Cresce número de leilão de imóveis

Na prática,o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e em única parcela, sob pena de perder o imóvel.

Do InfoMoney

Por Marcelo Tapai

Com o desemprego em alta e a crise econômica pela qual passa o país, muitos compradores de imóveis financiados estão inadimplentes e, com isso, correm o risco de perderem seus imóveis.

Isso porque os financiamentos imobiliários têm diversos tipos de garantia, que normalmente é o próprio imóvel. As duas modalidades mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária, e a diferença entre ambas é bastante significativa. Enquanto que na garantia hipotecária o imóvel é daquele que busca o financiamento – o comprador, na alienação fiduciária o imóvel pertence à instituição financeira, ficando o comprador apenas com a posse.

O instituto da alienação fiduciária é relativamente novo, foi criado em 1997 com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Se por um lado as garantias para os bancos e financeiras são muito boas, por outro, o risco do comprador de imóvel por meio de financiamento aumenta muito e qualquer contratempo que ocorra com o comprador pode significar a perda do imóvel.

Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor.

A lei que trata da alienação prevê que a pessoa que não pagar três parcelas mensais, em média, será notificada por via extrajudicial para pagamento da dívida em 15 dias, sob pena da perda do imóvel. Ato contínuo, o imóvel deverá ir a leilão em 30 dias e poderá ser vendido até pelo valor da dívida ou, em outras palavras, poderá haver a perda de todos os pagamentos feitos pelo comprador.

A grande diferença nessa modalidade de garantia é a autonomia de a instituição financeira retomar o imóvel e leiloá-lo em curto espaço de tempo, sem a necessidade de nenhuma ação judicial. O que ocorre na prática é que o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e em única parcela, sob pena de perder o imóvel.

O devedor, sem dinheiro para fazer o pagamento total e imaginando que a referida notificação é apenas uma cobrança, na qual teria condições de negociar com o credor o pagamento da dívida, deixa passar o prazo de 15 dias e, com isso, o banco consolida a propriedade em seu favor, perdendo o comprador qualquer direito sobre o imóvel que será leiloado.

Parece evidente que os compradores não deixam de pagar as parcelas por opção, mas por dificuldades que estão enfrentando e, nesse caso, precisariam apenas de uma renegociação para voltarem suas contas à normalidade. Em contratos de financiamento de 15, 20 ou 30 anos, não é razoável que o atraso de três parcelas encerre a parceria entre as partes e decrete a derrocada do comprador.

Existem casos nos quais o devedor teve contratempos momentâneos, como desemprego, atraso em recebimentos, está vendendo um bem para realizar o pagamento, e outras tantas situações passageiras, mas em regra nenhum argumento é suficiente para impedir a perda do imóvel.

Não raro, clientes que conseguem os recursos depois dos 15 dias concedidos para o pagamento são impedidos de realizar a quitação da dívida. As instituições financeiras, agindo de má-fé, preferem leiloar o imóvel do que receber os valores em aberto, mesmo porque isso lhes é muito mais vantajoso e gera grandes lucros.

Em casos como esses, nos quais o comprador tem o dinheiro para pagar as parcelas em aberto e não conseguiu fazer isso dentro do prazo de 15 dias, pode, caso a instituição financeira recuse o recebimento, realizar o pagamento por meio de ação judicial e evitar a perda do bem.

Outra hipótese é quando o devedor possui recursos no FGTS, mas o banco nega o recebimento por meio desses recursos. Independentemente do número de parcelas em aberto, desde que o imóvel se enquadre nos limites do SFH, o comprador pode quitar a dívida com recursos do FGTS. Não é incomum que instituições financeiras neguem o recebimento, mas também nesses casos a ação judicial é o meio adequado para resolver o problema.

Importante lembrar que qualquer negociação ou mesmo ação judicial só terá valia antes do leilão do bem, razão pela qual pessoas que enfrentam esse problema precisam buscar a solução com urgência, sob pena de perder o imóvel.

CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTES DO PRAZO PACTUADO. APLICAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA ESTIPULADA EM CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL.

 A cláusula penal é um pacto acessório, inserido em contrato, através do qual se estipulam penas ou multas contra a parte que deixar de cumprir com as obrigações avençadas. Existe como meio de proteção a qualquer dos contratantes que tiver um direito violado pela outra parte. Trata-se de um meio coercitivo para compelir a parte infratora ao cumprimento da obrigação assumida, tendo por finalidade a de estabelecer uma sanção pelo descumprimento de qualquer disposição contratual.

As penalidades são estabelecidas em lei ou nos contratos. Para as relações contratuais, vale o princípio da autonomia da vontade das partes, que prestigia a autodeterminação dos contratantes, manifestando-se pela liberdade de estipularem as cláusulas e condições que melhor lhes aprouverem – naturalmente, dentro das limitações legais aplicáveis. A despeito disso, a intervenção estatal pode ser requisitada quando a cláusula penal for manifestamente ilegal, desproporcional, desarrazoada ou iníqua.

O tema é demasiado extenso, não sendo o propósito do autor deste texto discorrer a respeito da cláusula penal em toda sua acepção. Deste modo, falaremos apenas da multa rescisória, aplicável quando uma das partes descumpre o prazo contratual, rescindindo a relação “ex locato” antes do prazo ajustado. A multa tem por finalidade a indenização dos prejuízos que a parte inocente suportará com o descumprimento obrigacional.

Vejamos a redação legal, constante da Lei 8.245/91, com as alterações trazidas pela Lei 12.112/09, que trata da matéria:

• Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
• 
  
• Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Prosseguindo na esfera jurídica, a lei do inquilinato é específica para as locações de imóveis urbanos, sendo aplicado o Código Civil, em caráter de subsidiaridade, em razão do princípio da especialidade.

Consultando o Código Civil Brasileiro, o raciocínio faz coro com a lei do inquilinato, conforme transcrevemos a seguir:

• Art. 413. A penalidade deve ser reduzida, equitativamente pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Verificamos que, na maior parte das vezes, a rescisão antecipada se dá por motivação do locatário, que entrega o imóvel antes do término da locação, sujeitando-se ao pagamento da multa rescisória pactuada em contrato. Na ótica do locador, a infração do locatário lhe acarretará a perda da receita mensal de aluguel esperada. Neste sentido, o locador terá seu imóvel desocupado, amargando as consequências da perda do aluguel mensal, o pagamento do condomínio e do IPTU, até que uma nova locação seja celebrada.

Na prática do mercado, a multa gravita entre 3 (três) a 5 (cinco) vezes o valor do aluguel, sendo cobrada proporcionalmente ao descumprimento do contrato. Trata-se de um raciocínio intuitivo e justo, pois se o locatário cumpriu metade do contrato de locação, ele deve pagar pela outra metade que descumpriu – eis a bilateralidade do contrato.

Muitos locatários se insurgem contra o pagamento da multa rescisória, alegando que valores acima de três meses são enriquecimento sem causa, razão pela qual ingressarão em juízo para anular a multa, o que em meu entendimento não procede.

Sob a ótica do locador, quando se loca um imóvel, cria-se a expectativa do recebimento mensal de determinada importância, como contrapartida econômica à cessão do uso e gozo da propriedade. 

Trata-se do aluguel mensal, que se traduz como um benefício econômico, um ativo, com potencialidades de geração de valor no decurso de tempo.

Neste sentido, se um contrato de locação é firmado por trinta meses, é plenamente razoável que o locador tenha o direito à percepção do aluguel durante esse decurso de tempo, criando-se justa expectativa de natureza econômico-financeira, o que estimula as locações urbanas. Sem uma segurança mínima nas locações, não haveria investimento na compra de imóveis, causando enorme impacto negativo no mercado imobiliário, e queda na construção civil.

Desta forma, quando se loca existe uma segurança de que o contrato será respeitado, com o recebimento do aluguel mensal, razão pela qual uma penalidade é plenamente cabível. A discussão reside no valor da cláusula penal, quando alegam que determinado valor é nulo.

Consideremos uma multa de 5 (cinco) vezes o valor do aluguel, estabelecida em um contrato de 30 meses cumprido pela metade, restando 15 meses de locação. A cláusula penal seria de 2,5 alugueres, o que não pagaria sequer as despesas de dois meses de desocupação, pois a multa normalmente é calculada apenas sobre o aluguel, e o imóvel vazio gera ao proprietário, além da perda do aluguel, o ônus de pagar o condomínio e o IPTU.

Então, não é razoável acreditar que uma multa que mal mantém as despesas de um imóvel desocupado por dois meses seja um enriquecimento sem causa, quando o prazo médio de locação de um imóvel gravita entre um e quatro meses. Com efeito, a multa poderia mal cobrir as despesas durante o período de desocupação, razão pela qual ela não será mitigada pelo judiciário, ao se confrontar com o caso concreto.

Com efeito, a atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada  judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.

Quem pagou a multa com cálculo errado poderá ingressar em juízo pleiteando a devolução em dobro, por repetição de indébito. Tal ação pode ser intentada nos próprios juizados, e independe da presença de advogado, dependendo do valor da causa.

Proprietários estão mais flexíveis. E até abrem mão do reajuste anual

Do site da Abami

O mercado de locação também tem sofrido com a crise, mas vem se ajustando para manter o equilíbrio. Segundo o advogado especialista em direito imobiliário e diretor da Bervel Administradora, Arnon Velmokitsky, a procura por imóveis era grande há dois anos. Na época, imobiliárias e locadores chegavam a esnobar alguns candidatos. Agora, o jogo virou.

Com mais placas de ‘aluga-se’ do que interessados em fechar negócios, os proprietários estão se ajustando como podem para atrair novos locatários e manter os que já têm. O especialista conta que os proprietários estão muito mais maleáveis, aceitando, inclusive, redução no preço no aluguel. “Alguns locadores não fizeram e nem vão aplicar o reajuste anual nos contratos vigentes e outros até mesmo diminuíram o valor mensal. Tudo para segurar o locatário, porque o imóvel fechado não dá lucro, como também dá prejuízo, já que o dono vai ter que pagar condomínio, água e luz enquanto a unidade estiver vazia”, ressalta.

Na tentativa de liquidar o que está parado, proprietários também estão mais abertos para fiadores de outras cidades e estados. Antes disso, as imobiliárias restringiam para avalistas com imóveis na capital apenas, seguro-fiança ou depósito.

Há, ainda, outras formas negociação. “As despesas que o inquilino paga, como IPTU e fundo de reserva, podem ser conversadas para se chegar a um acordo bom para os dois”, explica Velmovitsky. De acordo com ele, a situação é ainda mais complicada para os imóveis comerciais. “Tem gente que até desistiu de cobrar o aluguel e está aceitando apenas que o locatário pague as despesas ordinárias, para não ficar no prejuízo”, afirma Velmovitsky.

Para o vice-presidente de Locações do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e também vice-presidente da Zirtaeb, Antonio Paulo Monnerat, o aumento da oferta faz o preço da locação cair. “Essa é a regra de mercado. O que estamos vendo hoje são exceções. O proprietário não aplica o reajuste ou cobra percentual inferior. Se a taxa for de 9%, ele aplica 5%, dependendo do bairro. Os proprietários estão mais flexíveis, pois sabem que manter o imóvel fechado representa despesas”, diz Monnerat.

RENDA DESPENCOU

Ele lembra que a renda dos brasileiros despencou e a taxa de desemprego ainda está alta. Por isso, a previsão de recuperação para 2017 será lenta para o mercado e para a economia. O Secovi Rio lançou o Panorama do Mercado Imobiliário de 2016, que aponta uma variação negativa para locação em quase todas as regiões. Exceção à Zona Oeste, que registrou 1,08% de aumento no metro quadrado. “Estamos falando de uma área grande, com bairros como Bangu, Campo Grande, Realengo e Jacarepaguá. Vale lembrar que no período de baixa, é possível conseguir bons negócios para quem paga à vista. E na locação não é diferente. Os preços do aluguel não vão cair tanto em 2017”, explica Monnerat.

E o que também está acontecendo é que está se levando mais tempo para alugar. “Antes da crise, em 15 dias o imóvel era alugado. Agora, pelo menos dois meses e ainda têm bairros que sofrem com a violência”, compara Monnerat. Com esse cenário, os proprietários também estão aceitando investir no embelezamento do imóvel antes de colocá-lo para alugar. “Estão fazendo melhorias como piso de porcelanato, sinteco novo e pintura. Recentemente, atendi um cliente que queria alugar uma sala comercial 10% mais cara do que a do concorrente dele que está com o imóvel comercial com piso de porcelanato, ou seja, pronta para o profissional liberal alugar e já começar a trabalhar. Expliquei a realidade e ele acabou reduzindo o valor da locação”, conta.

Para o vice-presidente Comercial da Renascença, Edison Parente, o mercado está aquecido no período do fim do ano. Mas a situação muda em seguida. “As pessoas se apressam em alugar e passar as festas de fim de ano na nova casa. Para incrementar os negócios, estamos divulgando algumas mídias pela nova e eficiente ferramenta que adotamos: as listas de transmissão do WhatsApp. Estamos fechando os números. Mas posso dizer que neste ano já superamos o resultado de 2015. E tudo indica que teremos um ano de 2017 um pouco melhor que este”, avalia.

Parente lembra que a administradora está flexibilizando algumas situações pontuais na documentação para viabilizar as locações de imóveis que estão mais de seis meses anunciados e não alugam. Mas ressalta: sempre com conhecimento e autorização do proprietário.

 Fonte: O Dia, 18/01/2017

Preços de imóveis comerciais têm queda forte em 2016

São Paulo ultrapassou a capital fluminense e tem hoje o maior preço médio de locação: R$ 47

Do Zap

Segundo o Índice FipeZAP Comercial divulgado na última sexta-feira,  foi contatado quedas expressivas em 2016. Apesar disso, no mês de dezembro os preços do m² de venda e de locação ficaram perto da estabilidade, com variações de -0,03% e -0,02% respectivamente.

São Paulo ultrapassou a capital fluminense 

e tem hoje o maior preço médio de 

locação: R$ 47 (Foto: Shutterstock)

No ano, as quedas foram de, respectivamente, 3,21% e 7,92%. Se considerarmos a inflação de 6,29% no período segundo o IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços do Consumidor Amplo / Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a queda real de preços atinge 13,36% nos alugueis e 8,93% no caso dos preços de imóveis comerciais à venda.

A comparação entre o investimento feito em imóveis comerciais e uma alternativa de menor risco (o CDI) mostra que desde 2015 o investidor em imóveis comerciais têm tido, em geral, perdas. Em 2016, enquanto o CDI rendeu 14,0%, os proprietários de saletas que estavam locadas tiveram um retorno médio de 2,0% (fruto da combinação entre o recebimento dos alugueis e da desvalorização de seus ativos).

Em dezembro, o valor médio do m² anunciado das quatro cidades monitoradas foi de R$ 10.260 para venda e R$ 44 para locação. Apesar da queda recente, Rio de Janeiro ainda tem os maiores valores por m² para venda: R$ 11.666. Por outro lado, São Paulo ultrapassou a capital fluminense e tem hoje o maior preço médio de locação: R$ 47. Assim, São Paulo registra também a maior taxa de rentabilidade do aluguel, com retorno anualizado de 5,5%.

Mercado imobiliário carioca passa por adaptações

Do Secovi Rio

Para driblar a crise e a queda na renda, as famílias estão se adaptando e mudando os hábitos de consumo. O mesmo tem acontecido com o mercado imobiliário carioca: num cenário de incertezas políticas e econômicas, inquilinos se mudam para imóveis em bairros mais baratos, proprietários aceitam negociar e começam a proliferar as placas de “Vende ou aluga”. 

Foi nesse tom que o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, começou, nesta terça-feira, 24/1, na sede do Sindicato, a apresentação dos principais dados do Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2016, uma pesquisa anual com dados sobre compra, venda, locação, condomínios e outros dados do setor, que contou com o patrocínio da Mapfre.

- Antes você via placas apenas com “Aluga-se” ou “Vende-se”. Agora, como as pessoas estão evitando financiamentos de longo prazo, os imóveis estão migrando para a locação, o que acarretou num aumento expressivo da oferta no último ano. A solução para quem quer fazer negócio é oferecer para venda ou aluguel ao mesmo tempo, e o que aparecer primeiro ele fecha – explicou Schneider.

Ele reforçou que no último o volume de financiamentos imobiliários caiu 46% no Brasil. O número de lançamentos ficou em 6 mil unidades, menos da metade do que se apurou em 2010, quando houve o boom. 

Neste cenário, a queda no preço dos aluguéis chama a atenção. Em 2016, o valor médio do metro quadrado, em torno de R$ 37, se aproximou do cobrado há quatro anos. “Apesar do momento delicado, é um bom período para negociação. Os proprietários não querem arcar com as despesas de um imóvel vazio, então aceitam contrapropostas. Da mesma forma, quem quer comprar também pode conseguir bons descontos”, lembrou o dirigente. 

O Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2016 poderá ser acessado gratuitamente no portal do Secovi Rio, na seção Publicações. 

Tribunal vai uniformizar responsabilidade de taxas condominiais após habite-se com atraso no financiamento

Do Informe da OAB Niterói

A Câmara de Uniformização de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por maioria, admitiu parcialmente o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR, que trata de ações que versem sobre a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais após a expedição da carta de habite-se, mas antes da efetiva entrada dos compradores, em razão de demora na liberação do financiamento.

O pedido foi formulado por Brasal Incorporações e Construções de Imóveis Ltda, no intuito de unificar, no âmbito deste egrégio Tribunal de Justiça, as decisões proferidas nas diversas ações sobre o mesmo tema, diante da controvérsia existente na jurisprudência desse Tribunal de Justiça sobre a legitimidade e legalidade da aplicação de multa contratual cumulada com indenização a título de lucros cessantes, na hipótese de atraso culposo da vendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel, e sobre a responsabilidade da construtora arcar com o pagamento das taxas condominiais, mesmo após a expedição do habite-se, em razão de demora na liberação do financiamento para os compradores.

Os desembargadores entenderam que o incidente deveria ser admitido apenas quanto ao tema da responsabilidade para a taxa de condomínio após o habite-se: ...o incidente reveste-se de viabilidade, ensejando que seja afirmada sua admissibilidade, especificamente para fixação de tese jurídica a ser observada pelos diversos órgãos jurisdicionais integrantes da estrutura desta Corte de Justiça na resolução da seguinte questão: - Definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais geradas por imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda após a expedição da carta de habite-se, mas antes da efetiva assunção da posse pelo adquirente, quando a demora na transmissão da posse decorre de retardamento na obtenção de financiamento imobiliário imputável ao comprador.

Nº do processo: IDR 2016 00 2 034904-4

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Distrito Federal

Mercado imobiliário: perspectivas para 2017

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017

Do Terra

Por meio de uma economia fortalecida e consistente, é possível alcançar inúmeros benefícios, como melhora na confiança e renda do consumidor, baixa inadimplência e aumento da empregabilidade. Todos esses fatores asseguram, de certa forma, requisitos propícios para a aquisição de um imóvel, seja ele comercial ou residencial.

  

Existem muitas perspectivas de melhora para o mercado imobiliário em 2017.

 A seguir, vamos trazer quais são elas e os fatores-chave que vão influenciar o setor no próximo ano.

  

Vamos lá?

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017

Inflação em desaceleração

A inflação brasileira saiu de 10,7% em 2015 para, aproximadamente, 7,2% em 2016.

Para 2017, a previsão do mercado financeiro para a inflação é de 5,07%, conforme divulgação do Banco Central no último Relatório Trimestral de Inflação, documento que possui as expectativas para a economia.

No entanto, Ilan Goldfajn, presidente do BC, comunicou que tentará conseguir atingir meta central de inflação de 4,5% estipulada para o próximo ano.

Redução da taxa de juros

A taxa de juros, quando mantida alta, onera o crédito e colabora pra inibir o consumo das famílias e a injeção de capital das empresas, elementos mandatórios para a recuperação do crescimento da economia.

Porém, ainda de acordo com o mercado financeiro, para 2017, a estimativa da taxa de juros é de 11%, o que presume uma queda maior no próximo ano.

Produto Interno Bruto (PIB)

Outro fator que contribui para a recuperação do mercado imobiliário é o crescimento do PIB, posto que desempenha o papel de medir o comportamento da economia brasileira, além de ser a junção de todos os bens e serviços feitos em território brasileiro.

Nesse sentido, a perspectiva é favorável à indústria imobiliária, pois o Banco Central enxerga um cenário dessemelhante para 2017 e mais satisfatório do que o vivido pelos brasileiros em 2016. A instituição anunciou que o PIB deve crescer 1,3% em 2017.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) também vê crescimento do PIB em 2017. Segundo Alejandro Werner, diretor do hemisfério ocidental do órgão, é esperado que a economia brasileira atinja seu ponto mais baixo este ano para ter um crescimento positivo no próximo.

O FMI estimou um avanço de 0,5% no PIB, contra uma projeção de crescimento nula feita nos dois últimos levantamentos do órgão.

Outros indicadores

Ademais, de acordo com o BC, a projeção é de que outros indicadores voltem a crescer. Os investimentos devem chegar ao fim de 2017 com uma alta de 4% ante uma queda de 8,7% em 2016.

No consumo das famílias, espera-se que mais números positivos sejam apontados: a organização prevê uma alta de 0,8% no próximo ano.

Benefícios provenientes de uma economia fortalecida

Com o desemprego e a inflação em alta, o consumidor visa adiar o sonho da casa própria, já que ele enfrenta mais dificuldades para assumir dívidas e fechar novos negócios.

Ainda, perante um cenário de retração econômica, os bancos se tornam mais criteriosos para conceder empréstimos.

No entanto, para 2017, a previsão é de que haja redução de juros, o que faz com que a economia fique mais aquecida.

Com isso, as empresas podem colher alguns benefícios. São eles:

Melhora na confiança e renda do consumidor

Com a melhora das perspectivas sobre a inflação, a confiança e a renda dos brasileiros tende a aumentar.

Isso porque consumidores confiantes, com possibilidades positivas em relação ao emprego e, consequentemente, à condição financeira, compram mais, o que ajuda no aquecimento da atividade econômica.

Dessa forma, mesmo bens maiores, como automóveis e imóveis, que, no momento atual - de acordo com o INEC (Índice Nacional de Expectativa do Consumidor) - as pessoas estão mais cautelosas para adquirir, apresentarão excelente performance de vendas.

Baixa inadimplência

A melhora da dinâmica da economia também está ligada à queda da inadimplência.

Esse é um fator preocupante, visto que indica maior risco de que parte das vendas efetuadas e/ou serviços contratados não sejam recebidos, o que gera uma reação em cadeia.

Vamos supor que um consumidor tenha adquirido um imóvel e não tenha conseguido pagar. Dessa forma, ele tenta fazer um acordo para devolver o imóvel para a construtora. Essa, por sua vez, pode ter que cortar funcionários, o que tem reflexo direto no aumento do desemprego.

A melhora da inadimplência é um dos fatores determinantes para que o mercado imobiliário volte a crescer.

Aumento da empregabilidade

O aumento da empregabilidade também é um aspecto importante e influencia diversos setores da economia.

Em 2017, economistas preveem que o desemprego deve ceder, o que também influenciará positivamente o mercado imobiliário.

Crédito imobiliário mais barato

Com uma economia mais estável, o mercado imobiliário é influenciado positivamente, já que, assim, os consumidores voltam, também, a ter crédito disponível.

Afinal, em um ciclo econômico crescente, há crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta.

Quem atua no setor sabe que a falta de crédito para financiamento de imóvel é uma condição necessária para o avanço do mercado imobiliário no Brasil.

Baixo crédito imobiliário em 2015 e 2016

Entre 2015 e 2016, o mercado imobiliário brasileiro viveu um momento com muitas especulações e dúvidas.

Em 2015, o resultado desfavorável do setor foi puxado pelo enfraquecimento na economia nacional e incertezas políticas. Em virtude disso, a taxa de juros era alta e o crédito mais escasso.

Conheça o mercado imobiliário de Niterói

Estudo inédito constatou que 75% das pessoas que compram imóveis em Niterói residem no próprio município

Do jornal O Fluminense

Estudo inédito realizado pela Brasil Brokers constatou que 75% das pessoas que compram imóveis em Niterói residem no próprio município. Entre as pessoas vindas de outras localidades, 10% são procedentes de São Gonçalo, 7% do Rio de Janeiro e 1% de Maricá, sendo que os 7% demais são provenientes de diferentes regiões. Isso demonstra que Niterói, que possui o maior Índice de Desenvolvimento Habitacional (IDH) do Estado e um dos maiores do País, tem sua população crescendo muito mais “organicamente” que por um movimento de migração.

Porém, para abrigar esse incremento populacional, a antiga capital do Estado do Rio possui atualmente um índice de verticalização da ordem de 42%. Isso é superior a grandes cidades como São Paulo, com 28%, e Rio de Janeiro, com 38%. Na comparação com as cidades vizinhas, a diferença é maior ainda. São Gonçalo possui apenas 8% dos domicílios edificados como apartamentos e as vizinhas Itaboraí e Maricá possuem somente 1% de construções verticais.

A pesquisa aponta que esse índice de verticalização deve aumentar ainda mais. A maioria dos compradores de imóveis possui de 25 a 54 anos e está crescendo, o que demonstra a continuidade da demanda para compra de imóveis nos próximos anos. De acordo com dados do IBGE, em 2000 haviam 200 mil niteroienses nessa faixa etária (44% do total de habitantes do município). Já em 2010 o percentual desse grupo passou a ser de 47%, cerca de 221 mil cidadãos.

Outro ponto verificado pelo estudo é que o município se destaca no Estado pelo grande desenvolvimento imobiliário nos últimos anos. Dados apontam que 2200 apartamentos foram lançados por ano na cidade, de 2009 a 2014. Apesar do preço mediano do metro quadrado dos imóveis lançados em 2014 em Niterói ter sido de R$ 7.360,00, esse valor no lançamento já chegou a superar o patamar dos R$ 10 mil no bairro de Charitas, deixando para trás valores praticados nos bairros mais valorizados da capital fluminense.

Isenção de Imposto de Renda sobre venda de imóvel também vale para quitações

Do Consultor Jurídico

Por Brenno Grillo

As legislações que tratam de outorga de isenção devem ser interpretadas literalmente, como determina o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, não cabe pagar Imposto de Renda sobre montantes recebidos por venda de imóvel e que serão usados na quitação de financiamentos habitacionais assumidos anteriormente.

Mauro Campbell Marques destacou em seu voto 

que o texto questionado não apresenta qualquer restrição 

ao uso do produto da venda para pagar financiamentos de imóveis

Herman Benjamin, relator que ficou vencido 

no julgamento, entendeu que não há como ampliar 

a abrangência da lei para pagar financiamentos 

habitacionais.

Assim entendeu, por maioria, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Fazenda Nacional questionava o uso do valor da venda de um imóvel no pagamento de um financiamento contratado tempos depois da compra do primeiro bem. O órgão argumentava que a Receita Federal proibiu esse tipo de operação na Instrução Normativa 599/2005.

O parágrafo 11, inciso I, do artigo 2º da IN ficou assim redigido: “O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.

Para o ministro Mauro Campbell Marques, que redigiu o voto vencedor, o recurso da Fazenda Nacional não deve ser concedido porque as restrições impostas pela Receita Federal vão contra o objetivo da Lei 11.196/2005, que garantiu a isenção se o dinheiro for aplicado na compra de imóveis em até 180 dias após a celebração do contrato de venda. A norma, destacou, visou otimizar o mercado imobiliário e reduzir a tributação sobre o capital usado.

“A necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas também não socorre a Fazenda Nacional, isto porque a literalidade da norma insculpida no art. 39, da Lei n. 11.196/2005 exige apenas a aplicação do "produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda”, disse o ministro.

“Não há qualquer registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial”, complementou Campbell Marques, que foi seguido pelos ministros Og Fernandes e Assusete Magalhães.

Voto vencido

O relator do caso, ministro Herman Benjamin, teve seu voto vencido no julgamento. Segundo ele, o recurso deveria ter sido provido porque a norma que concede a isenção deve ser interpretada literalmente, como define o artigo 111 do Código Tributário Nacional, que abrange em seu inciso II a outorga de isenção.

E, na norma questionada, a redação é a seguinte: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

É justamente no trecho “aplique o produto da venda na aquisição” que está a controvérsia. Segundo Herman Benjamin, a norma busca estimular o financiamento imobiliário e a construção de novos imóveis, ou seja, objetiva aquecer o mercado imobiliário. “Não se referem, portanto, a operações já existentes (já resguardadas pelo regime jurídico aplicável às obrigações e contratos inadimplidos), mas àquelas cuja realização visam propiciar”, disse sobre a norma questionada.

“Não há, por esse motivo, como ampliar a interpretação do termo ‘aplicar na aquisição de imóvel’ para o sentido perseguido nos autos (equiparar o ato de adquirir ao ato de quitar obrigação preexistente)”, complementou o ministro.

Entendimento de segundo grau

A decisão de Mauro Campbell Marques seguiu o entendimento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Para a corte de segundo grau, a instrução normativa da Receita extrapolou seu poder de regulamentar ao criar uma restrição não prevista na lei.

“Como se pode ver da reprodução acima, a Lei nº 11.196/05, ao dispor acerca da isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu que, no prazo de 180 dias da venda, seja aplicado 'o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País'.”

De acordo com o TRF-4, a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo imóveis adquiridos posterior e anteriormente à alienação de outro bem similar. “A lei estabeleceu como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.”

A corte de segunda instância explicou também que o legislador, se quisesse usar como requisito a aquisição do novo imóvel, teria detalhado isso na norma, e ainda deu uma aula de gramática à Fazenda Nacional: “Logo, o verbo nuclear da hipótese de incidência prevista na norma isentiva não foi adquirir , mas sim aplicar na aquisição [...] A diferença entre 'adquirir' e 'aplicar na aquisição', apesar de sutil, é de máxima relevância para a correta interpretação (literal) da norma isentiva veiculada no art. 39 da Lei nº 11.196/05”.

O tributarista Fábio Calcini, do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, elogia a decisão do STJ e destaca que a norma da Receita Federal inseriu ilegalmente uma exigência não prevista em lei: a utilização do produto da venda do imóvel para quitação total ou parcial de bem adquirido à prazo ou já possuído pelo alienante.

"O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, sem deixar de realizar uma interpretação literal da isenção, nos termos do art. 111 do CTN, não deixa de levar em consideração a finalidade do texto normativo a fim de proporcionar efetivamente uma justiça fiscal e fomentar as operações imobiliárias", detalhou o advogado.

Clique aqui para ler o voto vencedor no STJ.

Clique aqui para ler o voto vencido.

REsp 1.469.478

Mercado é aquecido por universitários no início do ano

Maior parte dos estudantes é do interior do estado, aponta a Lello Condomínios

Do ZapPro

Janeiro é considerado o melhor mês para os corretores de imóveis, isso porque o número de buscas por um novo imóvel cresce muito. Isso ocorre tanto para venda quanto para a locação.

Em relação ao aluguel em São Paulo, o aumento nas buscas de imóveis se deve especialmente à busca de estudantes do interior paulista ou de outros estados que vão começar a estudar em universidades paulistanas e precisam de um lugar para morar ao longo dos próximos anos.

Início do ano o número de locação de imóveis aumenta (Foto: Shutterstock)

A pesquisa feita pela Lello condomínios, aponta que a locação de imóveis para estudante provoca um aumento de  30%  a 35% do volume de contratos de aluguel fechados de janeiro até março.

Segundo o levantamento, os tipos de imóveis mais procurados normalmente são apartamentos de um ou dois dormitórios, situados próximo a estações de metrô e com bom estado de conservação. “Além da localização, imóveis mobiliados, por exemplo, favorecem de forma significativa na hora da escolha”, diz Roseli Hernandes, diretora de Locação de Lello Imóveis.

Roseli explica que as unidades com esse tipo de perfil, disponíveis para locação e situadas em regiões próximas às faculdades, costumam ser alugadas mais rapidamente nesta época do ano.

“O fechamento dos contratos de locação pode ser agilizado quando os pais dos estudantes concordam em ser fiadores e apresentam as condições necessárias para a aprovação da ficha. Mas outra modalidade muito utilizada é o seguro-fiança”, conclui a diretora da Lello.

Vendas de imóveis residenciais recuam 30% em novembro em SP

Vendas de imóveis residenciais novos somaram 1,724 unidades, alta em relação a outubro mas queda na comparação com novembro de 2015

São Paulo: novembro foi o melhor mês de 2016 

na quantidade de imóveis lançados, segundo o 

Secovi-SP (Jurema Oliveira/Wikimedia Commons)

Do Exame.com

São Paulo – As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo em novembro de 2016 somaram 1.724 unidades, volume 14,4% superior a outubro do mesmo ano e 30,3% inferior a novembro de 2015.

No acumulado de janeiro a novembro de 2016, foram comercializadas 14.048 unidades residenciais, volume 18,7% inferior ao total vendido no mesmo período de 2015, de acordo com pesquisa divulgada nesta quarta-feira, 18 pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

A cidade de São Paulo registrou em novembro de 2016 o total de 3.214 unidades residenciais lançadas, volume 45% superior ao percebido em outubro e 8,8% inferior a novembro de 2015.

No acumulado do ano, os lançamentos totalizaram 15.603 unidades, queda de 19,5% em comparação ao mesmo período de 2015.

A velocidade de vendas – indicador que apura a porcentagem de vendas em relação ao total de unidades ofertadas – foi de 6,5% no mês de novembro de 2016, apresentando melhora frente ao patamar de 5,8% de outubro.

Com isso, a capital paulista encerrou o mês de novembro de 2016 com a oferta de 24.968 unidades disponíveis para venda, um acréscimo de 1,6% em relação ao mês anterior.

Avaliação

Novembro foi o melhor mês de 2016 em quantidade de imóveis lançados. Somado com outubro, os dois meses representaram 35% do total de lançamentos do ano.

“A quantidade de lançamentos nos meses de outubro e novembro merece destaque, porque comprova a volta, ainda tímida, da confiança dos incorporadores na economia e no funcionamento das nossas instituições”, analisa em nota o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Previsões

O Secovi-SP espera recuperação do mercado imobiliário na capital paulista em 2017, em decorrência dos primeiros sinais de melhora do cenário macroeconômico e da conjuntura local.

“A previsão para este ano é de reversão das tendências negativas da economia. E esse movimento, mesmo que lento, poderá propiciar o crescimento do mercado imobiliário de 5% a 10%”, afirma o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Sindicato da Habitação, Emilio Kallas, em nota distribuída à imprensa.

Kallas acrescenta que outro fator preponderante para uma mudança de patamar é a renovação do ânimo dos empreendedores com a eleição de João Doria (PSDB). Na sua avaliação, o novo prefeito é sensível à economia de mercado e entende que o Plano Diretor e a Lei de Zoneamento travam o setor imobiliário. Na sua avaliação, Doria estaria disposto a estudar melhorias consideráveis nesses marcos regulatórios.

O presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, acrescenta a importância da redução da taxa básica de juros, que podem chegar ao patamar de 10% ao ano no fim de 2017.

“A queda permanente da Selic vai permitir que a caderneta de poupança, fonte de recursos para o financiamento à produção e à comercialização de imóveis, volte a ser atrativa”, observa. Na sua avaliação, isso fará com que os saques diminuam, e a captação volte a ser positiva.

Amary espera também que os bancos voltem a diminuir as taxas de juros para crédito imobiliário, colaborando com a recuperação das incorporadoras.

O novo consumidor do mercado imobiliário

Do site do CRECI/RJ

Como a transformação do comportamento do consumidor atinge o mercado imobiliário A globalização e a facilidade de obtenção de informações que a internet proporciona às pessoas nos dias de hoje resultou em um novo comportamento dos consumidores de todos os setores. A tecnologia conduz, mesmo que indiretamente, o desempenho de profissionais de diversos mercados, definindo quem está ultrapassado ou apto para melhor atender as necessidades dos clientes atuais. No mercado imobiliário não está sendo diferente. O consumidor mudou. E o mercado precisa acompanhar essa transformação. 

Em tempos modernos com a popularização da internet, o comprador em potencial não se sente mais tão dependente do corretor imobiliário. Com o acesso ilimitado de informações, o consumidor deixou de ser passivo e ficou mais exigente com o profissional que irá atendê-lo devido às possibilidades de obter os dados necessários da unidade imobiliária com apenas um clique e sem sair de casa. Sendo assim, os papeis se inverteram. O consumidor passou a ir em busca do profissional, e não o contrário. 

Para a Doutora em Gestão da Inovação Tecnológica, Aleksandra Sliwowska, mesmo a internet oferecendo um mar de possibilidades, o consumidor não deve deixar o bom senso crítico de lado. 

– Aceitar que a informação fornecida pelo Google é inquestionável, é um grande erro. A internet se torna uma poderosa ferramenta que permite, rapidamente, a avaliação de diversas possibilidades pelo consumidor, entretanto, o espírito crítico deve estar sempre em alerta, pois é importante destacar que qualquer foto publicada da unidade imobiliária mostrará apenas o que o imóvel tem de bom. Por isso após as pesquisas, o imóvel desejado deve ser visitado para melhor verificação – afirma Aleksandra. 

Apesar do avanço da tecnologia, o consumidor imobiliário permanece prezando antigos costumes como a visitação e o contato direto com o profissional de corretagem imobiliária, porém, em condições um pouco diferentes. Nos dias de hoje, o tempo é escasso para muitas pessoas. O atendimento do corretor de imóveis deve ter objetividade e simplicidade, fatores fundamentais para a eficácia de uma intermediação de sucesso. O profissional deve ser claro, íntegro e comprometido com o serviço que está prestando e de forma eficaz conseguir resolver qualquer requerimento do consumidor. 

Em busca de sua independência e de seu primeiro imóvel, o empresário de 26 anos Diego Rodrigues, conta que recorreu à internet para procurar unidades a venda e avaliar a atual situação do mercado imobiliário no Rio de Janeiro. Após conseguir os dados e informações necessárias, realizou as visitas pessoais a estandes de vendas no bairro de Jacarepaguá. 

– Após extensa pesquisa online, comecei o processo de busca do meu imóvel. Defini a região que gostaria e o tipo de unidade. Optei por um imóvel na planta. Em Jacarepaguá há muitos investimentos imobiliários a serem lançados. O primeiro contato com um corretor de imóveis que tive foi em uma das minhas visitas aos estandes de venda e fez toda a diferença para a minha decisão. Ele me ajudou com as dúvidas burocráticas e fez com que todo o processo de compra fosse mais ágil, algo que, com certeza eu não conseguiria pela internet, por exemplo – ressalta Diego. 

De acordo com a doutora Aleksandra, as questões mais consideradas em um atendimento pelos clientes hoje, é a capacidade que o profissional tem de entender o problema do potencial comprador e ajudá-lo de forma prática a resolvê-lo. 

– O corretor precisa ser capaz de entender quais são as reais necessidades de seus clientes, bem como a sua capacidade de pagamento. Vamos lembrar que, a compra de um imóvel é a realização de um sonho e que muitas vezes, pelo sonho cometemos loucuras, das quais não seremos capazes de concluir. Então um intermediário qualificado faz toda a diferença!  Outra questão é a paciência que envolve orientação mais tempo suficiente para que o cliente se convença de bons argumentos, bem como persistência que resulta na busca e oferecimento de infinitas possibilidades para um cliente que poder ser um pouco mais indeciso. Além disso, mesmo que a transação não seja efetuada, deixar uma boa impressão pode render futuras indicações – conclui Sliwowska. 

De acordo com pesquisas realizadas neste ano de 2016, o novo consumidor de imóveis ainda sofre com velhos problemas como:

• Imóveis com informações desatualizadas;
• Desconhecimento de documentos e excesso de burocracia;
• Atendimento despreparado;
• Falta de mais informações desmotivando a conclusão da transação imobiliária.

Vale destacar que uma das grandes inovações dessa era tecnológica é a utilização das mídias sociais para realização de negócios imobiliários. Nelas, a comunicação entre o cliente e o profissional se tornou mais íntima, e a famosa “viralização na web” é uma das mais potentes formas de marketing.

Ressalta-se que, as novas ferramentas apresentadas pela era tecnológica  devem ser utilizadas com intuito de agregar o atendimento do  corretor de imóveis. Todavia, os mecanismos tradicionais permanecem de forma significativa influenciando os potenciais compradores. 

Deborah Mendonça, diretora da CIPA e Presidente da ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), afirma que os gestores de todos os setores do mercado imobiliário devem investir em novas ferramentas tecnológicas para acompanhar essa nova geração de consumidores: 

– Existem dois fatores primordiais para o consumidor nos dias de hoje, que interligados, movem as transações imobiliárias, são eles: o tempo e o custo.  As empresas devem buscar maior interatividade por aplicativos e dispositivos móveis. Investir em tudo aquilo que possa facilitar as atividades dos clientes. A automatização de todos os serviços, como por exemplo, os pagamentos, são investimentos necessários para aprimorar essa integração. A geração atual de consumidores busca uma comunicação mais instantânea, de pronta resposta. Claro que existem clientes que não são adeptos ainda a essas tecnologias, mas nós como profissionais temos sempre que olhar para o futuro, e estarmos aptos para atender toda a variedade da categoria. 

Não são apenas os meios de comunicação entre as partes que mudaram na relação entre o profissional de corretagem imobiliária e seu cliente. O perfil do consumidor também teve alterações. Há alguns anos que a busca por imóveis não vem apenas de recém-casados ou de uma família tradicional que ficou mais numerosa e busca um imóvel maior. 

– A categoria de jovens como consumidores no mercado imobiliário vem crescendo bastante. A busca pela independência, juntamente com o ingresso no mercado de trabalho são fatores que estão influenciando muito nessa expansão – destaca Deborah Mendonça. 

Os jovens na faixa de 25 anos e os idosos são consumidores em potencial que estão exponencialmente crescentes no setor imobiliário. Em busca de autonomia, movimentam o setor de unidades imobiliárias compactas. Com isso, o corretor de imóveis deve ficar atento, pois são públicos diferentes que possuem prioridades opostas na hora de adquirir o bem. 

– Normalmente, pessoas mais maduras ainda têm característica de olho no olho, de visitar o imóvel, conhecer as instalações, ter contato direto com o corretor. Pessoas mais idosas morando sozinhas darão prioridade a bairros com uma infraestrutura que lhes garanta uma maior independência. Os mais jovens tendem a procurar equalizar a localização do imóvel com o local de trabalho e, caso possuam uma renda mais elevada, valorizam edifícios que possam trazer funcionalidades que facilitem suas vidas no dia a dia – esclarece a doutora Aleksandra Sliwowska.

Registro de imóveis: saiba como orientar seu cliente

É importante que o futuro comprador saiba dos extras que a documentação exige

Do ZapPro

Em busca de uma residência o cliente vai atrás de uma corretora e conhece um profissional que indica locais. Juntos eles negociam o valor com o proprietário, o cliente entrega sua documentação pessoal, faz o pagamento e… lá vêm os registros do imóvel.

Para não haver surpresas, o corretor deve dizer ao cliente que ele reserve uma quantia extra para o pagamento da documentação da futura casa ou apartamento. Alertado pelo seu corretor, o engenheiro carioca Rodolfo Uchoa já havia se preparado para “encarar” o gasto extra quando resolveu comprar seu primeiro apartamento. Ainda pesquisou bastante sobre os procedimentos e separou um montante para a nova casa e outro para impostos e cartório. “Mesmo assim fiquei surpreso, porque os valores são bem altos”, relembra ele.

O importante é que o morador pode se mudar 

antes da papelada estar pronta (Foto: Shutterstock)

O corretor deve alertar ao cliente que a primeira das taxas é o chamado ITBI, que significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos, uma despesa básica na hora da compra. Custa, em média, 3% do valor da escritura, e é paga sempre à vista. “Ela é sempre responsabilidade do novo proprietário, porque diz respeito ao interesse do comprador. Tem um ditado que diz ‘quem não registra não é dono’, e todos os compradores querem ser donos”, pontua o especialista Jorge Sakamoto, da JKS Imobiliária.

É bom que o futuro proprietário saiba que a venda do imóvel é feita apenas por meio da outorga da escritura pública ou através de Contrato de Compra e Venda com força de escritura pública – no caso de financiamentos bancários ou de Sentença Judicial. Para fazer a escritura é preciso providenciar uma série de documentos, principalmente da matrícula (registro do imóvel, que custa 4,5% o valor da escritura), e cópia da notificação do IPTU. Mas há exigência de outros documentos como RG, CPF, certidões de nascimento atualizado ou de casamento atualizado – com todas as averbações de alteração de estado civil –, comprovante de endereço, e demais certidões pessoais com referencia à transparência dos vendedores, e que não terão impedimento para venda do imóvel. Tudo passa pelo profissional de corretagem.

A lista de certidões inclui Certidão Negativa de Ação Cível e de Família e Execução Fiscal, Certidão negativa da Justiça Federal, Certidão Negativa da Receita Federal e Certidão Negativa da Justiça do Trabalho. “O tempo para obtenção destas certidões são sete dias. Feito a escritura, ela é encaminhada para o Cartório de Registro de Imóveis competente, que também pede prazo de sete dias para a conclusão”, explica Sakamoto. E apesar de toda esta burocracia, o novo morador pode se mudar para o imóvel antes que essa papelada esteja pronta, desde que, ou conforme o que foi combinado entre vendedores e compradores. Um corretor registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis cuida de quase todo o processo até a entrega das chaves.

IGP-M, que reajusta aluguéis, acumula 6,88% em 12 meses

Do site da Abami

A primeira prévia de janeiro do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado no reajuste de contratos de aluguel, registrou uma inflação de 0,86%, taxa superior ao 0,2% da primeira prévia de dezembro. O IGP-M acumula taxa de 6,88% em 12 meses, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV).

A primeira prévia de janeiro de 2017 do IGP-M foi calculada com base em preços coletados entre os dias 21 e 31 do mês de dezembro de 2016.

A alta da prévia entre dezembro e janeiro é resultado do avanço da taxa em todos os três subíndices que compõem o IGP-M. A inflação do Índice de Preços ao Produtor Amplo, que mede o atacado, subiu de 0,3% em dezembro para 1,13% em janeiro.

O Índice de Preços ao Consumidor, que mede o varejo, passou de uma deflação (queda de preços) de 0,02% em dezembro para uma inflação de 0,4% em janeiro. Já o Índice Nacional de Custo da Construção subiu de 0,12% para 0,22% no período.

Fonte: Agência Brasil, 10/01/2017

Preço dos imóveis deve cair ao menor nível em 2017

Para quem quer comprar a casa própria e está confiante na recuperação da economia, o ano que vem pode reservar oportunidades

A partir de 2018, preços devem começar a subir

Do Exame.com

São Paulo – Apesar de o cenário político e econômico do país não permitir traçar uma previsão clara sobre qual será o desempenho do mercado de imóveis para o ano que vem, em um ponto os especialistas concordam: após uma queda real de 6,25% nos últimos 12 meses, os preços de casas e apartamentos tendem a ficar estáveis em 2017.

No ano que vem, o mercado deve atingir o fundo do poço quando se fala de preços, segundo João da Rocha Lima, professor do Núcleo de Real State da Poli-USP. “Considerando um cenário no qual a economia comece a se recuperar devagar, e a inflação caia, os preços devem ficar estáveis até voltarem a subir”. Além disso, as construtoras já estão com margens bastante apertadas para diminuir preços, diz Lima. “Não há espaço para mais quedas”.

Apesar de ainda não haver no horizonte a previsão de um aumento de renda dos consumidores para incentivar a compra da casa, a expectativa de Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), é de que ao menos o nível de desemprego pare de piorar no ano que vem. Nesse cenário, o executivo aponta que empresas preferem deixar os preços estáveis e aguardar uma retomada da economia.

Estoque ainda é problema

A exceção nesse cenário são empresas que ainda têm estoque de imóveis prontos e precisam de dinheiro. “Essas construtoras querem se livrar dessas unidades o quanto antes. Como consequência, cobrarão preços mais atrativos por elas”, diz Lima. Amary concorda, ainda que, assinala, há menos empresas nessa posição agora do que nos últimos anos.

Apesar de não serem divulgados dados confiáveis sobre o tamanho do estoque de imóveis prontos, que geram mais custos para as empresas, Lima acredita que o problema ainda não foi resolvido por conta de um aumento no cancelamento dos contratos já firmados, que acaba fazendo com que o estoque de imóveis volte a aumentar. No acumulado deste ano até outubro, foram distratadas 37.702 unidades, 33% das unidades entregues pelas construtoras no período.

Geralmente, os contratos de imóveis na planta são cancelados porque o mutuário não consegue financiamento bancário no momento da entrega das chaves, seja porque ficou desempregado ou porque os bancos aumentaram as exigências frente a um aumento na inadimplência e do desemprego.

“Há quem diga que, para cada imóvel vendido, dois contratos são cancelados. Esse problema deve ser solucionado até o final do primeiro semestre de 2017, quando a economia deve começar a melhorar. Mas não temos dados precisos sobre isso”.

Processo de distrato imobiliário pode ser regularizado pelo governo

Congresso Nacional já recebeu a proposta

Do  ZAP em Casa

Na última segunda-feira (5) foi enviado ao Congresso Nacional, uma proposta para a regulamentação dos distratos de imóveis, para quem não sabe, o distrato imobiliário é quando há uma desistência da compra ou venda do imóvel na planta.

De acordo com a proposta, será fixado em um dispositivo legal, uma porcentagem para a devolução dos valores que foram pagos pelo comprador nos casos de distrato. Essa regra dará maior clareza e previsibilidade aos compradores e construtoras do quanto será pago no momento da desistência do imóvel.

A proposta também vai fixar um prazo de carência de atraso da obra antes que a construtora tenha que ressarcir o cliente. O prazo deverá ser de seis meses, que é o que tem sido aceito pela Justiça.

Como funciona o distrato imobiliário atualmente

Hoje, quem desiste de comprar um imóvel, pode entrar em acordo para receber o dinheiro de volta. Se não estiver satisfeito com o valor, a pessoa pode recorrer à justiça, e exatamente isso que o governo quer evitar. O processo fica travado na justiça e a construtora não consegue revender o imóvel.

Dessa forma, a intenção do governo é criar medidas que ajudem as construtoras e o consumidor, garantindo que ele recebe o dinheiro de volta.

Aluguel mais barato aumenta o número de locações em Niterói

Segundo estudo realizado pelo Secovi, em 2016, o preço médio das locações teve baixa de 8,33%

Do jornal O Fluminense

Aluguéis mais baratos voltam a movimentar o fluxo de locações na cidade. Em alguns casos a diminuição do aluguel pode chegar até em 30% se comparados ao primeiro semestre de 2016. De acordo com estudo realizado pelo Sindicato da Habitação (Secovi Rio), assim como no Rio de Janeiro, o preço do metro quadrado para locação em Niterói sofreu baixa.

A baixa nos preços foi determinante para o cirurgião-dentista Heráclito Dambyski 

conseguir alugar seu novo apartamento em Santa Rosa, na Zona Sul de Niterói 

Foto: Evelen Gouvêa

Na capital, em média, o preço ficou em -6,02%, enquanto por aqui, a queda registrada foi de -8,33%. Para especialistas, o índice é reflexo de um reajuste necessário que envolve uma série de fatores eventuais e econômicos. A medida tem surtido efeito e desde o segundo semestre do último ano as contratações voltaram a crescer.

Após um período de extrema valorização em função da realização de megaeventos internacionais e profissionais vindos de outros estados para residir na cidade e trabalhar no Comperj, assim como em todo o País, Niterói entrou em um período de demanda retraída para compra e locação de imóveis. Mas assim como tem acontecido com as aquisições, as locações começam a retomar o fôlego, principalmente por conta de promoções oferecidas pelo mercado neste momento. 

“Historicamente, o preço de imóveis, seja para venda ou locação, tende a crescer e não diminuir. Mas diante do movimento de alta que o mercado experimentou desde 2010 até o fim de 2014, é natural que agora haja um período de adaptação, principalmente para que os proprietários pudessem entender que se não reduzissem os valores das locações ficariam com os imóveis vazios”, explica Luiz Claudio Moreira, diretor da Self Administradora.

“Esse movimento começou em meados de 2015 e passou a ser uma realidade a partir do início do segundo trimestre de 2016, quando os locadores passaram a autorizar descontos nos valores dos aluguéis que vinham sendo praticados.

Após um período de valorização, 

a queda nos preços é uma realidade no mercado

Foto: Evelen Gouvêa

Com isso, a partir dessa época, começamos a sentir uma retomada considerável nos negócios. Até então, o número de distrato era maior do que o de contratos. Mas com essa nova postura, conseguimos virar o ano com saldo positivo. Estamos esperançosos que 2017 continue sendo assim”.

No mercado de locação, as quedas mais consideráveis foram nos imóveis comerciais, principalmente salas e espaços corporativos. Assim, como houve um aumento considerável na oferta desses imóveis e a procura diminui, segundo Luiz Cláudio, existem casos em que o valor do aluguel foi reduzido em até 30%. Já nos imóveis residenciais, de acordo com o administrador, a redução foi de até 15%, dependendo do bairro.

“Além da redução nos valores dos aluguéis, fizemos campanhas de descontos que iniciaram no segundo trimestre de 2016, com bonificação de até 3 meses de aluguel, descontos, etc. Acredito que para o mercado de locação residencial o pior já passou. A tendência é de retomada gradativa. Já na primeira semana de janeiro, os atendimentos superaram os números dos meses anteriores. Percebemos também uma sensível queda nas rescisões, a palavra de ordem foi negociação. A expectativa para 2017 é otimista, sem exagero”, aposta Moreira.

O mercado imobiliário segue impactado pela atual instabilidade econômica e política do país, e Niterói não é exceção. A cidade também foi diretamente afetada pela crise na “cadeia do petróleo”, que afetou a Petrobras e suas prestadoras de serviço, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi Rio.

“No caso de Niterói, especificamente, os problemas com o Comperj retiraram do mercado de trabalho considerável quantidade de vagas, que por sua vez movimentavam o mercado de aluguéis na cidade, já que boa parte desta mão de obra, principalmente engenheiros e demais cargos de nível gerencial, residiam em Niterói. A perda de renda e o grande volume de imóveis disponíveis fizeram com que os valores praticados para os aluguéis tivessem essa redução”, explica Leonardo.

Como reflexo também houve muita negociação por parte dos inquilinos para redução dos valores, já que estes têm tido um grande nível de incerteza em relação ao futuro e suas respectivas rendas cada vez mais comprometidas, explica Schneider.

“Em busca de uma situação financeira mais confortável, é de se esperar que exista uma migração daqueles que hoje alugam imóveis em áreas nobres para regiões com aluguel mais em conta, como Santa Rosa, Fonseca, Maria Paula, entre outras. Também acredito que os proprietários que estão com seus imóveis alugados devem ter um comportamento mais flexível no momento dos reajustes anuais, privilegiando a manutenção daqueles inquilinos que possuem um bom histórico na relação”, defende o vice-presidente do Secovi Rio.

A baixa nos preços do aluguel foi determinante para que em dezembro o cirurgião-dentista Heráclito Dambyski, 26 anos, conseguisse fechar o negócio que procurava, o aluguel de um apartamento em Santa Rosa.

“Há mais de três meses procurava imóveis que estivessem com um preço acessível, mas não encontrava nada. Os que conseguia estavam em um péssimo estado de conservação: antigos, sem reformas, com um monte de problemas. Eu morava em um lugar muito bacana no Alto da Boa Vista, no Rio, por isso tentei procurar por locais semelhantes em Niterói. Icaraí, Santa Rosa, Ingá... Mas o preço que poderia pagar me reservaria um apartamento muito pequeno. Quando encontrei esse imóvel já estava desesperançoso. Mas o interessante foi ver que, praticamente ao mesmo tempo em que esse apartamento surgiu, outros foram aparecendo. Enfim, um apartamento bom, em condomínio, numa localização ótima em Santa Rosa, todo reformado, por 1100 reais de aluguel. Não poderia estar mais satisfeito” comemora Heráclito.

De tanto pesquisar, Dambyski consegue mensurar com exatidão os descontos que passaram a ser oferecidos. 

“O mesmo tipo de imóvel estava cerca de 600, 700 reais a mais, só o aluguel. Sem falar no IPTU, que era absurdo. Senti uma diferença muito grande. Após quase quatro meses de procura, consegui o imóvel que gostaria com o preço que poderia pagar. Houve essa queda nos preços de aluguel e senti isso na pele – ou melhor, na conta bancária. Consegui me mudar para mais perto do trabalho e confesso que saí no lucro. Pago mais barato, moro em um lugar ótimo e não precisei abrir mão do que procurava em um apartamento” conclui o cirurgião-dentista.

Confira as normas para novo limite de aquisição de imóvel via FGTS

Para a aquisição do imóvel serão unidades habitacionais com valor de avaliação de até R$ 800 mil a R$ 950 mil

Do ZAP

No fim do ano o Ministério da Cidades alterou as normas legais para adequá-las ao novo limite de aquisição de imóveis com o FGTS ( Fundo de Garantia Por Tempo de Serviço), que subiu de R$ 650 mil para R$ 800 mil (R$ 950 mil em Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal) após autorização do Conselho Monetário Nacional (CMN).

O valor dos imóveis em avaliação são compostos 

por unidades habitacionais com valor de avaliação 

de até R$ 800 mil a R$ 950 mil

Nesta segunda-feira (9), foi divulgado uma instrução normativa publicada no Diário Oficial que elevou o limite de imóveis usados como lastro para operações de aquisição de cotas com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em fundos de investimento imobiliário, em direitos creditórios, debêntures e Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Os empreendimentos serão compostos por unidades habitacionais com valor de avaliação de até R$ 800 mil a R$ 950 mil.

Também foram enquadrados os limites do programa “Carta de Crédito Associativo”, que destina recursos financeiros para a concessão de financiamentos a pessoas físicas que desejem adquirir habitações ou lotes em cooperativas para a produção habitacional.

Governo tenta retomar crédito imobiliário

Setor ficou irritado com a decisão do presidente Michel Temer de liberar o saque total das contas inativas do FGTS

Mercado imobiliário: governo prepara medidas para compensar 

a permissão do saque do FGTS, que financiava o setor 

(Lintao Zhang/Getty Images)

Do Exame.com

Brasília – O governo federal vai intensificar nesta semana a discussão de medidas para a retomada do crédito imobiliário. O setor ficou irritado com a decisão do presidente Michel Temer de liberar o saque total das contas inativas do FGTS. O fundo é tradicional fonte de recursos para financiamento da casa própria.

A equipe econômica apresentou simulações ao segmento para mostrar que a liberação do saque das contas inativas do FGTS não trará problemas para as empresas.

Segundo um integrante da equipe econômica, o governo avalia que é preciso acelerar as medidas, pois as construtoras têm tido desempenho baixo.

A avaliação é de que, além de fatores como desemprego e queda na renda, os bancos também ficaram mais “seletivos” ao liberar crédito.

A indústria da construção pressionou o governo para não incluir o saque do FGTS no pacote de medidas microeconômicas.

Depois de algumas conversas, o setor até aceitou a medida, desde que fosse estipulado um teto para a retirada – ponto que ficou de fora da proposta. Agora, o governo tenta conter a insatisfação.

O jornal O Estado de S. Paulo apurou que uma das ações em estudo é a flexibilização das exigências dos bancos nos financiamentos aos empreendimentos.

Hoje, as instituições financeiras dão prazo de 180 dias depois do Habite-se para que incorporadoras e construtoras quitem as parcelas dos financiamentos. Com a queda na venda dos imóveis, esse prazo está sendo insuficiente.

Na repactuação das dívidas, os bancos transferem os financiamentos da carteira imobiliária (com taxas entre 9% e 10%) para a carteira comercial (com juros entre 17% e 18%). Além disso, a repactuação impede que as empresas contratem novos empréstimos.

“Está faltando sensibilidade por parte dos bancos para o momento em que estamos vivendo. É preciso adequar esses contratos de 2012 e 2013 a uma nova realidade”, afirma José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

O setor defende que o governo federal tire do papel um mecanismo de estímulo às Parceiras Público-Privadas (PPP) pelas prefeituras de obras com potencial de alavancar a economia.

Para deslanchar esse modelo, a indústria da construção diz que é preciso permitir que as administrações oficiais ofereçam como garantia os recebíveis dos serviços públicos.

Por exemplo: se é uma PPP para modernizar a iluminação de uma cidade, a garantia poderia ser uma conta vinculada, administrada por um banco, para onde seriam destinados os recursos pagos pela população pelo serviço.

Essas parcerias poderiam envolver a área técnica da Caixa Econômica Federal. Segundo a Cbic, o presidente da Caixa, Gilberto Occhi, apoia a iniciativa.

Teto

O setor também insiste que o governo aumente o valor dos imóveis financiados pelo Minha Casa, Minha Vida, atualmente em R$ 225 mil. A ideia chegou a ser incluída no “pacote de Natal” anunciado por Temer, mas foi retirada.

A ideia é que, se o valor do imóvel financiado pelo programa de habitação subir a R$ 300 mil, com recursos do FGTS, a renda máxima dos beneficiários subiria dos atuais R$ 6,5 mil para cerca de R$ 8,5 mil.

“Tem que calibrar até onde a renda pode subir para não comprometer a saúde financeira do FGTS”, diz o presidente da Cbic.

O governo tem analisado com a categoria medidas para o MCMV, mas a estratégia é focar na questão global para dinamizar o setor.

Outro pedido é a retomada do programa de investimentos federais em aviação regional, lançado pela ex-presidente Dilma Rousseff, mas em menor escala.

Lançado em 2012 pelo governo da petista, o plano era fazer investimentos em 270 pequenos e médios aeroportos. O Banco do Brasil tem prontos os projetos de cerca de 50 unidades.

As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.