Na relação de locação o locador
cede por contrato a posse do bem, não havendo nenhuma restrição quanto
ao domínio ou propriedade. Por essa razão, pode o locador vender,
prometer vender ou dar em pagamento o imóvel locado, mesmo que o prazo
avençado para a sua duração ainda não se tenha expirado.
A lei
exige, no entanto, que seja conferido ao locatário a preferência na
aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Não
cabe ao locatário qualquer recurso para inibir o locador de alienar o
imóvel locado.No entanto, o locatário tem a preferência na aquisição do imóvel locado, conforme o seguinte:
- A lei exige que o direito de preferência seja exercido ao locatário, de forma inequívoca;
- Cabe ao locatário a adjudicação compulsória do imóvel, caso seu direito seja violado;
- Tal direito emerge da lei e torna-se desnecessário sua inclusão em contrato.
“Art. 27.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para
adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,
devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. “
Algumas considerações a respeito da preferência:
- O locatário possui trinta dias para exercer seu direito de preferência, presumindo-se que declinou da compra se não o fez dentro de tal prazo.
- O locatário pode optar por não comprar o imóvel logo que é cientificado da intenção de compra, não sendo necessário esperar o decurso do prazo.
- Em caso de redução no valor de compra, é necessário ofertar ao locatário nova preferência de aquisição, pois possui igualdade de condições com terceiros.
Se estiverem presentes alguns requisitos legais, como: i) a cláusula de vigência em caso de alienação; ii) averbação do contrato de locação à margem do registro imobiliário e iii) contrato em vigor por prazo indeterminado, o adquirente deverá respeitar o contrato de locação. Caso contrário poderá se socorrer do princípio “venda rompe locação”, previsto no artigo 8º da Lei de locações, para dar por findo o contrato com prazo de noventa dias para desocupação.
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