido desempenho baixo.

A avaliação é de que, além de fatores como desemprego e queda na renda, os bancos também ficaram mais “seletivos” ao liberar crédito.

A indústria da construção pressionou o governo para não incluir o saque do FGTS no pacote de medidas microeconômicas.

Depois de algumas conversas, o setor até aceitou a medida, desde que fosse estipulado um teto para a retirada – ponto que ficou de fora da proposta. Agora, o governo tenta conter a insatisfação.

O jornal O Estado de S. Paulo apurou que uma das ações em estudo é a flexibilização das exigências dos bancos nos financiamentos aos empreendimentos.

Hoje, as instituições financeiras dão prazo de 180 dias depois do Habite-se para que incorporadoras e construtoras quitem as parcelas dos financiamentos. Com a queda na venda dos imóveis, esse prazo está sendo insuficiente.

Na repactuação das dívidas, os bancos transferem os financiamentos da carteira imobiliária (com taxas entre 9% e 10%) para a carteira comercial (com juros entre 17% e 18%). Além disso, a repactuação impede que as empresas contratem novos empréstimos.

“Está faltando sensibilidade por parte dos bancos para o momento em que estamos vivendo. É preciso adequar esses contratos de 2012 e 2013 a uma nova realidade”, afirma José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

O setor defende que o governo federal tire do papel um mecanismo de estímulo às Parceiras Público-Privadas (PPP) pelas prefeituras de obras com potencial de alavancar a economia.

Para deslanchar esse modelo, a indústria da construção diz que é preciso permitir que as administrações oficiais ofereçam como garantia os recebíveis dos serviços públicos.

Por exemplo: se é uma PPP para modernizar a iluminação de uma cidade, a garantia poderia ser uma conta vinculada, administrada por um banco, para onde seriam destinados os recursos pagos pela população pelo serviço.

Essas parcerias poderiam envolver a área técnica da Caixa Econômica Federal. Segundo a Cbic, o presidente da Caixa, Gilberto Occhi, apoia a iniciativa.

Teto

O setor também insiste que o governo aumente o valor dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida, atualmente em R$ 225 mil. A ideia chegou a ser incluída no “pacote de Natal” anunciado por Temer, mas foi retirada.

A ideia é que, se o valor do imóvel financiado pelo programa de habitação subir a R$ 300 mil, com recursos do FGTS, a renda máxima dos beneficiários subiria dos atuais R$ 6,5 mil para cerca de R$ 8,5 mil.

“Tem que calibrar até onde a renda pode subir para não comprometer a saúde financeira do FGTS”, diz o presidente da Cbic.

O governo tem analisado com a categoria medidas para o MCMV, mas a estratégia é focar na questão global para dinamizar o setor.

Outro pedido é a retomada do programa de investimentos federais em aviação regional, lançado pela ex-presidente Dilma Rousseff, mas em menor escala.

Lançado em 2012 pelo governo da petista, o plano era fazer investimentos em 270 pequenos e médios aeroportos. O Banco do Brasil tem prontos os projetos de cerca de 50 unidades.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Responsabilidade jurídica dos corretores de imóveis

Do Diário das Leis

Andersom Bontorim*

No Direito, o termo responsabilidade significa a obrigação de responder pelos próprios atos, ou seja, a responsabilidade pressupõe uma atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos resultados da primeira.

A responsabilidade jurídica, portanto, revela o dever em que se coloca uma pessoa, em virtude do contrato ou em face de fato (ou omissão) a que deu causa, para satisfazer a prestação convencionada ou arcar com as sanções legais impostas à conduta danosa.

Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. O nexo causal é o vínculo existente entre a conduta do agente e o resultado por ela produzido. Dessa forma, examinar o nexo de causalidade é descobrir quais condutas, positivas ou negativas, deram causa ao resultado previsto em lei.

O art. 927 do Código Civil estabelece que “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Seu parágrafo único versa que “Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” Há de se ressaltar que o art. Art. 723 estabelece que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” Seu parágrafo único completa versando que “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Portanto, o corretor de imóveis que não apresentar aos seus clientes todas as informações referentes aos imóveis e às partes envolvidas numa transação imobiliária, mesmo que esses clientes não as solicitem, poderá ser responsabilizado por quaisquer prejuízos a quaisquer dessas partes oriundos especificamente dessa transação.

Desnecessário seria, ainda que interessante, ressaltar que tanto a ação contrária à lei quanto a omissão da ação que legalmente seja esperada, poderão igualmente provocar prejuízos a outra pessoa e, se assim ocorrer, surge, por conseguinte, o dever de reparação.

Contrato de gaveta, locação de imóvel sem vistoria, venda de imóvel sem verificar certidões, intermediação sem autorização por escrito, entrega das chaves sem contrato de locação assinado, omissão de informar que o imóvel está em rua de feira pública, acordos verbais, são exemplos de absurdos que poderão suscitar futuros pedidos de indenização por danos.

A primeira sugestão é circunstanciar por escrito tudo o que for combinado e todos os acordos que forem convencionados verbalmente. De certo que colher todas as certidões referentes ao imóvel e às partes envolvidas numa transação também são fundamentais para prestar esclarecimentos necessários, tal qual legalmente exigidos.

Para além de apresentar, é essencial que sejam arquivadas cópias de todos os documentos, certidões, acordos por escrito, e-mails, conversas em ferramentas digitais, contratos e autorizações. Uma boa dica para ter por escrito algo que tenha sido combinado verbalmente é enviar um e-mail com o conteúdo desse acordo, informando que serão consideradas as premissas apresentadas nesse texto e pedindo uma resposta de confirmação. Quanto mais criterioso seja o acordo que verbalmente tenha sido estabelecido, tanto mais necessário será ter a confirmação por escrito.

Outra sugestão é sempre atualizar-se quanto às legislações vigentes que afetem direta ou indiretamente a atividade de intermediação no mercado imobiliário, trocando informações com colegas de trabalho, participando de palestras, assistindo vídeos instrucionais pela internet e lendo materiais informativos. Quanto mais informado estiver um corretor de imóveis, tanto mais poderá se precaver de litígios futuros.

Em resumo, busque tantas informações quanto possível, seja do imóvel, seja das partes envolvidas na transação (incluindo seus cônjuges), obtenha todas as certidões que se possa obter, apresente todas essas informações a ambas as partes, nunca omita nenhuma informação, coloque tudo por escrito e guarde cópia de tudo. É mais simples do que parece.

Muitos corretores de imóveis, por entusiasmo pela finalização positiva do negócio, ou mesmo por preguiça, apesar de saber dos riscos, não seguem essas sugestões e, por vezes, acabam sendo surpreendidos com suas citações em processos jurídicos. O tempo supostamente perdido não é nada comparado aos contratempos do processo judicial e muito menos se comparado ao custo das indenizações a que seja condenado.

Pense nisso, prepare-se e faça bons negócios!

* O Autor é graduado em Marketing e Vendas, Jornalista, Corretor de Imóveis, Conciliador e Mediador Judicial Certificado pelo CNJ, Professor do curso PROECCI - Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis do CRECISP, Autor do Livro “Educação Emocional Aplicada – método PRACT (www.metodopract.com.br), Sócio fundador da Faz Sentido Desenvolvimento Pessoal e Profissional e atualmente Chefe do Setor de Educação Continuada no CRECISP.

Honorários do corretor de imóveis - Parte 1

Do Diário das Leis *

Nesta entrevista procuramos esclarecer as dúvidas do corretor, relacionadas aos seus honorários.

Para responder às nossas dúvidas, convidamos o Doutor Maurício Centini (Corretor e Perito Avaliador de Imóveis. Diretor do Sciesp. Título de Consultor Imobiliário pela UNISciesp. Pós Graduado em Direito Registral Imobiliário e processo imobiliário com docência na matéria, pela INESP. Jornalista. Embaixador da Cidade de Taboão da Serra/SP. Delegado do Ministério das Cidades. Árbitro, Conciliador e Mediador formado pelo TASP, TRF3 e MedArb (ligado e autorizado a dar curso pelo TJSP). Foi Membro da JUCON - Junta de Conciliação e Ética do CRECISP.)

Portanto, Fala Doutor!

BDI: O pagamento de sinal de negócio ao Corretor é obrigatório?

Dr. Maurício Centini: Apesar das Arras ou Sinal estarem regulamentadas pelos artigos 417 a 420 do Código Civil, este não é dado ao Corretor de Imóveis e sim ao proprietário do imóvel, como garantia.

O que se vê na prática é o proprietário “autorizando” o Corretor de Imóveis a ficar com o valor da arras ou sinal (até o limite de 6% a 8% acordados) como adiantamento dos Honorários de Corretagem. Mas, deve ficar claro que este “adiantamento” está condicionado ao final de todos os trâmites da intermediação.

Os trâmites são:

a) Contrato de promessa de compra e venda, no caso de imóveis na Planta (junto à Construtora e Incorporadora ou antes do financiamento);

b) Contrato de financiamento junto à instituição financeira;

c) O registro em cartório, no caso de compra integral.

Concluindo: não é devido ao Corretor de Imóveis o sinal, mas sim ao proprietário e deverá ser estipulado em contrato e, logicamente, aceito entre as partes.

BDI: Quem deve pagar o serviço dos corretores, o comprador do imóvel ou o dono do empreendimento?

Dr. Maurício Centini: Por decisão da 2ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), é válida a “cláusula contratual” que obriga o consumidor a pagar os Honorários de Corretagem na compra de imóveis na Planta (ou seja, da construtora/incorporadora), mas o comprador deverá ser previamente informado de que está de acordo com o pagamento disso.

Este acordo vai de encontro ao Código de Ética Profissional (Resolução Cofeci n° 326/92), que em seu artigo 4° e incisos preveem que o Corretor de Imóveis tem a obrigação de deixar o cliente ciente de tudo o que acontece na intermediação do negócio.

A minha orientação é a de que o Corretor registre e guarde toda a documentação na pasta do cliente, com a respectiva assinatura e aceite todas as informações dadas e recebidas.

BDI: Existe algum percentual de comissão legalizado?

Dr. Maurício Centini: Sim, temos a tabela de Honorários de Corretagem em todos os estados do País, que prevê as porcentagens a serem negociadas na intermediação imobiliária entre o Corretor de Imóveis e as partes (clientes).

Você poderá consultar os percentuais na circunscrição do CRECI, da sua região.

Abaixo, disponibilizo uma parte da tabela utilizada no Estado de São Paulo:

“Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária

VENDA

1) Imóveis urbanos: 6% a 8%

2) Imóveis rurais: 6% a 10%

3) Imóveis industriais: 6% a 8%

4) Venda judicial: 5%

LOCAÇÃO

1) De qualquer espécie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel;

2) Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido

ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10%

Valor mínimo de R$ 50,00

Nota: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais)/mês, o percentual será: 5% a 10%

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Venda de empreendimentos imobiliários: 4% a 6%

Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS

1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas: 6% a 8%

2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas: 6% a 10%

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente: 5% a 10%

Valor mínimo de: R$ 850,00

COMPRA

Autorização expressa da procura de imóveis: 6% a 8%

(…).

Nota da Redação: Para consultar a tabela completa, acesse o site do Diário das Leis.

BDI: A autorização para a venda de imóvel pode ser enviada por e-mail? Se o proprietário responder ao e-mail positivamente, esta prova servirá como documento para futura cobrança judicial, caso não seja realizado o pagamento da comissão?

Dr. Maurício Centini: Atualmente, a justiça tem aceitado o e-mail como confirmação de interesse. Mas, a Lei 6.530/1978 (Lei do Corretor de Imóveis), exige a assinatura do cliente, conforme o artigo 4°, inciso IX: “contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.”

Portanto, fica o Corretor de Imóveis obrigado a ter a assinatura do cliente.

Sabemos que atualmente até mensagens de Whatsapp são aceitas, como no exemplo abaixo:

“A juíza de Direito Oriana Piske, do 4º JEC de Brasília, negou o pedido de um corretor de imóveis em ação contra casal para obter o pagamento de comissão de corretagem pela venda de um imóvel, além de indenização por danos morais. No caso, a magistrada considerou válida e possível a manifestação pelo WhatsApp no intuito de rescindir o contrato firmado entre as partes.

Neste caso, o corretor teria sido procurado pelo casal para realizar a venda do imóvel, assinando contrato de exclusividade para a realização do negócio. O autor afirma que seria pago o percentual de 5% sobre o efetivo preço da transação, e que o contrato teria o prazo de 60 dias, sendo automaticamente renovado caso não houvesse desistência formal com 30 dias de antecedência. 

Ainda, a comissão de corretagem seria igualmente devida se os réus realizassem venda do imóvel na vigência do contrato.

Na decisão, a magistrada destacou que o contrato é um negócio jurídico constituído através do acordo de vontades das partes envolvidas e que, tratando-se de relação jurídica entre particulares, são permitidas quaisquer estipulações “que não sejam contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes”.

Com relação à cláusula de renovação automática, a juíza concluiu não ser abusiva, “pois não impõe vantagens apenas para uma das partes (corretor de imóveis), visto que implica, além do dever de diligência deste em promover a oferta pública do imóvel a ser alienado, implica a apresentação de ofertas aos alienantes”.

Já sobre a desistência do contrato, foi observado que as partes se comunicavam por e-mail e, com maior frequência, por WhatsApp – quando, por essa via, ocorreu a manifestação de desinteresse no prosseguimento do contrato: “P., em função da falta de contato há 1 semana favor informar ao R. que não tenho mais interesse na parceria, obrigado”.

“Nesse contexto dos autos e diante de tamanha evolução tecnológica das comunicações, tenho como possível e válida a manifestação pelo aplicativo de mensagens, no intuito de rescindir o contrato entabulado entre as partes. Ademais, o réu deixou bem explícita a sua vontade, junto ao sócio do autor, com quem mantinha conversas, inclusive motivando a rescisão em face da ausência de contatos.”

A venda do imóvel, de acordo com informações do casal, ocorreu por intermédio de outro corretor, em dezembro de 2015, ocasião em que o autor entrou em contato após mais de dois meses de ausência, desde a mensagem recebida pelo sócio. Assim, a julgadora concluiu não ser devido qualquer pagamento ao autor a título de danos materiais ou morais. (Processo: 0715185-61.2016.8.07.0016).”

BDI: Para o caso de cobrança judicial dos honorários de corretagem. Onde o corretor deve se amparar?

Dr. Maurício Centini: No caso de cobranças judiciais por falta de pagamento dos honorários de corretagem ou outros descumprimentos contratuais, como por exemplo: Ir direto ao proprietário, depois de todas as tratativas feitas pelo profissional de Corretagem (prática, infelizmente, comum no mercado), o cancelamento por falta de interesse no ato da assinatura do contrato de compra e venda, financiamento bancário ou na escritura junto ao cartório de registro de imóveis.

A corretagem está prevista no Código Civil, Capítulo XIII - Da Corretagem, nos artigos 722 a 729:

“Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

“Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.”

* Doutor Maurício Centini (Corretor e Perito Avaliador de Imóveis. Diretor do Sciesp. Título de Consultor Imobiliário pela UNISciesp. Pós Graduado em Direito Registral Imobiliário e processo imobiliário com docência na matéria, pela INESP. Jornalista. Embai

Informativo Diário DL - Dezembro/2016 - (Fala Doutor! (Entrevistas))

Devida é ao corretor a comissão quando o negócio é realizado, irrelevante o fato da rescisão do negócio

Do Diário das Leis

Ementa: Agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda. Promessa. Rescisão contratual. Art. 535 do CPC/1973. Ausência de violação. Intermediação. Comissão de corretagem devida. Honorários. Reexame de provas. Súmula nº 7/STJ. Dano moral. Mero dissabor. Inexistência. Dissídio jurisprudencial. Ausência de demonstração.

1. Ausentes quaisquer dos vícios ensejadores dos aclaratórios, afigura-se patente o intuito infringente da presente irresignação, que objetiva não suprimir a omissão ou eliminar a contradição, mas, sim, reformar o julgado por via inadequada.

2. É devida a comissão de corretagem na hipótese em que a intermediação alcança o seu fim.

3. Rever questão decidida com base no exame das circunstâncias fáticas da causa esbarra no óbice da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de estabelecer que aborrecimentos comuns do dia a dia, meros dissabores normais e próprios do convívio social, não são suficientes para originar danos morais indenizáveis.

5. Não é possível, ante o óbice da Súmula nº 7/STJ, a revisão do valor dos honorários advocatícios na hipótese em que, além de estarem dentro da razoabilidade, foram fixados por meio de apreciação equitativa, com base no art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil de 1973.

6. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional, nos termos do art. 541, parágrafo único, do CPC/1973 e do art. 255, § 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.

7. A ausência de similitude fática entre o aresto recorrido e aqueles eventualmente apontados pela recorrente como paradigmas obsta o conhecimento do apelo nobre interposto com esteio na alínea "c" do art. 105 da Constituição Federal.

8. Agravo interno não provido.

Dados da decisão: STJ – Agravo em RE 863.644 – Agravante: Rafael de Oliveira Boff – Agravado: Luis Felipe Ducati – EPP; Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda. Relator: Maia da Cunha – Data de Julgamento: 17.11.2016.

Leia a íntegra desta decisão.

Mercado imobiliário mostra sinais de melhora

Ainda é um desafio, mas quadro apresenta melhores condições no 3º trimestre

Da Revista Zap Imóveis

Mercado imobiliário mostra melhora (Foto: Shutterstock)

De acordo com dados do Raio-X FipeZAP do 3º trimestre de 2016 mostra que o movimento de melhora de expectativas com o setor imobiliário iniciado no começo do ano ainda continua. Porém o cenário ainda é desafiador. O percentual de desconto médio interrompeu a trajetória de alta observada desde a metade de 2015 e caiu no terceiro trimestre de 2016, marcando agora 9,0% para compras realizadas nos últimos 12 meses.

Além disso, entre o segundo e o terceiro trimestre de 2016, o percentual de compradores em potencial (entrevistados com pretensão de adquirir imóveis nos próximos três meses) que classificava os preços atuais como “altos ou muito altos” ficou praticamente estável. Mas entre aqueles que compraram imóveis recentemente, menos da metade (48%) entendiam que os preços estavam “altos ou muito altos”, o que representa uma queda de cinco pontos percentuais frente aos 53% registrados no segundo trimestre de 2016.

Segundo Raone Costa, economista do FipeZAP “o resultado desse trimestre mostra um quadro mais positivo para o futuro do mercado imobiliário.

Outro ponto que vale ser ressaltado é que as expectativas sobre a evolução de preços dos imóveis estão menos negativas: trata-se do 4º trimestre consecutivo com redução no percentual dos respondentes que projetam queda de preços nos 12 meses seguintes.

No 3º trimestre, 40% dos entrevistados que declararam ter intenção de comprar um imóvel nos próximos 3 meses esperam queda de preços nos próximos 12 meses. É a primeira vez que essa razão fica abaixo de 50% desde o quarto trimestre de 2014. A despeito da melhora nesses indicadores, o porcentual de investidores no mercado recuou no 3º trimestre, atingindo agora 38%dos compradores – o menor percentual já registrado em toda série histórica.