O envidraçamento da varanda, a colocação de grades ou de telas alteram a fachada do edifício?

A fachada corresponde a cada uma das faces externas de uma construção arquitetônica. A principal fachada em uma edificação é a frontal, depois as laterais e a dos fundos. Temos ainda as fachadas secundárias, que são as internas, como os corredores e portas dos apartamentos.

Conforme exposto em outros textos que publicamos, a fachada faz parte de um todo arquitetônico, que deve guardar harmonia e estética entre suas partes.

Segundo o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”

Pode o condômino realizar modificações na fachada?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Uma vez aprovado o fechamento das varandas e quais procedimento serão tomados, fica a cargo do condômino a decisão de aderir ou não ao fechamento. Se o desejo for aderir à decisão, ela deverá ser tomada de acordo com o padrão discutido e aprovado em assembleia.

Uma vez que o condomínio definiu como envidraçar a varanda, a porta de separação entre a varanda e a sala deixa de ser fachada e, portanto, pode ser retirada ou não de acordo com o desejo do condômino. Nesse caso, o condomínio não pode interferir na decisão.

Segundo entendimento do eminente jurista Flávio Tartuce: “Estou filiado à corrente que prega a possibilidade de fechamento de varanda, desde que não altere substancialmente a estética do prédio, nos termos do que estabelece a convenção ou do que seja aprovado em assembleia.”

Telas de segurança e cortinas de vidro

Encontramos algumas decisões judiciais sobre a questão, em que o entendimento tem sido o da permanência da tela de segurança do apartamento, ainda que instalada em área comum, pelos benefícios que a mesma traz ao condômino da unidade individual.

A instalação de rede de proteção em ambiente interno, ainda que localizada na área comum, não oferece qualquer incômodo ou inconveniente aos demais condôminos e, se operado juízo de ponderação em relação ao benefício trazido pelo aumento da segurança das crianças que habitam e que frequentam aquele espaço, é medida razoável e oportuna, senão recomendável. Recurso desprovido. Sentença mantida. 

(TJDF; Rec 2013.01.1.192466-8; Ac. 873.818; Quinta Turma Cível; Relª Desª Silva Lemos; DJDFTE 22/06/2015; Pág. 201).

Os Tribunais também têm entendido que a instalação de cortina de vidro não importa em alteração de fachada, uma vez que não se trata do envidraçamento definitivo da varanda. Contudo, o condômino deve obedecer ao padrão aprovado e estabelecido em assembleia condominial.

Vejam algumas decisões abaixo, nesta linha de raciocínio::

0120364-47.2010.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). CLAUDIA PIRES DOS SANTOS FERREIRA - Julgamento: 25/10/2017 - SEXTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. INSTALAÇÃO DE CORTINA DE VIDRO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DESNECESSIDADE DE LICENÇA MUNICIPAL. REGULARIZAÇÃO JUNTO À PREFEITURA. A INSTALAÇÃO DE CORTINAS DE VIDRO NÃO IMPORTA ALTERAÇÃO DE FACHADA DO EDIFÍCIO, UMA VEZ QUE NÃO CORRESPONDE AO FECHAMENTO OU AO ENVIDRAÇAMENTO DEFINITIVO DA VARANDA. PRECEDENTES DESTA CORTE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.

0028574-37.2010.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). MARGARET DE OLIVAES VALLE DOS SANTOS - Julgamento: 05/08/2015 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER PROPOSTA PELO CONDOMÍNIO, EM FACE DO CONDÔMINO, OBJETIVANDO A SUBSTITUIÇÃO DO ENVIDRAÇAMENTO DA VARANDA. ALTERAÇÃO DE FACHADA. SENTENÇA QUE JULGA PROCEDENTE O PEDIDO LASTREADO EM LAUDO PERICIAL. MANUTENÇÃO DO JULGADO. COLORAÇÃO DA FACHADA DEFINIDA EM ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA, O QUE FOI DESRESPEITADO. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.

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Como funciona o depósito caução para aluguel

Um dos tipos de garantia para locação, o caução para aluguel também é um investimento, já que é devolvido no final do contrato com correção da poupança.

https://www.vivareal.com.br/blog/dicas-aluguel/como-funciona-o-deposito-caucao-para-aluguel-2/

Do Viva Real. Alugar uma casa ou apartamento é mais simples do que comprar, mas também exige atenção. Quem vivencia a experiência pela primeira vez pode se surpreender com alguns detalhes. Um deles é a modalidade de garantia locatícia. Mas o que é isso?

Para alugar um imóvel é preciso dar segurança ao locador, o proprietário do imóvel. O caução para aluguel é uma opção fácil para quem não consegue se encaixar nas outras formas existentes, principalmente para quem mudou de cidade.

Pela Lei do Inquilinato, é o proprietário do imóvel quem escolhe a modalidade de garantia locatícia e não o locatário, o inquilino. As outras três formas são fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A locação, portanto, dependendo modalidade que o proprietário do imóvel pede, pois cada uma delas têm diferentes exigências. Um contrato de aluguel só pode ser firmado usando apenas uma forma de garantia locatícia.
Alugando com depósito caução

O depósito caução exige um valor do inquilino já na assinatura do contrato. O futuro morador do imóvel precisa depositar em uma poupança geralmente o correspondente a três aluguéis.Esse dinheiro é uma segurança para o proprietário se acontecer problemas de pagamento, por exemplo. No final do contrato, o dinheiro deve ser devolvido ao inquilino com a correção da poupança de todo o tempo que esteve depositado.

É importante lembrar que o valor só deve ser depositado após o contrato firmado. A poupança precisa ser conjunta no nome do locador e do locatário. Todo movimento financeiro feito tem que ser comunicado oficialmente.

Existe ainda outra forma de devolução desse dinheiro. Em alguns contratos, é firmado o acordo de que esse valor pagará os três últimos meses de aluguel. Nesse caso, o inquilino não recebe o dinheiro de volta, em compensação não vai precisar se preocupar com o final do período de aluguel. Em caso de renovação, o dinheiro continua na poupança até que o contrato termine.

De acordo com o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o depósito caução tem sido a segunda modalidade de garantia locatícia mais utilizada na cidade em 2016. Nos anos anteriores também esteve na mesma posição. Em torno de 30% dos contratos de aluguel na capital paulista são firmados usando essa garantia.

As outras modalidades de garantia locatícia

A mais popular é o fiador. Quando o proprietário pede que a garantia de locação seja por meio de um fiador, ele está solicitando ao inquilino que apresente alguém que tenha um imóvel próprio quitado. Essa pessoa seria a responsável em caso de atraso no pagamento do aluguel ou outros problemas que possam acontecer durante o período do contrato.

Já o seguro fiança é um serviço de uma seguradora que se responsabiliza se acontecer alguma inadimplência. A cessão fiduciária é uma das menos conhecidas. A garantia dada ao locador nessa opção são aplicações financeiras de quotas de fundo de investimento e títulos de capitalização.
Depósito caução no aluguel X outras garantias

Por lei, os proprietários não são obrigados a aceitar fiadores de outras cidades. Se quem tem interesse em alugar for de outro município, pode encontrar dificuldades em fechar um contrato que exige fiador. Acontece também dos locadores não aceitarem fiadores do mesmo estado do inquilino, mas que vivem em cidade diferente. O processo de locação acaba se tornando complicado para quem precisa de um imóvel. Esse tipo de garantia, porém, não gera custos para o inquilino. Em São Paulo, em torno de 40% dos contratos de locação são fechados com um fiador, de acordo com dados do Secovi-SP.

Já o seguro-fiança, por exemplo, pode chegar ao valor de um aluguel extra por ano para os locatários. Essa modalidade acaba representando um peso a mais no bolso de quem está procurando um imóvel para alugar, uma vez que o dinheiro investido não tem retorno. Muitas pessoas que procuram imóveis acabam preferindo o depósito caução. Quem não conhece os processos de locação pode não saber da existência desse tipo de garantia e então surge a preocupação com a falta de um fiador ou de ter dinheiro para pagar o seguro-fiança.

Independente da garantia exigida pelo locador é importante ler atentamente o contrato. Tanto proprietários quanto inquilinos têm direitos e deveres que devem ser cumpridos e respeitados. Se acontecer alguma coisa que atrapalhe pagamentos ou a condição do imóvel, a garantia locatícia deverá ajudar e todas as partes devem saber de tudo que está acontecendo.

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Preço médio dos imóveis sobe 0,02% em abril em nove capitais, diz Abecip

Já no acumulado do primeiro quadrimestre, os preços recuaram 0,35%, enquanto nos últimos 12 meses caíram 0,29%

São Paulo – O preço nominal médio dos imóveis residenciais em nove capitais do País subiu 0,02% em abril, mostrando uma ligeira desaceleração frente aos 0,06% de março. Já no acumulado do primeiro quadrimestre, os preços recuaram 0,35%, enquanto nos últimos 12 meses caíram 0,29%.

https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/preco-medio-dos-imoveis-sobe-002-em-abril-em-nove-capitais-diz-abecip/

Os dados foram divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cuja pesquisa considera os valores dos imóveis vendidos por meio de financiamento.

A pesquisa mostrou que, em abril, sete das nove capitais monitoradas tiveram alta nominal dos preços. Esses foram os casos de Recife (0,07%), Fortaleza (0,03%), Goiânia (0,02%), São Paulo (0,02%), Belo Horizonte (0,03%), Curitiba (0,02%) e Porto Alegre (0,04%). As exceções foram Salvador (-0,01%) e Rio de Janeiro (-0,01%).

Segundo a Abecip, a recuperação do mercado imobiliário ainda é limitada pelo avanço pequeno da massa salarial no País e pela defasagem entre a taxa básica de juros e as taxas efetivamente cobradas pelos bancos no financiamento aos compradores de imóveis.

Alteração de fachada externa e interna: insulfilm, ar condicionado, porta da unidade, cortinas de vidro e outros

A fachada faz parte da propriedade comum dos condôminos. Segundo definição do dicionário, é qualquer das faces de uma edificação. Podem ser externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos.

Temos as fachadas secundárias, que são as internas, como os corredores e portas dos apartamentos. A fachada faz parte de um todo arquitetônico, devendo guardar harmonia e estética.

Segundo o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;”

Quais são os limites da padronização? Pode o condômino realizar modificações na fachada?

Um dos deveres do condômino é o de não alterar a forma e a cor da fachada e das partes e esquadrias internas. Modificações que impliquem prejuízo estético na fachada provocariam desvalorização nas unidades individuais, o que traria prejuízos para todos os condôminos, em razão da ofensa ao conjunto da obra, ao estilo do todo, impactando negativamente na harmonia.

A Lei de condomínios e incorporações proibia a alteração da fachada no art. 10, tendo o Código Civil de 2002 mantido a mesma posição em seu já citado artigo 1.336, como um dos deveres do condômino.

No entanto, o limite da proibição é o interesse coletivo. A despeito do dever do condômino em não alterar a fachada, são permitidas pequenas modificações pelo conforto, que não agridam a harmonia estética da fachada.

Segundo o jurista J. Nascimento Franco: “Desde que não prejudique ninguém nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas da Convenção, pode o dono do imóvel fazer as obras que entender.”

“O que se veda não é toda e qualquer interferência, mas aquela nociva, em última análise, à coisa comum, assim ao interesse da coletividade dos condôminos” (Ap. Cível n.º 9174564-68.2001.8.26.0000, rel. Cláudio Godoy, 8.11.2011).

Pequenas alterações, que não prejudiquem os demais condôminos, devem ser toleradas, com vistas ao conforto do morador, como também alterações imperceptíveis do exterior, que não chegam a ser consideradas alterações de fachada. Segundo o STJ, modificações de pequena monta, insignificantes, não importam em alteração de fachada (Resp 61.372/SP, 3ª turma, Relator Min. Eduardo Ribeiro, em 12/03/1996)

Insulfilm

Sua aplicação altera a cor dos vidros e destoa dos demais apartamentos, o que pode descaracterizar a fachada, razão pela qual é aconselhável a discussão em assembleia, a fim de estabelecer um padrão.

Há entendimento na jurisprudência de que equivaleria à instalação de cortinas e assim não poderia ser considerado alteração de fachada.

Ar condicionado

A jurisprudência tem admitido a instalação de aparelhos de ar condicionado na fachada dos edifícios. 

Nas decisões mais recentes não têm sido considerados prejudiciais à harmonia do prédio. De qualquer forma, requer que se tenha um padrão aprovado em assembleia geral.

Porta da unidade

A jurisprudência tem entendido que a alteração da porta de entrada não é considerada alteração de fachada, podendo ser realizada.

“Porta de entrada não é fachada, posto que não descaracteriza a alegada unidade arquitetônica do prédio, que não sofre depreciação” (ap.  Cível 0200276-92.2010.9.0100, 6ª Cam. TJSP)

Cortinas

As cortinas de vidro, instaladas na varanda do apartamento, verticais e internas no terraço, não alteram os elementos construtivos que compõem a fachada do edifício, como esquadrias, revestimentos externos, pintura, etc..

As cortinas instaladas do lado de dentro do vidro constituem parte da decoração interna e não fazem parte da fachada. Caso contrário, os condôminos teriam de consultar o síndico ou a assembleia sobre a decoração das unidades, o que seria um absurdo.

Paredes dos terraços

Integram a fachada, pois compõem o conjunto de paredes externas do edifício, razão pela qual um condômino não pode, por exemplo, pintá-la da cor que mais lhe agradar, devendo obrigatoriamente ser mantido o padrão do prédio.

Ainda que a área seja de uso exclusivo da unidade autônoma, está o condômino obrigado a manter as características originais de acabamento e cor, para que seja mantida a uniformidade e visual harmônico ao edifício.

Instalação de antena no topo do edifício

Não existe quórum específico para esta questão. Há a exigência de concordância de todos os condôminos para a alteração da fachada, o que não é o caso em tela.

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo àquelas já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.

 

Alteração do hall dos elevadores

Quando um condômino possui todas as unidades de um andar ou de vários, principalmente nos condomínios não residenciais, geralmente promove alterações no hall dos elevadores.

A discussão é que se trata de área comum, cuja alteração dependeria da aprovação dos demais condôminos. Se ausente a exigência na convenção do condomínio, não há a necessidade, se a modificação não alterou a função do espaço, que continuou a ser hall para os elevadores.

Não causando prejuízo aos demais condôminos e nem desvalorizando o condomínio, não há por que impedir que sejam feitas alterações.

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Mercado Imobiliário em Niterói apresenta reação mesmo na crise

Previsão de retomada do setor põe cidade como principal polo de expansão no estado

https://oglobo.globo.com/rio/bairros/mercado-imobiliario-em-niteroi-apresenta-reacao-mesmo-na-crise-22713793

A matéria acima é bem interessante, acompanhando uma percepção que já vinha tendo do mercado. A reportagem original pode ser verificada acima, em sua íntegra. Farei alguns comentários sobre determinados pontos de interesse.

Destaco a abertura da matéria: "Depois de um período de bonança, entre 2011 e 2013, quando os lançamentos imobiliários em Niterói surgiam a cada semana com excelente desempenho nas vendas, veio a depressão puxada pela crise econômica, que reduziu as ofertas de novos empreendimentos: no ano passado foram apenas três lançamentos (o equivalente a 433 unidades) comercializados pela Brasil Brokers, principal empresa do ramo em atuação na cidade. "

O VGV (Valor Geral de Vendas), resultado do preço de cada imóvel vendido multiplicado pelo número de unidades em oferta, em 2017 foi superior a 2016 em 64%. Na contramão da retração sofrida pelo Estado do Rio (-38,8%), Capital (-33%) e Grande Rio (-10,7%).  

O artigo que "o desempenho fez de Niterói a menina dos olhos do setor para a esperada retomada nas vendas este ano".

Pelo índice, o crescimento da cidade em 2017 fica, em nível nacional, à frente do de São Paulo (21%) e de Brasília (16%), o que faz os investidores preverem o lançamento de mais de R$ 200 milhões em VGV na cidade para 2018, resultado que seria 92,3% maior que o alcançado há dois anos.


Recuperação do mercado imobiliário em Niterói

Não é para tanto, em minha opinião, mas de fato vejo alguma melhora. Recebo a notícia com muita desconfiança, fruto dos anos de dureza e retração, mas com uma dose inegável de otimismo.  

Com propriedade, o CEO da Brasil Brokers afirma que "Niterói sempre foi atrativa para o mercado imobiliário pelo alto IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) e pela localização privilegiada, próxima tanto do Rio quanto da região de Maricá, São Gonçalo e Itaboraí, que tem um desenvolvimento econômico promissor. Mas a crise econômica e a do petróleo (para as cidades que recebem royalties) fizeram os valores dos imóveis despencarem". 

Prosseguindo em sua colocação, comenta que "o que se vendeu ao longo desses últimos dois anos foram estoques. Mesmo assim, o desempenho foi positivo no ano passado, apesar de ainda tímido. Isso abre espaço para que venha uma nova safra de lançamentos este ano". E mais: "apesar de a maior parte de ofertas estar prevista na Região Oceânica, o executivo ainda vê espaço para lançamentos na região de Icaraí e do Jardim Icaraí".

Um aquecimento no mercado de novos imóveis é o termômetro de uma tépida recuperação no mercado imobiliário de um modo geral, o que não deixa de ser animador.


Metro quadrado estável em Niterói

O valor do metro quadrado, que amargou seguidas quedas em 2017, cresceu 0,02% no último mês e já é considerado estável por analistas, segundo índice FipeZAP

Segundo Cristiane Crisci, gerente de inteligência de mercado do Grupo ZAP: "O otimismo do mercado não é só pela expectativa do aumento da quantidade de unidades, mas também pela estabilidade no preço dos imóveis, que vinha amargando seguidas quedas nos últimos dois anos. (...) Já podemos considerar, inclusive, que Niterói está com os preços estáveis. Isso acontece porque a cidade tem um mercado próprio tanto de lançamentos quanto de imóveis usados que é bastante movimentado. É a segunda cidade mais procurada do estado do Rio no ZAP".


Charitas, o bairro mais valorizado

Finalizando a matéria, Charitas continua sendo o bairro mais caro de Niterói. Segundo dados do índice FipeZAP, o metro quadrado custa R$ 9.142. Se os preços mais altos ficam concentrados apenas na Zona Sul, os imóveis mais baratos estão distribuídos pela Zona Norte e região de Pendotiba, onde há muitos bairros limítrofes com São Gonçalo. 

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O que o síndico deve fazer diante de reformas em apartamentos?

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A ABNT 16.280/2004 e modificações posteriores

Diante da norma técnica em questão, com suas alterações posteriores, toda reforma que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora e do projetista, se for realizada dentro do prazo de dez anos.

A norma altera o papel do síndico na gestão das obras nas áreas privativas: deverão vir acompanhadas de um plano de reforma, contratado pelo condômino, elaborado por um profissional habilitado e formalizado junto ao condomínio.

A responsabilidade pelas obras, o cumprimento do plano, a garantia de não interferir nos sistemas ou na segurança da edificação, tampouco na rotina do prédio, ficarão a cargo do profissional contratado pelo morador.

·         Após o decurso do prazo de dez anos será exigido laudo de engenheiro ou arquiteto.

·         A obra só pode ter início após a aprovação do projeto pelo condomínio.

Se o síndico entender, baseado no projeto do engenheiro ou arquiteto, que a obra colocará em risco a edificação, deverá proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial está acima do interesse particular de qualquer condômino. A ABNT não é lei, portanto seu cumprimento não é obrigatório, mas tem sido reconhecida e prestigiada pelos Tribunais.

O síndico tem, por força de sua função, com base no art. 1.348 do C.C., a obrigação de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio. Nesta linha de raciocínio, mesmo que o síndico não esteja obrigado legalmente a cumprir as determinações da norma 16.280/2014, será responsabilizado posteriormente em caso de algum evento grave, se não tiver adotado a cautela necessária para evitá-lo.

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Participação de investidores entre compradores de imóveis recua no início de 2018

Índices de percepção adotados em pesquisa sobre o mercado imobiliário

Participação dos investidores, descontos nas transações, percepção sobre o preço atual e expectativa sobre o preço futuro. A matéria original pode ser acessada clicando no link a seguir. Abaixo faço alguns comentários sobre uns pontos que me despertaram atenção.

http://fipezap.zapimoveis.com.br/participacao-de-investidores-entre-compradores-de-imoveis-recua-no-inicio-de-2018/

Um ponto interessante que destaco na matéria é o "percentual adquirentes de imóveis para investimento, que caiu de 41% para 39% dos compradores". Trata-se de uma queda contínua do interesse em investimento no mercado imobiliário, não apenas pela redução dos recursos disponíveis, como pelo cenário de estagnação econômica.  

Os imóveis já não são tão atraentes aos olhos de alguns investidores, pelo que se verifica da análise numérica. Discordo, pois o momento atual é propício para a realização de bons investimentos, pois temos muitos imóveis construídos disponíveis para comercialização imobiliária, em condições facilitadas. Temos ainda grande oferta de imóveis de particulares, com uma tímida procura. Todo esse estado de coisas facilita as negociações imobiliárias, em minha acepção.

A pesquisa nos traz diversos pontos de análise do cenário em que o mercado imobiliário atravessa, como a participação dos investidores, descontos nas transações, percepção sobre o preço atual e expectativa sobre o preço futuro.

Prosseguindo, a matéria fala dos resultados do Raio-X FipeZap do 1º trimestre de 2018, que oferece novas informações a respeito do perfil, comportamento, percepções e expectativas dos proprietários, compradores e investidores do mercado imobiliário brasileiro.

Participação dos investidores: a participação de investidores recuou de 41% para 39% do total de compradores na última pesquisa. Considerando as transações realizadas ao longo do últimos 12 meses, houve aumento no percentual de investimentos para obtenção de renda de aluguel (de 54% para 65% das compras voltadas para investimento) e queda no percentual de imóveis adquiridos para revenda (de 46% para 35%).

Descontos nas transações: após ligeiro recuo em 2017, a proporção das transações com desconto vem crescendo marginalmente e atingiu 66% do total de negócios em março/2018 (o maior patamar desde abril do ano anterior). Entre as transações que tiveram desconto, o percentual médio aplicado apresentou ligeira queda nos últimos meses, encerrando março em 13%.

Percepção sobre o preço atual: a percepção sobre os preços dos imóveis não apresentou modificações significativas no último trimestre. Entretanto, comparando-se a última pesquisa com o 4º trimestre de 2014 (início da série sobre esse tema), nota-se uma queda acentuada no percentual de respondentes que classificava os preços dos imóveis como altos ou muito altos (de 87% para 62% do total de respondentes).

Expectativa sobre o preço futuro: com relação às expectativas sobre a evolução do preço dos imóveis, a proporção de compradores que projeta aumento no preço dos imóveis nos próximos 12 meses subiu de 57% para 62%. Entre os que pretendem adquirir imóveis nos próximos 12 meses, a maior parte espera que os preços permaneçam estáveis (32%) ou tenham queda (25%) nos próximos meses.

Finalmente, a maior parte dos proprietários (43%) projetou estabilidade nos preços. Com base em todas as respostas (compradores, compradores em potencial e proprietários), a expectativa média para os próximos 12 meses aponta para uma variação próxima da estabilidade (nominal), com ligeira aumento de 0,3%.

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Pode o condômino alugar a vaga da garagem para terceiros?

O Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores.

Segundo a redação legal:

"Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”

Em nossa opinião, o Código deveria ter sido mais específico neste tema. Entendemos que a convenção e o regulamento devem disciplinar a matéria, pois são as normas específicas de cada condomínio, podendo vedar o ingresso de estranhos.

Diante de eventual omissão da Convenção do Condomínio e do Regimento interno, a assembleia geral poderia ser especificamente convocada a decidir sobre a matéria.

Neste sentido, as normas internas poderiam proibir essa locação e assim o fazendo, não estariam ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, considerando ainda o momento em que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

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QUEM DEVE PAGAR O FUNDO DE RESERVA, LOCADOR OU LOCATÁRIO?

Texto sobre o fundo de reserva previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Despesas de manutenção x despesas de melhoria e modernização. Despesas ordinárias e despesas extraordinárias. Obrigação do locador ou do locatário?

https://www.franciscoegito.cnt.br/blog/2018/5/21/0zcgaepwpx3qxjrrdrp7j1lmzc1u72

Natureza do fundo de reserva

O fundo de reserva é uma arrecadação compulsória, prevista na convenção de condomínio, a ser cobrada mensalmente com a cota condominial. Sua natureza é a de poupança, com caráter de previdência, para ser utilizado em face de despesas imprevistas, urgentes ou emergentes, de cunho ordinário ou extraordinário.

Seu valor costuma ser de 5% ou 10% sobre a cota condominial básica, devendo ser segregado contabilmente, com controle separado do valor da cota condominial ordinária. Deste modo, não deve ser depositado com os demais recursos arrecadados para as despesas condominiais, na conta comum do condomínio, sendo recomendado que seja depositado em uma conta específica. O fundo de reserva só poderá ser movimentado segundo os critérios previstos na convenção de cada condomínio, para fazer jus a necessidades emergenciais e imprevistas da gestão.

A convenção condominial, normalmente, peca por não disciplinar adequadamente acerca das possibilidades de sua utilização, nem estabelece limites para a sua composição e arrecadação. Em tais casos, essas omissões deverão ser resolvidas pela assembléia especialmente convocada para esta finalidade, ou pela assembléia que aprovar o orçamento do exercício, disciplinando os critérios para a sua adequada utilização.

Previsão normativa para a cobrança do fundo de reserva

O fundo de reserva não está previsto especificamente no Código Civil, razão pela qual ainda vigora a Lei de Condomínios e Incorporações, nº 4591/64, que instituiu a obrigatoriedade de sua arrecadação, prevendo que a convenção do condomínio deverá tratar da forma de contribuição dos condôminos para a formação do fundo de reserva.

O Código Civil trata da assembléia de aprovação do orçamento de despesas, quando será tratado do fundo de reserva:

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno."

Verificamos que em alguns casos teremos lacunas na convenção de cada condomínio, deixando silentes alguns pontos relevantes, como os casos para a utilização do fundo de reserva e o teto para a sua composição e arrecadação. Na realidade da gestão dos condomínios, temos ainda a ausência de segregação do valor do fundo de reserva, que não é depositado em conta específica, confundindo-se com a conta corrente comum do condomínio.

Fundo de reserva nas relações de locação, despesas ordinárias e extraordinárias

A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) procurou disciplinar a questão da cobrança do fundo de reserva, separando as responsabilidades do locador e do locatário. Separando as atribuições, o locador fica obrigado ao pagamento das despesas extraordinárias de condomínio e o locatário, a seu turno, deve pagar pelas despesas ordinárias de condomínio.

Apesar do esforço do legislador em disciplinar o tema, vemos na prática diversas discussões entre locatários e proprietários de imóveis, a respeito de quem efetivamente deve responder pelo pagamento do fundo de reserva. De fato, a cobrança e constituição do fundo de reserva geram questionamentos, muita das vezes por desconhecimento ou interpretação limitada do texto legal, trazendo tal desentendimento para o expediente de administradoras de imóveis, que deverão procurar dirimir tais conflitos, avaliando cada caso concreto.

A diferença básica entre despesa ordinária e extraordinária pode ser melhor compreendida se utilizarmos o conceito de manutenção como marco divisor de responsabilidades.

Desta forma, o locatário que detém a posse do imóvel deve contribuir com as despesas condominiais necessárias à manutenção do bem, ônus que lhe cabe em razão da ocupação e utilização da propriedade. Com efeito, deverá arcar com as despesas com o consumo de luz, água, salário dos funcionários, encargos trabalhistas, manutenção e conservação das áreas comuns e estruturas prediais.

Já o locador deverá pagar as despesas extraordinárias, que são aquelas que excedem a mera manutenção do prédio, contribuindo para melhora na estrutura, arquitetura e equipamentos prediais, acarretando, por conseguinte, a valorização do imóvel, cujo principal beneficiário será o locador. Tais despesas são as que não se consubstanciam como gastos rotineiros com a manutenção do edifício, como obras e reformas que melhorem a estrutura do bem, despesas com decoração, instalação de novos equipamentos no condomínio, pagamento de despesas anteriores ao seu ingresso no edifício.

Na expressão do texto legal, no art. 22 da lei do inquilinato, temos que o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, bem como a constituição de fundo de reserva.

Prosseguindo, o art. 23 da referida lei nos diz que o locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio, bem como a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado, salvo se referente a despesas de período anterior ao início da locação.

Com efeito, o locatário deverá devolver ao proprietário do imóvel os valores do fundo de reserva condominial que forem eventualmente aproveitados no custeio de despesas ordinárias (art. 23 – § 1º “i”).

Segundo SÍLVIO VENOSA:

“Sendo obrigação do locatário o pagamento tão-somente das despesas ordinárias definidas por lei, não pode o contrato dispor diferentemente, sendo nula a cláusula que impõe ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio. Trata-se de garantia assegurada ao locatário pela lei

(2º TACSP, Ap. c/ Rel. 361.342 – 8ª Câmara, Rel. Milton Gordo; Ap. c/ Rel. 359.533 – 4ª Câmara, Rel. Carlos Stroppa)”.

Na prática, a gestão do fundo de reserva pelo condomínio termina não seguindo a melhor prática contábil, nem sempre havendo a arrecadação e depósito do mesmo em conta específica para esta finalidade, o que pode gerar confusão. 

Muitas vezes o fundo de reserva é cobrado, mas não é utilizado para tal finalidade, pois existe déficit de arrecadação, terminando por ser destinado ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio. De qualquer sorte, o locatário fica responsável pelo seu pagamento, sendo-lhe apenas ressarcido quando o valor arrecadado for utilizado para o pagamento de despesas extraordinárias, ou quando utilizado para pagamento de despesas ordinárias anteriores à locação.

Neste sentindo, vemos algumas decisões do TJ-RJ sobre o pagamento do fundo de reserva, quando utilizado para as despesas ordinárias de condomínio:

0031090-43.2008.8.19.0001 (2009.001.02483) - APELACAO - 1ª Ementa. 

DES. ODETE KNAACK DE SOUZA - Julgamento: 12/08/2009 - VIGESIMA CAMARA CIVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PAGAMENTO DO MÊS DE JANEIRO REALIZADO APÓS O AJUIZAMENTO DO FEITO, O QUE JUSTIFICA SUA DEVOLUÇÃO, QUE FOI CORRETAMENTE FEITA NA CONTA DA FILHA E ADVOGADA DA APELANTE. É DE RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA O PAGAMENTO DO FUNDO DE RESERVA, CONFORME O DISPOSTO NO ARTIGO 23, § 1º, I, DA LEI Nº 8.254/1991. O VALOR REFERENTE À MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DOS ALUGUERES VENCIDOS A PARTIR DE ABRIL DE 2008 É DEVIDO E DECORRE DO ESTIPULADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IGUALMENTE CORRETO O ACRÉSCIMO DE 20% SOBRE O VALOR DOS ALUGUÉIS ATRASADOS, A TÍTULO DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO, EM RAZÃO DO QUE DISPÕE A CLÁUSULA Nº 28, DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. A JURISPRUDÊNCIA DO TJRJ É PACÍFICA NO SENTIDO DE QUE A RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, NÃO CESSANDO COM A SIMPLES DESOCUPAÇAO DO IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO, CUJA ARGUIÇÃO PRELIMINAR SE REJEITA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

0192580-74.2008.8.19.0001 - APELACAO. 1ª Ementa. DES. FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA - SEXTA CAMARA CIVEL

APELAÇÃO CÍVEL. RITO SUMÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESPESAS ACESSÓRIAS DO IMÓVEL. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO REFERENTE À REPOSIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA E DESPESAS COM O PAGAMENTO DE TAXAS DE SERVIÇOS ESTADUAIS. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 23, § 1º, ALÍNEA "I", E 22, INCISO VIII, DA LEI 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.

0033644-56.2005.8.19.0000 (2005.002.29395) - AGRAVO DE INSTRUMENTO 1ª Ementa

DES. MARIA HENRIQUETA LOBO - SETIMA CAMARA CIVEL. DECISAO MONOCRÁTICA

Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos. Fundo de reserva. Inteligência do artigo 23, inciso XII, alínea i, da Lei n° 8.245/91. Cabe ao locatário o pagamento das verbas referentes ao fundo de reserva porquanto são despesas ordinárias do condomínio. Responsabilidade solidária da fiadora. Recurso manifestamente improcedente a que se nega seguimento com fulcro no artigo 557 do Código de Processo Civil.

INTEIRO TEOR

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PREÇOS DE LOCAÇÃO TÊM NOVA ALTA EM MARÇO

Na variação acumulada nos últimos 12 meses, Índice FipeZAP de Locação tem primeira alta desde maio de 2015

https://revista.zapimoveis.com.br/precos-de-locacao-tem-nova-alta-em-marco/

O Índice FipeZAP de Locação  registrou alta de 0,54% em março, superando a inflação do período medida pelo IPCA/IBGE (+0,09%). Quase todas as cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP acompanharam o movimento de alta no preço médio, com destaque para as variações observadas em Goiânia (+1,85%), Salvador (+1,07%) e Recife (+0,99%). De forma diversa, apenas três cidades registraram queda nos preços: Niterói (-0,32%), Curitiba (-0,22%) e São Bernardo do Campo (-0,18%). Com a quarta alta consecutiva, os preços de locação residencial acumulam alta de 1,47% em 2018, face à inflação acumulada de 0,70% (IPCA/IBGE) no período.

Considerando os últimos 12 meses, o Índice FipeZAP de Locação passou a indicar alta nominal de 0,30%. O primeiro resultado positivo desde maio/2015 é influenciado pelo comportamento dos preços em cidades como Curitiba (+7,52%), Florianópolis (+5,37%) e Salvador (+5,29%) Já entre as regiões que acumulam queda no preço médio nos últimos 12 meses, destacaram-se Rio de Janeiro (-7,40%), Niterói (-5,23%) e Fortaleza (-4,30%).

Tendo em conta a inflação acumulada pelo IPCA (+2,84%), o Índice FipeZAP de Locação ainda registra queda real de 2,32% nos últimos 12 meses.

São Paulo se manteve como a cidade com o maior valor médio por m² do País (Foto: Shutterstock)

Em março, o valor médio do aluguel de imóveis nas cidades monitoradas foi de R$ 28,38/m². São Paulo se manteve como a cidade com o maior valor médio por m² do País (R$ 36,45/m²), seguida por Rio de Janeiro (R$ 31,26/m²) e Santos (R$ 29,04/m²). Já entre as cidades com o valor do aluguel mais barato por m² no mês de análise, destacaram-se Goiânia (R$ 15,88/m²), Fortaleza (R$ 16,18/m²) e Curitiba (R$ 17,36/m²).

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por alugar seu imóvel. Esse indicador é relevante, em particular, para se avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento disponíveis. Em março de 2018, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,4%.

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Comissão do Corretor de imóveis e o contrato de corretagem imobiliária

A COMISSÃO DO CORRETOR EM DETALHES

Ao longo das edições da Revista Stand informações sobre os deveres e iniciativas inerentes ao corretor de imóveis são abordadas ao extremo buscando municiar o profissional de conteúdo técnico para estar preparado para atuar com eficiência e segurança em uma negociação imobiliária, culminando na finalização da transação. 

Desta vez, na matéria de capa desta publicação, um tema que ainda repercute, gera preocupações ao corretor de imóveis e necessita de um entendimento maior que é a comissão nas negociações imobiliárias. 

Dúvidas sobre o momento certo para receber os honorários e o que fazer para não ficar no prejuízo em caso de não recebimento da comissão são comuns no cotidiano profissional. Inicialmente, para ter os seus direitos resguardados, é indispensável a elaboração de um contrato de prestação de serviços, sendo fundamental para o profissional receber a comissão, pois neste documento se tem a previsão do valor da comissão, o percentual, o prazo para pagamento, menção da exclusividade ou não, prazo de validade do instrumento, autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio, entre outras informações que transmitem segurança para o corretor de imóveis. – O contrato de corretagem por escrito é a melhor forma de resguardar os direitos de ambas as partes através das cláusulas constantes neste documento. 

Caso não haja no futuro o pagamento da comissão, o corretor pode utilizar este documento para buscar na Justiça aquilo que é seu por direito – explica o especialista em Direito Imobiliário, Fabio Peixoto. Sobre o momento chave para receber a devida comissão, culturalmente o mercado se inclina pelo recebimento na parte final da negociação, ou seja, na lavratura da escritura definitiva, mas nada impede que o corretor possar receber, o todo ou em parte, no sinal, desde que previamente autorizado pelo cliente. Com o sinal confirmatório, os honorários são devidos. Então é uma situação que pode ser negociada com os clientes. 

A comissão do corretor deve ser paga por aquele que contratou o profissional para atuar na intermediação, seja o vendedor ou comprador. Embora seja algo que deveria ser natural, receber pelo trabalho realizado pode ser uma tormenta para o profissional. Não são raras as vezes em que o cliente tenta driblar o pagamento da comissão. Casos em que o corretor de imóveis apresenta uma unidade, inicia a intermediação e o comprador desiste da aquisição e, após passar um período, o profissional descobre que a venda foi feita diretamente entre as partes, sem o pagamento dos devidos honorários são mais comuns do que se imagina. Supondo que o profissional tenha a exclusividade de venda e eventualmente o comprador e vendedor entrem em acordo, excluindo o corretor de imóveis, mesmo com a opção de exclusividade em vigor ou mesmo que o prazo tenha esgotado. Se essa aproximação foi realizada pelo trabalho do corretor, os honorários são devidos. 

Portanto, independente da exclusividade, em uma situação em que o corretor atua na negociação, mas quando chega no momento da finalização o profissional é excluído, se tem a incumbência de venda e aproximou as partes para a conclusão do negócio, a comissão é um direito do profissional. Para isso, além da elaboração de um contrato de corretagem bem ajustado, como já citado anteriormente, é necessário que o profissional sempre faça a catalogação das provas de cada negociação, uma espécie de dossiê. – O novo Código de Processo Civil trouxe uma amplitude de provas muito grande. Então todas as provas lícitas em direito são admitidas. Sempre buscar se cercar de provas de que ele intermediou a negociação. Provas com documentos como certidão de ônus reais, IPTU, placa de divulgação, fotos e vídeos do imóvel, fotos com pretendentes, fichas de visita – documento essencial para provar que um pretendente possa ser tornar um futuro comprador -, contas de telefone para comprovar ligações com o vendedor e o comprador, até mesmo selfies são importantes para comprovar que o profissional fez a aproximação do comprador e do vendedor – detalha Fabio Peixoto.

RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM

É importante explicar que não há necessidade da lavratura da escritura definitiva para os honorários serem devidos. Atualmente o que prevalece é o resultado útil da corretagem, contido no artigo 725 do Código Civil, que em um cenário de existência de instrumentos como um sinal confirmatório ou promessa de compra e venda, os honorários são devidos. 

Aqui é necessário abrir um parênteses para entender o que representa esse sinal também conhecido como arras, que podem ser de dois tipos diferentes. Nesse sentido é importante explicar que nas Arras Penitenciais as partes concordam e definem um prazo para que possa existir a desistência do negócio.

Nas arras confirmatórias não existe possibilidade de cancelamento do acordo, transmitindo mais firmeza na negociação e portanto não cabe desistência. O modelo que representa a melhor opção para as partes e para o corretor de imóveis são as arras confirmatórias, que não permitem o arrependimento e visam a concretização da negociação. A partir do momento em que o corretor de imóveis tendo a incumbência de venda, obtendo o resultado útil que é o sinal confirmatório ou até mesmo quando a escritura de compra e venda for lavrada, caso não tenha recebido os honorários, o profissional pode ingressar com uma ação judicial para ter o seu direito garantido. É uma ação muito comum e bastante conhecida. – O artigo 725 é um artigo protetivo do corretor de imóveis e estabelece que o profissional merece a comissão caso exista incumbência, a aproximação do comprador e do vendedor e caso exista um documento que ligue as partes, que podemos chamar de amarração do negócio. Então introduziu a noção de que não é necessária a escritura para que o corretor de imóveis receba a comissão. 

Na prática o que se vê no mercado, até porque o comprador recebe a maior parte do valor na escritura, o pagamento da comissão é atrelado a este documento, mas o direito é devido a partir do sinal confirmatório e promessa de compra e venda – comenta Fabio Peixoto. Mas a escritura pode até mesmo não ocorrer e ainda assim os honorários serão devidos porque se o corretor teve a incumbência e fez a aproximação das partes tendo sido elaborado o sinal confirmatório e sem que haja qualquer tipo de culpa do profissional para que não se tenha lavrado a escritura, o negócio for desfeito, isso significa que é direito do corretor receber pelo trabalho realizado. 

Lembrando que uma atenção especial que o corretor de imóveis deve ter é que se for o caso de um financiamento imobiliário o profissional não deve precipitar o sinal confirmatório, ou seja, é necessário que haja a aprovação do financiamento e que seja informada ao corretor para que possa elaborar o documento.

SINAL E ÉTICA

Num momento em que se debate amplamente as questões éticas e iniciativas profissionais, obter a comissão através do princípio de pagamento ou sinal requer do corretor de imóveis ainda mais cuidado nos trâmites até a conclusão da negociação, já que se por falha do profissional da intermediação durante a negociação, a mesma não seja concretizada, além de devolver os honorários recebidos caberá nesta situação indenização, de acordo com o artigo 723 do Código Civil que aponta a necessidade do profissional ser diligente e prudente na negociação de imóveis, podendo ter complicações no futuro caso haja com imprudência. 

O Creci-RJ como instituição de registro e fiscalização da categoria dos corretores de imóveis recebe todos os dias por parte da sociedade representações contra profissionais que agem de má-fé e acabam impactando na reputação de toda uma categoria. Diante das reclamações recebidas pelo setor Jurídico do Conselho, a retenção do sinal de forma indevida (40%) e o não repasse do valor do aluguel (40%) representam 80% das queixas efetuadas pelos clientes. São números alarmantes. – Da mesma forma que o profissional deve buscar os seus direitos quando a comissão for devida e não for paga pelo cliente é necessário entender que é repugnante esse grande registro de reclamações contra profissionais que retém o valor do sinal e “desaparecem do mapa” e não continuam aquilo que é o dever de todo o corretor de imóveis que é o de concluir as negociações imobiliárias com eficiência e profissionalismo – resalta Fabio Peixoto. – Precisamos extinguir do mercado os profissionais que atuam sem zelo e profissionalismo, que adotam práticas antiéticas e ferem toda uma categoria. É preciso atuar com conhecimento e boas práticas para fidelizar o cliente e ser um profissional reconhecido. Seja para moradia ou para investimento, o corretor de imóveis atua para realizar o sonho das pessoas e todo esse processo deve ser pautado pelos princípios da ética – finaliza o presidente do Creci-RJ, Manoel da Silveira Maia.

http://creci-rj.gov.br/a-comissao-do-corretor-de-imoveis-em-detalhes/

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