Nesta entrevista procuramos esclarecer as dúvidas do
corretor, relacionadas aos seus honorários.
Para responder às nossas dúvidas, convidamos o Doutor
Maurício Centini (Corretor e Perito Avaliador de Imóveis. Diretor do Sciesp.
Título de Consultor Imobiliário pela UNISciesp. Pós Graduado em Direito
Registral Imobiliário e processo imobiliário com docência na matéria, pela
INESP. Jornalista. Embaixador da Cidade de Taboão da Serra/SP. Delegado do
Ministério das Cidades. Árbitro, Conciliador e Mediador formado pelo TASP, TRF3
e MedArb (ligado e autorizado a dar curso pelo TJSP). Foi Membro da JUCON -
Junta de Conciliação e Ética do CRECISP.)
Portanto, Fala Doutor!
BDI: O pagamento de sinal de negócio ao Corretor é
obrigatório?
Dr. Maurício Centini: Apesar das Arras ou Sinal estarem
regulamentadas pelos artigos 417 a 420 do Código Civil, este não é dado ao
Corretor de Imóveis e sim ao proprietário do imóvel, como garantia.
O que se vê na prática é o proprietário “autorizando” o
Corretor de Imóveis a ficar com o valor da arras ou sinal (até o limite de 6% a
8% acordados) como adiantamento dos Honorários de Corretagem. Mas, deve ficar
claro que este “adiantamento” está condicionado ao final de todos os trâmites
da intermediação.
Os trâmites são:
a) Contrato de promessa de compra e venda, no caso de
imóveis na Planta (junto à Construtora e Incorporadora ou antes do financiamento);
b) Contrato de financiamento junto à instituição financeira;
c) O registro em cartório, no caso de compra integral.
Concluindo: não é devido ao Corretor de Imóveis o sinal, mas
sim ao proprietário e deverá ser estipulado em contrato e, logicamente, aceito
entre as partes.
BDI: Quem deve pagar o serviço dos corretores, o comprador
do imóvel ou o dono do empreendimento?
Dr. Maurício Centini: Por decisão da 2ª Turma do STJ
(Superior Tribunal de Justiça), é válida a “cláusula contratual” que obriga o
consumidor a pagar os Honorários de Corretagem na compra de imóveis na Planta
(ou seja, da construtora/incorporadora), mas o comprador deverá ser previamente
informado de que está de acordo com o pagamento disso.
Este acordo vai de encontro ao Código de Ética Profissional
(Resolução Cofeci n° 326/92), que em seu artigo 4° e incisos preveem que o
Corretor de Imóveis tem a obrigação de deixar o cliente ciente de tudo o que
acontece na intermediação do negócio.
A minha orientação é a de que o Corretor registre e guarde
toda a documentação na pasta do cliente, com a respectiva assinatura e aceite
todas as informações dadas e recebidas.
BDI: Existe algum percentual de comissão legalizado?
Dr. Maurício Centini: Sim, temos a tabela de Honorários de
Corretagem em todos os estados do País, que prevê as porcentagens a serem
negociadas na intermediação imobiliária entre o Corretor de Imóveis e as partes
(clientes).
Você poderá consultar os percentuais na circunscrição do
CRECI, da sua região.
Abaixo, disponibilizo uma parte da tabela utilizada no
Estado de São Paulo:
“Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária
VENDA
1) Imóveis urbanos: 6% a 8%
2) Imóveis rurais: 6% a 10%
3) Imóveis industriais: 6% a 8%
4) Venda judicial: 5%
LOCAÇÃO
1) De qualquer espécie e sempre por conta do locador:
Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel;
2) Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90
(noventa) dias: 30% sobre o valor recebido
ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10%
Valor mínimo de R$ 50,00
Nota: A administração para clientes cuja carteira
imobiliária seja, comprovadamente, superior a R$ 100.000,00 (cem mil
reais)/mês, o percentual será: 5% a 10%
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Venda de empreendimentos imobiliários: 4% a 6%
Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas
de promoção e publicidade em geral.
LOTEAMENTOS
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas
(urbanas), já aprovadas e registradas: 6% a 8%
2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais),
já aprovadas e registradas: 6% a 10%
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente: 5% a 10%
Valor mínimo de: R$ 850,00
COMPRA
Autorização expressa da procura de imóveis: 6% a 8%
(…).
Nota da Redação: Para consultar a tabela completa, acesse o
site do Diário das Leis.
BDI: A autorização para a venda de imóvel pode ser enviada
por e-mail? Se o proprietário responder ao e-mail positivamente, esta prova
servirá como documento para futura cobrança judicial, caso não seja realizado o
pagamento da comissão?
Dr. Maurício Centini: Atualmente, a justiça tem aceitado o
e-mail como confirmação de interesse. Mas, a Lei 6.530/1978 (Lei do Corretor de
Imóveis), exige a assinatura do cliente, conforme o artigo 4°, inciso IX:
“contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.”
Portanto, fica o Corretor de Imóveis obrigado a ter a
assinatura do cliente.
Sabemos que atualmente até mensagens de Whatsapp são
aceitas, como no exemplo abaixo:
“A juíza de Direito Oriana Piske, do 4º JEC de Brasília,
negou o pedido de um corretor de imóveis em ação contra casal para obter o
pagamento de comissão de corretagem pela venda de um imóvel, além de
indenização por danos morais. No caso, a magistrada considerou válida e
possível a manifestação pelo WhatsApp no intuito de rescindir o contrato
firmado entre as partes.
Neste caso, o corretor teria sido procurado pelo casal para
realizar a venda do imóvel, assinando contrato de exclusividade para a
realização do negócio. O autor afirma que seria pago o percentual de 5% sobre o
efetivo preço da transação, e que o contrato teria o prazo de 60 dias, sendo
automaticamente renovado caso não houvesse desistência formal com 30 dias de
antecedência.
Ainda, a comissão de corretagem seria igualmente devida se os
réus realizassem venda do imóvel na vigência do contrato.
Na decisão, a magistrada destacou que o contrato é um
negócio jurídico constituído através do acordo de vontades das partes
envolvidas e que, tratando-se de relação jurídica entre particulares, são
permitidas quaisquer estipulações “que não sejam contrárias à lei, à ordem
pública ou aos bons costumes”.
Com relação à cláusula de renovação automática, a juíza
concluiu não ser abusiva, “pois não impõe vantagens apenas para uma das partes
(corretor de imóveis), visto que implica, além do dever de diligência deste em
promover a oferta pública do imóvel a ser alienado, implica a apresentação de
ofertas aos alienantes”.
Já sobre a desistência do contrato, foi observado que as
partes se comunicavam por e-mail e, com maior frequência, por WhatsApp –
quando, por essa via, ocorreu a manifestação de desinteresse no prosseguimento
do contrato: “P., em função da falta de contato há 1 semana favor informar ao
R. que não tenho mais interesse na parceria, obrigado”.
“Nesse contexto dos autos e diante de tamanha evolução
tecnológica das comunicações, tenho como possível e válida a manifestação pelo
aplicativo de mensagens, no intuito de rescindir o contrato entabulado entre as
partes. Ademais, o réu deixou bem explícita a sua vontade, junto ao sócio do
autor, com quem mantinha conversas, inclusive motivando a rescisão em face da
ausência de contatos.”
A venda do imóvel, de acordo com informações do casal,
ocorreu por intermédio de outro corretor, em dezembro de 2015, ocasião em que o
autor entrou em contato após mais de dois meses de ausência, desde a mensagem
recebida pelo sócio. Assim, a julgadora concluiu não ser devido qualquer
pagamento ao autor a título de danos materiais ou morais. (Processo:
0715185-61.2016.8.07.0016).”
BDI: Para o caso de cobrança judicial dos honorários de
corretagem. Onde o corretor deve se amparar?
Dr. Maurício Centini: No caso de cobranças judiciais por
falta de pagamento dos honorários de corretagem ou outros descumprimentos
contratuais, como por exemplo: Ir direto ao proprietário, depois de todas as
tratativas feitas pelo profissional de Corretagem (prática, infelizmente, comum
no mercado), o cancelamento por falta de interesse no ato da assinatura do
contrato de compra e venda, financiamento bancário ou na escritura junto ao
cartório de registro de imóveis.
A corretagem está prevista no Código Civil, Capítulo XIII -
Da Corretagem, nos artigos 722 a 729:
“Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não
ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer
relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios,
conforme as instruções recebidas.”
“Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de
responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que
estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das
alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbência.
Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em
lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio
e os usos locais.
Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as
partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração
integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se
comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do
negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como
fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará
se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito
dos trabalhos do corretor.
Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de
mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo
ajuste em contrário.
Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste
Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.”
* Doutor Maurício Centini (Corretor e Perito Avaliador de Imóveis. Diretor do Sciesp. Título de Consultor Imobiliário pela UNISciesp. Pós Graduado em Direito Registral Imobiliário e processo imobiliário com docência na matéria, pela INESP. Jornalista. Embai
Informativo Diário DL - Dezembro/2016 - (Fala Doutor! (Entrevistas))
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