Conheça as taxas e impostos cobrados na venda de imóveis

Negócio é visto como boa opção de retorno financeiro a médio e longo prazo 

 

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Investir em imóveis sempre foi uma garantia de tranquilidade e boa rentabilidade futura do dinheiro aplicado. Alguns podem pensar que a crise econômica do País mudou esse cenário, mas pelo visto se enganaram.
O importante é saber em que terreno está pisando e conhecer todas as taxas e impostos aplicados ao concretizar uma negociação.
“O imóvel continua sendo o investimento mais seguro que se pode fazer, seja o comercial ou o residencial, especialmente quando não se busca liquidez imediata”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
O conhecimento sobre taxas e impostos ajuda a projetar valores e evitar prejuízos ou desilusões durante as negociações. “Quando alguém está interessado na aquisição de imóveis, deve procurar um tabelião de notas, ele dará todas as informações necessárias para segurança da aquisição, bem como os custos”, diz José Henrique do Nascimento, responsável pelo 2º Tabelião de Notas de Santos (SP).

 

 Conheça as cobranças existentes em uma negociação de compra e venda de imóvel (Foto: Shutterstock)


Com uma valorização menor dos imóveis, o impacto das taxas e impostos pode ser mais sentido. Abaixo, veja as cobranças existentes em meio a uma negociação de compra e venda. É importante dizer que cada um tem sua particularidade. Empreendimentos novos, por exemplo, têm tarifas diferentes de usados.

Corretagem

No momento em que um negócio é fechado, a incorporadora paga de 6% a 8% do valor do imóvel à corretora, responsável pela venda. Geralmente as construtoras já agregam no valor do produto, a quantia da corretagem para pagar os corretores.

Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) – imóvel novo

A cobrança de, em média, 1% do valor do imóvel é paga à incorporadora pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a negociação do contrato.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

A taxa cobrada pela Prefeitura varia de acordo com cada município. No caso de São Paulo a cobrança é de 3% do valor do imóvel. Trata-se de um imposto e deve ser pago dentro de prazo estabelecido pela própria administração local, assim que finalizada a negociação.

Escritura pública

O valor é cobrado de quem não financiou o imóvel. Ele é pago cartório e o custo é diferente de estado para estado, variando de acordo com o preço do bem. A lista com os preços pode ser acessada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Registro do imóvel

Outra taxa cobrada pelo cartório e que vai ser calculada com base no valor de venda do imóvel. Deve ser paga após o ITBI e a escritura. O valor também pode ser consultado no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Taxa de interveniência – imóvel novo

Só é cobrada a taxa, de até 2% do imóvel, quando o comprador recebe as chaves e decide concluir o financiamento da casa ou apartamento em outro banco, que não o indicado pela incorporadora.

Taxa de cessão de contrato – imóvel novo

É cobrado pela incorporadora quando o imóvel é vendido pelo primeiro dono com parcelas, referentes ao financiamento, em aberto. Como o negócio ainda não foi completamente quitado, é como se a casa ou aparamento ainda pertencesse à construtora que pede de 2% a 5% sobre o preço da unidade para repassá-la ao novo comprador, que passa a ser responsável pela conclusão do financiamento.

Taxa de evolução de obra – imóvel novo

Custa em média 2% do valor do imóvel. Ela é paga à construtora e somente em caso de financiamento, onde o valor é diluído nas parcelas. É como se o comprador pagasse os juros dos produtos e equipamentos usados na obra durante o tempo de construção.

Custo do financiamento

O comprador também deve se atentar ao Custo Efetivo Total (CET), que é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas.

Para quem vende:

Corretagem

O corretor em São Paulo deve receber de 6% a 8% sobre o valor do imóvel a cada conclusão de venda consumada. O índice pode variar dependendo do Estado.

Imposto de renda sobre o ganho de capital

Após vender o imóvel, é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre os valores ganhos. No entanto, como geralmente as taxas de ITBI, juros do financiamento e das corretagens estão atreladas ao preço do bem não há como há como fazer dedução. O abatimento exato pode ser feito se as demais custas tenham sido pagas à parte.

Estar isento do imposto aquele que estiver vendendo o único imóvel e se o valor for inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na compra de outros imóveis residenciais no Brasil. Porém, deve pagar o imposto proporcional ao montante que não for usado em um prazo de 180 dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não vendeu o imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Despesas com documentação

O proprietário do imóvel precisa ter em mão diversas certidões antes de vender o bem. Despachantes e cartorários podem ajudar na obtenção desses documentos, mas para isso é cobrado um valor que, em média, varia de R$ 400 a R$ 600.

Mulheres têm vantagens no mercado imobiliário 

 

No setor em que os homens são maioria, elas se destacam pela sensibilidade no momento da negociação 

 

ZAP Pro

O mercado imobiliário ainda é masculino, mas as mulheres estão ganhando cada vez mais espaço. E não ficam em desvantagem, pelo contrário. “A mulher fecha negócio mais facilmente, porque ela consegue passar um número maior de informações quando vai mostrar um imóvel. Tem a visão feminina do local e é mais delicada. Nesse sentido, leva vantagem”, opina a corretora de imóveis Elenice Soares Araújo, de 52 anos.

Elenice atua a 18 anos na mesma imobiliária, a Kaza Ribeiro, em São Paulo. “Não pretendia ser corretora, entrei para ser auxiliar de escritório, mas não demorou um mês para eu ser atraída pelo trabalho de corretora. Pedi para a chefia, virei atendente de locação e pouco depois tirei o Creci”, conta ela, que hoje é gerente da equipe de locação.

No setor em que os homens são maioria, elas se destacam pela sensibilidade no momento da negociação (Foto: Shutterstock)

 

 

 

A corretora avalia que há aproximadamente cinco anos aumentou a quantidade de mulheres interessadas na profissão. Para aquelas que têm interesse, ela dá o recado. “Não é fácil, o mercado é difícil, tem que batalhar muito. A concorrência é grande e muitas vezes desleal. Mas vale a pena. Se fizer um bom trabalho, você tira um valor razoável, além de ser gostoso, conhecer muita gente”.

Igualdade 

 

Palestrante e especialista na conversão do atendimento imobiliário por meios digitais, Roberta Delunna frisa que as mulheres corretoras ganham a mesma comissão que um homem na tratativa imobiliária, saindo da desigualdade salarial que ainda é presente na maioria dos setores.

“A mulher, quando hábil para função de corretora de imóveis, vai concluir mais vendas do que o homem. No geral, o gênero feminino vende mais, porque é mais sensível e reacional com a vida humana. A mulher tem mais facilidade de enxergar a vida do outro, se coloca mais facilmente no lugar da outra pessoa”, diz Roberta, que á autora do site Corretor Conectado.

Para a especialista, o preconceito ainda é grande com o sexo feminino. “Quando a mulher é competente profissionalmente e se destaca, o mercado em geral começa a boicotar suas ações. Como o mercado é masculinizado, ela começa a perder oportunidades de vagas em plantões ou acessos a clientes que poderiam comprar com ela. Isso acontece muito”.

Roberta afirma que as mulheres estão estudando muito para se aprimorar e vender cada vez mais. “A maioria dos meus alunos são mulheres que querem vender mais pela internet e deixar o atendimento presencial para segundo plano. Elas captaram que podem atender muito bem, ganhar o cliente sem mostrar o rosto e, sim, a competência”.

Entre as dicas para as iniciantes, a palestrante acha importante conhecer a empresa e o gerente com quem a mulher pretende trabalhar,usar a internet para captar clientes, estudar diariamente conhecimentos gerais e questionar colegas que já atuam no mercado.

“Mergulhe de cabeça, porque isso é bom demais, não demonstre medo e, sim, coragem. Não acredite em tudo o que ouve e tenha um foco, um objetivo. Por exemplo, uma grande viagem para se presentear”, ensina.

Aprenda a lidar com objeções do cliente durante a venda do imóvel

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Nem todo dia o corretor de imóveis se depara com pessoas simpáticas, que só fazem elogios e fecham negócio rapidamente. Pelo contrário, os clientes estão a cada dia mais exigentes, querem saber todos os detalhes, comparam e questionam qualquer possível defeito. Se o corretor não quer perder o negócio de cara, a orientação é ter paciência e respostas claras.

“Todo profissional que trabalha lidando com cliente sabe que, eventualmente, terá que descascar alguns caroços. Fazer exigências faz parte do processo de negociação. O passo número um é estar focado no atendimento. Os clientes que fazem muitas perguntas são detalhistas e o corretor preparado vai saber responder com clareza”, explica Alexandre Frickmann, executivo comercial que atua há mais de 14 anos em posições de liderança nas áreas de Vendas e Marketing.


Ter paciência e responder a todos os questionamentos de forma clara fundamental para vencer as barreiras (Foto: Shutterstock)

Segundo Frickmann, o corretor deve ter serenidade, porque alguns fatores influenciam o cliente. Por exemplo, pode ser a compra do primeiro imóvel, que é envolvida pela da insegurança de fazer a escolha certa. O interessado está no direito dele de perguntar e fazer suas exigências coerentes.
“Claro que existem os chatos. Tem cliente que prefere exercer esse papel ao invés de simplesmente dizer que não gostou do imóvel, que ficou acima do que pode pagar. Mas o bom profissional de vendas sabe lidar com essas situações sem perder a compostura”.

Diante de apontamentos negativos, a solução será buscar um imóvel mais adequado. Por mais que o corretor tenha argumentos positivos contra cada indicação negativa do cliente, o profissional tem que ter o discernimento de saber em que momento e o que é cabível de argumentar.

“Se o cliente não gostou do apartamento porque é pequeno para o que deseja, não adianta o corretor insistir reforçando que é sol da manhã e está no preço de oportunidade. Se é pequeno na concepção do cliente, então não há solução, partimos para buscar novas alternativas”.

Melhor não ter

 

Especialista em psicologia aplicada em negócios e programação neurolinguística, Carlos Cruz explica que o corretor deve amortecer a objeção, evitando argumentar. Primeira é preciso entender o que está por trás dela.

“Uma objeção é como se fosse um soco, se eu bater de frente é pior. Quando o cliente diz que está caro, o corretor pode falar que entende a preocupação com o investimento e que está buscando uma solução para atender à necessidade. Ou seja, se coloca ao lado dele. E aí sim, mostra os diferenciais, os benefícios que o imóvel pode proporcionar”.

Aumenta o valor máximo do imóvel para compra com FGTS

Do Zap

Segundo o governo federal, o valor máximo para compra dos imóveis com recursos do FGTS valerá em todas as regiões do País, mas somente até o fim de dezembro.

Nesta quinta-feira, o Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu aumentar o valor máximo de avaliação de imóveis que podem ser financiados com o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para R$ 1,5 milhão.

Juros mais baixos para quem deseja 

comprar a casa própria (Foto: Shutterstock)

O valor máximo do imóvel subirá de R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de R$ 800 mil nas demais regiões do País para até R$ 1,5 milhão. Novembro foi a última vez que os valores haviam sido reajustados. A nova regra vale apenas para a aquisição de  imóveis residenciais novos contratados no ano de 2017. O novo limite entra em vigor na segunda-feira (20).

De acordo com o Ministério do Planejamento, a medida ampliará o acesso dos mutuários a financiamentos mais baratos.

O governo analisou que com a mudança, os mutuários terão acesso não só às taxas de juros aplicáveis ao SFH, que são mais baixas do que aquelas vinculadas a outros tipos de operações imobiliárias, mas à possibilidade de movimentar os recursos de suas contas vinculadas do FGTS para o pagamento de parte das prestações ou para a amortização dos financiamentos, os demais requisitos legais e regulamentares que regem o fundo precisam ser observados.

Veja também, novas regras do FGTS:

 

Depois de 20 meses, preço do aluguel residencial tem alta

Do Zap

Segundo o relatório divulgado pelo índice FipeZAP, os preços de locação residenciais no Brasil registraram aumento nominal de 0,17% em janeiro deste ano. Esse foi o primeiro aumento nominal depois de 20 meses. Apesar disso, quando comparado com o nível de janeiro de 2016, o Índice FipeZAP de Locação acumula variação de -2,90%.

Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) nos últimos 12 meses (+5,35%), o Índice FipeZAP de Locação teve uma queda real de 7,84% no período. Todas as cidades monitoradas mostraram resultados inferiores à inflação nesse mesmo intervalo de tempo, sendo que apenas em Santos não houve queda nominal no preço médio de locação.

O relatório mostra que se compararmos o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em janeiro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel caiu para 4,3%.

Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos contratos. Normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado/ Faculdade Getúlio Vargas) ou por outros índices de correção. Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando. Além disso, ao comparar o preço de locação com o preço de venda dos imóveis, é possível ter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento.

– Variação negativa: É quando acontece uma queda no nível do indicador em questão;

– Inflação esperada: Expectativa de inflação coletada pelo Banco Central;

– Taxa nominal: Taxa sem ajustes inflacionários;

– Taxa real: Diferença entre taxa nominal e a inflação do período. É o preço real, o poder de compra.

– Inflação: Variação dos preços;

Saques do FGTS devem injetar R$ 40 bi na economia

Do Zap

O saque do FGTS ( Fundo de garantia por tempo de serviço) está previsto para começar no mês que vem e deve injetar R$ 40 bilhões na economia. Os saques ajudam a economia a voltar a crescer e as previsões são otimistas. O dinheiro disponível nas contas inativas pode ajudar a quem precisa quitar dívidas ou a fazer poupança.

Os saques ajudam a economia voltar a crescer (Foto: Shutterstock)

Essa projeção de R$ 40 bilhões na economia representa 0,5 ponto percentual do PIB (Produto Interno Bruto), que é o total das riquezas do País.

Essa é uma boa notícia também para o mercado imobiliário, pois as pessoas terão acesso ao saldo e poderão utilizar na compra ou aluguel de um imóvel.

Se você precisa consultar o saldo das contas inativas pode acessar o site do FGTS ou da Caixa Econômica Federal. Ou baixar os aplicativos que estão disponíveis para smartphones e tablets.

Caixa diminui juros de empréstimo imobiliário de menor risco

Do Zap

Na última quarta-feira (1), a Caixa Econômica Federal anunciou que pretende passar a oferecer taxas menores no crédito imobiliário para clientes de menor risco.

O que são clientes de menor risco? São considerados os que derem uma entrada maior ou tomarem empréstimos de prazo mais curto, disse o vice-presidente de Habitação do banco estatal, Nelson Antonio de Souza. Taxa de juros padronizadas para correntistas já são oferecidas pelo banco.

O Banco não pretende anunciar novos cortes de juros (Foto: Shutterstock) 

Mercado imobiliário pela recessão

 A Caixa com cerca de 67% do mercado de financiamento habitacional, tem a intenção de incentivar o mercado imobiliário que foi fortemente afetado pela recessão no País.  O banco estatal federal foi o primeiro a divulgar  os cortes nas taxas de juros para o setor em novembro, após o Banco Central ter iniciado em outubro um ciclo de cortes da Selic.

Levando em conta outros fatores de risco, como a capacidade de pagamento dos tomadores, o banco não pretende anunciar novos cortes de juros no financiamento, explica Souza.

“O assunto corte de juros não está em discussão agora na Caixa”, disse. Segundo o executivo, o banco desembolsou R$ 11,5 bilhões para financiamento imobiliário em dezembro, quase o dobro da média mensal registrada na primeira metade do ano.

CORRETOR DE IMÓVEIS, ATENÇÃO AOS RISCOS NA PERÍCIA JUDICIAL

Do Diário das Leis

Andersom Bontorim*

Corretores de Imóveis podem, e efetivamente são, nomeados por juízes para serem Peritos Judiciais. Esta é uma excelente oportunidade profissional, tanto enquanto atividade, quanto para ganhos financeiros. Contudo, nem tudo são flores... Grandes oportunidade trazem muitos desafios e grandes riscos.

Dentre as atividades dos Corretores de Imóveis está a avaliação imobiliária, a qual, uma vez realizada, é circunstanciada por escrito em documento intitulado PTAM - Parece Técnico de Avaliação Mercadológica. Todo e qualquer Perito Judicial, em conformidade com o Art. 465 do CPC (Código de Processo Civil), entrega ao juiz o Laudo Pericial. No caso dos Corretores de Imóveis, o Laudo Pericial nada mais é que o PTAM devidamente elaborado contendo os requisitos mínimos listados no anexo IV do Ato Normativo COFECI 001/2011, o qual responde ao Art. 13 da Resolução COFECI 1066/2007, em conformidade à Lei 6.530/78.

O grande risco está no caso do, então nomeado, Perito Judicial apresentar um laudo contendo uma conclusão errada, malfeita, ou mesmo tendenciosa ao interesse de uma das Partes do processo judicial. É comum, dá-se o nome de Falsa Perícia, o que caracteriza crime. Atenção! Não é uma mera contravenção, mas sim um crime, conforme Art. 342 do Código Penal Brasileiro, que afirma ser crime “Fazer AFIRMAÇÃO FALSA, ou NEGAR ou CALAR A VERDADE como testemunha, PERITO, contador, tradutor ou intérprete em PROCESSO JUDICIAL, ou administrativo, inquérito policial, ou em juízo arbitral”; sendo punível com pena de reclusão que varia de 2 a 4 anos, além de ter que pagar multa. Mas se o perito, mesmo depois de ter entregue o laudo pericial, percebe o erro, então, antes de haver um processo a respeito desse ilícito, deve se retratar e declarar a verdade entregando um laudo revisto, para, dessa forma, o fato deixar de ser punível.

Se não bastasse esse risco, o Perito responde pelos prejuízos causados a qualquer uma das partes, por dolo ou culpa de informações inverídicas e, segundo o Art. 158 do CPC, ficará inabilitado para atuar em outras perícias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, independentemente das demais sanções previstas em lei, devendo, ainda, o juiz comunicar o fato ao respectivo órgão de classe. No caso dos Corretores de Imóveis, o órgão de classe é o CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis da sua região, o qual adotará medidas que entender cabíveis.

Portanto, o perito judicial responde civil e criminalmente pelos erros, omissões, desídia e venalidade. Desídia é o comportamento com a tendência para se esquivar de qualquer esforço, ou seja, falta de atenção, falta de cuidado, desleixo, preguiça, ou mesmo, negligência. Venalidade é o ato de receber valores ilícitos na prática de um ofício, em outras palavras, é a característica de quem aceita suborno ou se corrompe com facilidade.

O perito judicial deve exercer sua atividade com muito zelo e pontualidade, respeitando, com muita atenção, os prazos. Caso o perito judicial, sem motivo justificável, der causa a adiamento de alguma audiência, responderá pelas despesas acrescidas. Além disso, o perito judicial que, sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado, poderá ser substituído. A falta de conhecimento técnico ou científico do perito também poderá ensejar sua substituição. O perito substituído deverá restituir, em até 15 (quinze) dias, os valores de honorários que porventura tenha recebido em adiantamento pelo trabalho de perícia não realizado, sob pena de ficar impedido de atuar como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos.

As providências contra o Perito podem ser requeridas diretamente pelo juiz, por qualquer uma das partes, pelo Ministério Público, assim como pelo Conselho da profissão (o CRECI para os Corretores de Imóveis). Lembrando que o perito poderá ter que ressarcir a parte prejudicada, poderá ter que pagar multa, poderá ficar inabilitado de ser nomeado perito por período que varia de 2 a 5 anos, poderá ter que cumprir pena de reclusão, e, se não bastasse tudo isso, também incorrerá nas sanções do seu órgão de classe, podendo, portanto, ser autuado e, neste caso, deverá pagar multa ao Conselho, correndo o risco, ainda, de sofrer suspensão da sua inscrição profissional.

Ser perito judicial, ainda que seja uma atividade interessante, gratificante, estimulante e, certamente, lucrativa, é também lotada de riscos e exige, portanto, muita atenção e muito cuidado por parte de quem a assume.

O Corretor de Imóveis, para ser um bom perito e evitar problemas futuros deve participar de mais do que apenas um curso sobre Avaliação de Imóveis, para aprender os vários cálculos para a correta homogeneização dos dados da amostra (imóveis referenciais), em conformidade às características do imóvel avaliado, seu estado de conservação, idade e localização. Além disso, é fundamental que estude o Código de Processo Civil e participe de cursos específicos sobre perícia judicial para ter maior embasamento legal a respeito da produção da prova pericial.

Pense nisso, prepare-se e faça bons negócios!

* O Autor é graduado em Marketing e Vendas, Jornalista, Corretor de Imóveis, Conciliador e Mediador Judicial Certificado pelo CNJ, Professor do curso PROECCI - Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis do CRECISP, Autor do Livro “Educação Emocional Aplicada – método PRACT (www.metodopract.com.br), Sócio fundador da Faz Sentido Desenvolvimento Pessoal e Profissional e atualmente Chefe do Setor de Educação Continuada no CRECISP.

Dicas para financiar a compra do imóvel

Do CrediPronto

A compra de um imóvel financiado deve cumprir um conjunto de etapas, as quais se forem respeitadas, poderão anular imprevistos e prejuízos durante todo o processo.

Com base nestas considerações, o blog da Lopes preparou quatro dicas para facilitar a sua caminhada rumo a realização da casa própria.

Limite de crédito

A compra de um imóvel financiado deve cumprir um conjunto de etapas, as quais se forem respeitadas, poderão anular imprevistos e prejuízos durante todo o processo.

Informe-se a respeito do seu limite de crédito antes de buscar o imóvel, e importante para agilizar a efetivação do negócio e ter uma real noção da quantia total que você tem possibilidade de financiar, busque nas instituições bancárias por informações sobre carta de crédito, as quais são financiamentos pré-aprovados.

Estas cartas de crédito possuem validade e variam entre 4 a 6 meses dependendo da instituição bancária.

Taxa

A melhor forma de se evitar pagamento abusivo de taxas de juros durante o decorrer do financiamento é visitar todas as instituições bancárias possíveis em sua cidade em busca de simulações e informações sobre as taxas de juros cobradas para financiamento imobiliário.

Converse com os gerentes e tente negociar estas taxas. Geralmente, elas podem ser reduzidas, caso você opte por transferir os seus recebimentos de salários e movimentações financeiras para o banco, o que pode fazer com que o financiamento de em uma instituição torne-se mais atrativo do que em outra.

FGTS

Se você possui FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), a utilização do valor contabilizado neste fundo é de grande ajuda, pois pode servir tanto como entrada, como também para amortização de saldo devedor.

SAC ou PRICE?

Em termos de montante total a ser pago até o término do financiamento pela instituição bancária, a modalidade SAC torna-se mais atrativa, visto que o valor amortizado da dívida total no pagamento da parcela mensal é bem maior que na opção PRICE.

A modalidade SAC inicia com uma parcela maior do que na PRICE, no entanto as parcelas são decrescentes na tabela SAC e fixas na tabela PRICE.

Mercado imobiliário comemora redução dos juros e prevê uma retomada futura

Do site Publicidade Imobiliária

Ainda não está claro o quanto a diminuição da Taxa Selic em 0,75%, anunciada semana passada, dia 11, vai ajudar na retomada das atividades no setor imobiliário, em crise há mais de dois anos e ameaçado pela instabilidade política no país. Mas por via das dúvidas, os líderes do segmento na Bahia tratam de elogiar a medida, até pelo receio de que o governo volte atrás na tendência de redução dos juros.

A lógica é a seguinte. Com juros menores, investimentos como os fundos de renda fixa remuneram menos e podem levar quem tem dinheiro aplicado a migrar para investimentos de risco, como a construção. Caso isso se concretize, a influência em novos lançamentos só deve ser percebida daqui a quatro ou cinco meses.

Mas com a redução dos juros também no financiamento aos compradores de imóveis, empresários e corretores de imóveis apostam em um aumento imediato da procura aos estandes. “Meus corretores já perceberam um aumento nas visitas na última semana”, afirma Marcos Melo, 1º vice-presidente da Associação de Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário (A Demi-BA) e sócio da Franisa Empreendimentos.

Impacto Imediato No Mercado Imobiliário

Melo acredita que vai levar entre 120 e 180 dias para que a redução dos juros comece a se materializar em forma de benefícios ao setor, mas comemora desde já. “Por si só, já é uma medida que traz impacto imediato, como o aumento das procura por imóveis”, afirma o executivo.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), Samuel Arthur Prado, é um dos que acreditam na importância de apoiar a redução da taxa de juros como um fator psicológico relevante. “Independente de quem esteja no governo, essas são medidas que precisam ser apoiadas. Caso haja uma percepção de que não há um impacto positivo talvez haja uma decisão de reverter”, afirma Prado.

Defensor ferrenho da redução de juros, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon), Carlos Henrique Passos, se mantém cauteloso. “ É um fato a ser comemorado, porque pode sinalizar a retomada do investimento no segundo semestre. Mas é preciso que reduza ainda mais a taxa”, afirma Passos.

O presidente do Sindicato da Habitação, Kelsor Fernandes, também declarou estar moderadamente otimista. “Toda redução na taxa de juros é importante, mas seria importante que houvesse um corte mais acentuado”, afirma. Fernandes reconhece, entretanto, que após três quedas consecutivas de 0,25%, o corte de 0,75% deixou o mercado positivamente surpreso.

Sobre a decisão de liberar o saque das contas inativas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o setor evitou fazer críticas contundentes, mas os executivos admitem que esse é um recurso importante para o setor.

“A maioria das pessoas tem menos de um salário mínimo. Mas no total são R$ 30 bilhões”, afirma Samuel Prado, do Creci.

Administrado pela Caixa Econômica Federal, o FGTS é uma das principais fontes de financiamento do setor da construção civil e das obras de saneamento básico em todo o Brasil.

Na última quarta-feira, o governo voltou atrás e anunciou que nem todas as contas inativas poderão ser sacadas.

Fonte: A TARDE

Saiba quais são os fatores que influenciam nos valores dos imóveis

Especialistas ouvidos pelo ZAP Pro apontam principais pontos que fazem com que residência seja mais rentável

Do Zap

Se o cliente planeja vender, comprar ou alugar um imóvel, o corretor deve estar atento às principais características que fazem com que aquela casa ou apartamento custe ou valha mais. “As pessoas vão atrás de localização, estado do imóvel, vista livre, preço do condomínio, entre outros. Ao final, o valor é uma junção de todos esses quesitos”, diz o consultor Gabriel Negrão. O tamanho do imóvel também entra nessa conta. “Hoje em dia, os apartamentos estão cada vez menores. Na comparação com o mesmo número de cômodos, um com metragem maior vai sempre levar a melhor. Vale conversar com um cliente interessado em um imóvel se ele prefere uma residência nova e menor ou mais antiga e ampla”, diz a corretora de imóveis Regiane Barros.

Localização:

É o principal e mais importante fator da lista. Cada bairro tem seu valor médio de metro quadrado, e a avaliação de apartamentos se baseia por isso. Os bairros mais valorizados de cada cidade ganham o ‘status’ por infraestrutura, áreas de lazer, proximidade com outros pontos principais e IDH, o índice de desenvolvimento urbano, medida comparativa de riqueza, alfabetização, educação, entre outros. E é claro: os apartamentos mais caros e bem vistos da cidade estão nesses locais. Se o imóvel do cliente está localizado neste “cinturão” de bairros importantes, vai valer mais naturalmente.

Estado de conservação do imóvel:

Se é um imóvel que precisa de reforma, o valor, a grosso modo, tem de ser calculado descontando quanto se gastaria com a reforma. Em um apartamento avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, se um arquiteto calcular que o gasto em obras é de R$ 200 mil, o imóvel seja vendido por R$ 800 mil – e o corretor pode até ajudar nessa negociação. Apartamentos com armários e buffets embutidos, seja nos quartos, banheiros e cozinha, são melhores vistos. Vale convencer o cliente a fazer um “pente fino” no que está ruim e melhorar o aspecto de alguns cômodos. Um reforma básica e rápida pode ser um bom negócio antes de colocar o imóvel para alugar ou vender.

Planta:

A distribuição dos cômodos na planta e suas metragens contam muito. O “mundo ideal” é que os quartos, por exemplo, sejam praticamente do mesmo tamanho – e não um que só caiba uma cama e o outro o armário. Com a safra de novos apartamentos muito pequenos, os antigos e com o mesmo número de dormitórios saem na frente pela metragem maior. Vale conversar com um cliente interessado em um imóvel se ele prefere uma residência nova e menor ou mais antiga e ampla.

Vista e andar:

Imóveis em andares mais altos de um edifício são os mais procurados, logo tendem a valer mais por questões de privacidade em relação a outros apartamentos, e por sua vista. Além disso, uma outra unidade que tenha janela para os fundos vale menos em relação a um com janela para a rua.

Preço do condomínio:

Imóveis com condomínio com valor muito alto tendem a vender com menos facilidade. É que o cliente leva em consideração o custo da despesa mensal e o quanto vai pesar em seu orçamento. Ele calcula ainda o quanto esse valor pode chegar por causa dos reajustes em alguns anos. Em uma busca para o cliente, deixe claro desde início o custo que ele terá com condomínio.

Estado de conservação do prédio:

Não é só o apartamento que deve estar em ordem. Todo o condomínio deve estar em dia com manutenção de pintura e revestimentos, jardinagem, estado da área de lazer, entre outros. O condomínio e sua aparência são o cartão de visitas para o imóvel. E isso pode atrair mais ou menos interessados.

Garagem:

Descoberta ou não, a área reservada aos veículos do morador sempre pesa no valor final do imóvel. Dependendo do bairro, uma vaga de garagem pode incrementar em até R$ 200 mil no preço final do apartamento. A comodidade também tem seu valor. Dessa forma, numa busca para um cliente, por exemplo, é bom saber suas necessidades – e descartar imóveis com vagas, caso ele não tenha carro.

Segurança:

Apartamentos em condomínios com vigilância na rua e na área do prédio, câmeras em elevadores e outras áreas comuns, portaria 24 horas e portões elétricos costumam a valer mais justamente pela oferta desses serviços, que rementem à segurança e integridade dos moradores.

Área de lazer:

 Apartamentos com piscina, brinquedoteca ou playground, quadras esportivas e academias costumam a ter mais valor agregado. O chamado “lazer completo” atrai clientes que querem a facilidade de desfrutar das atividades extras sem sair de casa.

Cresce número de leilão de imóveis

Na prática,o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e em única parcela, sob pena de perder o imóvel.

Do InfoMoney

Por Marcelo Tapai

Com o desemprego em alta e a crise econômica pela qual passa o país, muitos compradores de imóveis financiados estão inadimplentes e, com isso, correm o risco de perderem seus imóveis.

Isso porque os financiamentos imobiliários têm diversos tipos de garantia, que normalmente é o próprio imóvel. As duas modalidades mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária, e a diferença entre ambas é bastante significativa. Enquanto que na garantia hipotecária o imóvel é daquele que busca o financiamento – o comprador, na alienação fiduciária o imóvel pertence à instituição financeira, ficando o comprador apenas com a posse.

O instituto da alienação fiduciária é relativamente novo, foi criado em 1997 com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Se por um lado as garantias para os bancos e financeiras são muito boas, por outro, o risco do comprador de imóvel por meio de financiamento aumenta muito e qualquer contratempo que ocorra com o comprador pode significar a perda do imóvel.

Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor.

A lei que trata da alienação prevê que a pessoa que não pagar três parcelas mensais, em média, será notificada por via extrajudicial para pagamento da dívida em 15 dias, sob pena da perda do imóvel. Ato contínuo, o imóvel deverá ir a leilão em 30 dias e poderá ser vendido até pelo valor da dívida ou, em outras palavras, poderá haver a perda de todos os pagamentos feitos pelo comprador.

A grande diferença nessa modalidade de garantia é a autonomia de a instituição financeira retomar o imóvel e leiloá-lo em curto espaço de tempo, sem a necessidade de nenhuma ação judicial. O que ocorre na prática é que o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e em única parcela, sob pena de perder o imóvel.

O devedor, sem dinheiro para fazer o pagamento total e imaginando que a referida notificação é apenas uma cobrança, na qual teria condições de negociar com o credor o pagamento da dívida, deixa passar o prazo de 15 dias e, com isso, o banco consolida a propriedade em seu favor, perdendo o comprador qualquer direito sobre o imóvel que será leiloado.

Parece evidente que os compradores não deixam de pagar as parcelas por opção, mas por dificuldades que estão enfrentando e, nesse caso, precisariam apenas de uma renegociação para voltarem suas contas à normalidade. Em contratos de financiamento de 15, 20 ou 30 anos, não é razoável que o atraso de três parcelas encerre a parceria entre as partes e decrete a derrocada do comprador.

Existem casos nos quais o devedor teve contratempos momentâneos, como desemprego, atraso em recebimentos, está vendendo um bem para realizar o pagamento, e outras tantas situações passageiras, mas em regra nenhum argumento é suficiente para impedir a perda do imóvel.

Não raro, clientes que conseguem os recursos depois dos 15 dias concedidos para o pagamento são impedidos de realizar a quitação da dívida. As instituições financeiras, agindo de má-fé, preferem leiloar o imóvel do que receber os valores em aberto, mesmo porque isso lhes é muito mais vantajoso e gera grandes lucros.

Em casos como esses, nos quais o comprador tem o dinheiro para pagar as parcelas em aberto e não conseguiu fazer isso dentro do prazo de 15 dias, pode, caso a instituição financeira recuse o recebimento, realizar o pagamento por meio de ação judicial e evitar a perda do bem.

Outra hipótese é quando o devedor possui recursos no FGTS, mas o banco nega o recebimento por meio desses recursos. Independentemente do número de parcelas em aberto, desde que o imóvel se enquadre nos limites do SFH, o comprador pode quitar a dívida com recursos do FGTS. Não é incomum que instituições financeiras neguem o recebimento, mas também nesses casos a ação judicial é o meio adequado para resolver o problema.

Importante lembrar que qualquer negociação ou mesmo ação judicial só terá valia antes do leilão do bem, razão pela qual pessoas que enfrentam esse problema precisam buscar a solução com urgência, sob pena de perder o imóvel.

CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO ANTES DO PRAZO PACTUADO. APLICAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA ESTIPULADA EM CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL.

 A cláusula penal é um pacto acessório, inserido em contrato, através do qual se estipulam penas ou multas contra a parte que deixar de cumprir com as obrigações avençadas. Existe como meio de proteção a qualquer dos contratantes que tiver um direito violado pela outra parte. Trata-se de um meio coercitivo para compelir a parte infratora ao cumprimento da obrigação assumida, tendo por finalidade a de estabelecer uma sanção pelo descumprimento de qualquer disposição contratual.

As penalidades são estabelecidas em lei ou nos contratos. Para as relações contratuais, vale o princípio da autonomia da vontade das partes, que prestigia a autodeterminação dos contratantes, manifestando-se pela liberdade de estipularem as cláusulas e condições que melhor lhes aprouverem – naturalmente, dentro das limitações legais aplicáveis. A despeito disso, a intervenção estatal pode ser requisitada quando a cláusula penal for manifestamente ilegal, desproporcional, desarrazoada ou iníqua.

O tema é demasiado extenso, não sendo o propósito do autor deste texto discorrer a respeito da cláusula penal em toda sua acepção. Deste modo, falaremos apenas da multa rescisória, aplicável quando uma das partes descumpre o prazo contratual, rescindindo a relação “ex locato” antes do prazo ajustado. A multa tem por finalidade a indenização dos prejuízos que a parte inocente suportará com o descumprimento obrigacional.

Vejamos a redação legal, constante da Lei 8.245/91, com as alterações trazidas pela Lei 12.112/09, que trata da matéria:

• Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
• 
  
• Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Prosseguindo na esfera jurídica, a lei do inquilinato é específica para as locações de imóveis urbanos, sendo aplicado o Código Civil, em caráter de subsidiaridade, em razão do princípio da especialidade.

Consultando o Código Civil Brasileiro, o raciocínio faz coro com a lei do inquilinato, conforme transcrevemos a seguir:

• Art. 413. A penalidade deve ser reduzida, equitativamente pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Verificamos que, na maior parte das vezes, a rescisão antecipada se dá por motivação do locatário, que entrega o imóvel antes do término da locação, sujeitando-se ao pagamento da multa rescisória pactuada em contrato. Na ótica do locador, a infração do locatário lhe acarretará a perda da receita mensal de aluguel esperada. Neste sentido, o locador terá seu imóvel desocupado, amargando as consequências da perda do aluguel mensal, o pagamento do condomínio e do IPTU, até que uma nova locação seja celebrada.

Na prática do mercado, a multa gravita entre 3 (três) a 5 (cinco) vezes o valor do aluguel, sendo cobrada proporcionalmente ao descumprimento do contrato. Trata-se de um raciocínio intuitivo e justo, pois se o locatário cumpriu metade do contrato de locação, ele deve pagar pela outra metade que descumpriu – eis a bilateralidade do contrato.

Muitos locatários se insurgem contra o pagamento da multa rescisória, alegando que valores acima de três meses são enriquecimento sem causa, razão pela qual ingressarão em juízo para anular a multa, o que em meu entendimento não procede.

Sob a ótica do locador, quando se loca um imóvel, cria-se a expectativa do recebimento mensal de determinada importância, como contrapartida econômica à cessão do uso e gozo da propriedade. 

Trata-se do aluguel mensal, que se traduz como um benefício econômico, um ativo, com potencialidades de geração de valor no decurso de tempo.

Neste sentido, se um contrato de locação é firmado por trinta meses, é plenamente razoável que o locador tenha o direito à percepção do aluguel durante esse decurso de tempo, criando-se justa expectativa de natureza econômico-financeira, o que estimula as locações urbanas. Sem uma segurança mínima nas locações, não haveria investimento na compra de imóveis, causando enorme impacto negativo no mercado imobiliário, e queda na construção civil.

Desta forma, quando se loca existe uma segurança de que o contrato será respeitado, com o recebimento do aluguel mensal, razão pela qual uma penalidade é plenamente cabível. A discussão reside no valor da cláusula penal, quando alegam que determinado valor é nulo.

Consideremos uma multa de 5 (cinco) vezes o valor do aluguel, estabelecida em um contrato de 30 meses cumprido pela metade, restando 15 meses de locação. A cláusula penal seria de 2,5 alugueres, o que não pagaria sequer as despesas de dois meses de desocupação, pois a multa normalmente é calculada apenas sobre o aluguel, e o imóvel vazio gera ao proprietário, além da perda do aluguel, o ônus de pagar o condomínio e o IPTU.

Então, não é razoável acreditar que uma multa que mal mantém as despesas de um imóvel desocupado por dois meses seja um enriquecimento sem causa, quando o prazo médio de locação de um imóvel gravita entre um e quatro meses. Com efeito, a multa poderia mal cobrir as despesas durante o período de desocupação, razão pela qual ela não será mitigada pelo judiciário, ao se confrontar com o caso concreto.

Com efeito, a atitude do legislador em evitar impor limites para multas é a mais correta, pois por um lado permite que as partes tenham a liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer multa possa vir a ser questionada  judicialmente sob a luz da proporcionalidade das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual Código Civil adotou.

Quem pagou a multa com cálculo errado poderá ingressar em juízo pleiteando a devolução em dobro, por repetição de indébito. Tal ação pode ser intentada nos próprios juizados, e independe da presença de advogado, dependendo do valor da causa.

Proprietários estão mais flexíveis. E até abrem mão do reajuste anual

Do site da Abami

O mercado de locação também tem sofrido com a crise, mas vem se ajustando para manter o equilíbrio. Segundo o advogado especialista em direito imobiliário e diretor da Bervel Administradora, Arnon Velmokitsky, a procura por imóveis era grande há dois anos. Na época, imobiliárias e locadores chegavam a esnobar alguns candidatos. Agora, o jogo virou.

Com mais placas de ‘aluga-se’ do que interessados em fechar negócios, os proprietários estão se ajustando como podem para atrair novos locatários e manter os que já têm. O especialista conta que os proprietários estão muito mais maleáveis, aceitando, inclusive, redução no preço no aluguel. “Alguns locadores não fizeram e nem vão aplicar o reajuste anual nos contratos vigentes e outros até mesmo diminuíram o valor mensal. Tudo para segurar o locatário, porque o imóvel fechado não dá lucro, como também dá prejuízo, já que o dono vai ter que pagar condomínio, água e luz enquanto a unidade estiver vazia”, ressalta.

Na tentativa de liquidar o que está parado, proprietários também estão mais abertos para fiadores de outras cidades e estados. Antes disso, as imobiliárias restringiam para avalistas com imóveis na capital apenas, seguro-fiança ou depósito.

Há, ainda, outras formas negociação. “As despesas que o inquilino paga, como IPTU e fundo de reserva, podem ser conversadas para se chegar a um acordo bom para os dois”, explica Velmovitsky. De acordo com ele, a situação é ainda mais complicada para os imóveis comerciais. “Tem gente que até desistiu de cobrar o aluguel e está aceitando apenas que o locatário pague as despesas ordinárias, para não ficar no prejuízo”, afirma Velmovitsky.

Para o vice-presidente de Locações do Sindicato da Habitação (Secovi Rio) e também vice-presidente da Zirtaeb, Antonio Paulo Monnerat, o aumento da oferta faz o preço da locação cair. “Essa é a regra de mercado. O que estamos vendo hoje são exceções. O proprietário não aplica o reajuste ou cobra percentual inferior. Se a taxa for de 9%, ele aplica 5%, dependendo do bairro. Os proprietários estão mais flexíveis, pois sabem que manter o imóvel fechado representa despesas”, diz Monnerat.

RENDA DESPENCOU

Ele lembra que a renda dos brasileiros despencou e a taxa de desemprego ainda está alta. Por isso, a previsão de recuperação para 2017 será lenta para o mercado e para a economia. O Secovi Rio lançou o Panorama do Mercado Imobiliário de 2016, que aponta uma variação negativa para locação em quase todas as regiões. Exceção à Zona Oeste, que registrou 1,08% de aumento no metro quadrado. “Estamos falando de uma área grande, com bairros como Bangu, Campo Grande, Realengo e Jacarepaguá. Vale lembrar que no período de baixa, é possível conseguir bons negócios para quem paga à vista. E na locação não é diferente. Os preços do aluguel não vão cair tanto em 2017”, explica Monnerat.

E o que também está acontecendo é que está se levando mais tempo para alugar. “Antes da crise, em 15 dias o imóvel era alugado. Agora, pelo menos dois meses e ainda têm bairros que sofrem com a violência”, compara Monnerat. Com esse cenário, os proprietários também estão aceitando investir no embelezamento do imóvel antes de colocá-lo para alugar. “Estão fazendo melhorias como piso de porcelanato, sinteco novo e pintura. Recentemente, atendi um cliente que queria alugar uma sala comercial 10% mais cara do que a do concorrente dele que está com o imóvel comercial com piso de porcelanato, ou seja, pronta para o profissional liberal alugar e já começar a trabalhar. Expliquei a realidade e ele acabou reduzindo o valor da locação”, conta.

Para o vice-presidente Comercial da Renascença, Edison Parente, o mercado está aquecido no período do fim do ano. Mas a situação muda em seguida. “As pessoas se apressam em alugar e passar as festas de fim de ano na nova casa. Para incrementar os negócios, estamos divulgando algumas mídias pela nova e eficiente ferramenta que adotamos: as listas de transmissão do WhatsApp. Estamos fechando os números. Mas posso dizer que neste ano já superamos o resultado de 2015. E tudo indica que teremos um ano de 2017 um pouco melhor que este”, avalia.

Parente lembra que a administradora está flexibilizando algumas situações pontuais na documentação para viabilizar as locações de imóveis que estão mais de seis meses anunciados e não alugam. Mas ressalta: sempre com conhecimento e autorização do proprietário.

 Fonte: O Dia, 18/01/2017

Preços de imóveis comerciais têm queda forte em 2016

São Paulo ultrapassou a capital fluminense e tem hoje o maior preço médio de locação: R$ 47

Do Zap

Segundo o Índice FipeZAP Comercial divulgado na última sexta-feira,  foi contatado quedas expressivas em 2016. Apesar disso, no mês de dezembro os preços do m² de venda e de locação ficaram perto da estabilidade, com variações de -0,03% e -0,02% respectivamente.

São Paulo ultrapassou a capital fluminense 

e tem hoje o maior preço médio de 

locação: R$ 47 (Foto: Shutterstock)

No ano, as quedas foram de, respectivamente, 3,21% e 7,92%. Se considerarmos a inflação de 6,29% no período segundo o IPCA/IBGE (Índice Nacional de Preços do Consumidor Amplo / Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), a queda real de preços atinge 13,36% nos alugueis e 8,93% no caso dos preços de imóveis comerciais à venda.

A comparação entre o investimento feito em imóveis comerciais e uma alternativa de menor risco (o CDI) mostra que desde 2015 o investidor em imóveis comerciais têm tido, em geral, perdas. Em 2016, enquanto o CDI rendeu 14,0%, os proprietários de saletas que estavam locadas tiveram um retorno médio de 2,0% (fruto da combinação entre o recebimento dos alugueis e da desvalorização de seus ativos).

Em dezembro, o valor médio do m² anunciado das quatro cidades monitoradas foi de R$ 10.260 para venda e R$ 44 para locação. Apesar da queda recente, Rio de Janeiro ainda tem os maiores valores por m² para venda: R$ 11.666. Por outro lado, São Paulo ultrapassou a capital fluminense e tem hoje o maior preço médio de locação: R$ 47. Assim, São Paulo registra também a maior taxa de rentabilidade do aluguel, com retorno anualizado de 5,5%.

Mercado imobiliário carioca passa por adaptações

Do Secovi Rio

Para driblar a crise e a queda na renda, as famílias estão se adaptando e mudando os hábitos de consumo. O mesmo tem acontecido com o mercado imobiliário carioca: num cenário de incertezas políticas e econômicas, inquilinos se mudam para imóveis em bairros mais baratos, proprietários aceitam negociar e começam a proliferar as placas de “Vende ou aluga”. 

Foi nesse tom que o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, começou, nesta terça-feira, 24/1, na sede do Sindicato, a apresentação dos principais dados do Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2016, uma pesquisa anual com dados sobre compra, venda, locação, condomínios e outros dados do setor, que contou com o patrocínio da Mapfre.

- Antes você via placas apenas com “Aluga-se” ou “Vende-se”. Agora, como as pessoas estão evitando financiamentos de longo prazo, os imóveis estão migrando para a locação, o que acarretou num aumento expressivo da oferta no último ano. A solução para quem quer fazer negócio é oferecer para venda ou aluguel ao mesmo tempo, e o que aparecer primeiro ele fecha – explicou Schneider.

Ele reforçou que no último o volume de financiamentos imobiliários caiu 46% no Brasil. O número de lançamentos ficou em 6 mil unidades, menos da metade do que se apurou em 2010, quando houve o boom. 

Neste cenário, a queda no preço dos aluguéis chama a atenção. Em 2016, o valor médio do metro quadrado, em torno de R$ 37, se aproximou do cobrado há quatro anos. “Apesar do momento delicado, é um bom período para negociação. Os proprietários não querem arcar com as despesas de um imóvel vazio, então aceitam contrapropostas. Da mesma forma, quem quer comprar também pode conseguir bons descontos”, lembrou o dirigente. 

O Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2016 poderá ser acessado gratuitamente no portal do Secovi Rio, na seção Publicações. 

Tribunal vai uniformizar responsabilidade de taxas condominiais após habite-se com atraso no financiamento

Do Informe da OAB Niterói

A Câmara de Uniformização de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por maioria, admitiu parcialmente o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - IRDR, que trata de ações que versem sobre a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais após a expedição da carta de habite-se, mas antes da efetiva entrada dos compradores, em razão de demora na liberação do financiamento.

O pedido foi formulado por Brasal Incorporações e Construções de Imóveis Ltda, no intuito de unificar, no âmbito deste egrégio Tribunal de Justiça, as decisões proferidas nas diversas ações sobre o mesmo tema, diante da controvérsia existente na jurisprudência desse Tribunal de Justiça sobre a legitimidade e legalidade da aplicação de multa contratual cumulada com indenização a título de lucros cessantes, na hipótese de atraso culposo da vendedora quanto à conclusão e entrega do imóvel, e sobre a responsabilidade da construtora arcar com o pagamento das taxas condominiais, mesmo após a expedição do habite-se, em razão de demora na liberação do financiamento para os compradores.

Os desembargadores entenderam que o incidente deveria ser admitido apenas quanto ao tema da responsabilidade para a taxa de condomínio após o habite-se: ...o incidente reveste-se de viabilidade, ensejando que seja afirmada sua admissibilidade, especificamente para fixação de tese jurídica a ser observada pelos diversos órgãos jurisdicionais integrantes da estrutura desta Corte de Justiça na resolução da seguinte questão: - Definição da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais geradas por imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda após a expedição da carta de habite-se, mas antes da efetiva assunção da posse pelo adquirente, quando a demora na transmissão da posse decorre de retardamento na obtenção de financiamento imobiliário imputável ao comprador.

Nº do processo: IDR 2016 00 2 034904-4

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Distrito Federal

Mercado imobiliário: perspectivas para 2017

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017

Do Terra

Por meio de uma economia fortalecida e consistente, é possível alcançar inúmeros benefícios, como melhora na confiança e renda do consumidor, baixa inadimplência e aumento da empregabilidade. Todos esses fatores asseguram, de certa forma, requisitos propícios para a aquisição de um imóvel, seja ele comercial ou residencial.

  

Existem muitas perspectivas de melhora para o mercado imobiliário em 2017.

 A seguir, vamos trazer quais são elas e os fatores-chave que vão influenciar o setor no próximo ano.

  

Vamos lá?

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017

Inflação em desaceleração

A inflação brasileira saiu de 10,7% em 2015 para, aproximadamente, 7,2% em 2016.

Para 2017, a previsão do mercado financeiro para a inflação é de 5,07%, conforme divulgação do Banco Central no último Relatório Trimestral de Inflação, documento que possui as expectativas para a economia.

No entanto, Ilan Goldfajn, presidente do BC, comunicou que tentará conseguir atingir meta central de inflação de 4,5% estipulada para o próximo ano.

Redução da taxa de juros

A taxa de juros, quando mantida alta, onera o crédito e colabora pra inibir o consumo das famílias e a injeção de capital das empresas, elementos mandatórios para a recuperação do crescimento da economia.

Porém, ainda de acordo com o mercado financeiro, para 2017, a estimativa da taxa de juros é de 11%, o que presume uma queda maior no próximo ano.

Produto Interno Bruto (PIB)

Outro fator que contribui para a recuperação do mercado imobiliário é o crescimento do PIB, posto que desempenha o papel de medir o comportamento da economia brasileira, além de ser a junção de todos os bens e serviços feitos em território brasileiro.

Nesse sentido, a perspectiva é favorável à indústria imobiliária, pois o Banco Central enxerga um cenário dessemelhante para 2017 e mais satisfatório do que o vivido pelos brasileiros em 2016. A instituição anunciou que o PIB deve crescer 1,3% em 2017.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) também vê crescimento do PIB em 2017. Segundo Alejandro Werner, diretor do hemisfério ocidental do órgão, é esperado que a economia brasileira atinja seu ponto mais baixo este ano para ter um crescimento positivo no próximo.

O FMI estimou um avanço de 0,5% no PIB, contra uma projeção de crescimento nula feita nos dois últimos levantamentos do órgão.

Outros indicadores

Ademais, de acordo com o BC, a projeção é de que outros indicadores voltem a crescer. Os investimentos devem chegar ao fim de 2017 com uma alta de 4% ante uma queda de 8,7% em 2016.

No consumo das famílias, espera-se que mais números positivos sejam apontados: a organização prevê uma alta de 0,8% no próximo ano.

Benefícios provenientes de uma economia fortalecida

Com o desemprego e a inflação em alta, o consumidor visa adiar o sonho da casa própria, já que ele enfrenta mais dificuldades para assumir dívidas e fechar novos negócios.

Ainda, perante um cenário de retração econômica, os bancos se tornam mais criteriosos para conceder empréstimos.

No entanto, para 2017, a previsão é de que haja redução de juros, o que faz com que a economia fique mais aquecida.

Com isso, as empresas podem colher alguns benefícios. São eles:

Melhora na confiança e renda do consumidor

Com a melhora das perspectivas sobre a inflação, a confiança e a renda dos brasileiros tende a aumentar.

Isso porque consumidores confiantes, com possibilidades positivas em relação ao emprego e, consequentemente, à condição financeira, compram mais, o que ajuda no aquecimento da atividade econômica.

Dessa forma, mesmo bens maiores, como automóveis e imóveis, que, no momento atual - de acordo com o INEC (Índice Nacional de Expectativa do Consumidor) - as pessoas estão mais cautelosas para adquirir, apresentarão excelente performance de vendas.

Baixa inadimplência

A melhora da dinâmica da economia também está ligada à queda da inadimplência.

Esse é um fator preocupante, visto que indica maior risco de que parte das vendas efetuadas e/ou serviços contratados não sejam recebidos, o que gera uma reação em cadeia.

Vamos supor que um consumidor tenha adquirido um imóvel e não tenha conseguido pagar. Dessa forma, ele tenta fazer um acordo para devolver o imóvel para a construtora. Essa, por sua vez, pode ter que cortar funcionários, o que tem reflexo direto no aumento do desemprego.

A melhora da inadimplência é um dos fatores determinantes para que o mercado imobiliário volte a crescer.

Aumento da empregabilidade

O aumento da empregabilidade também é um aspecto importante e influencia diversos setores da economia.

Em 2017, economistas preveem que o desemprego deve ceder, o que também influenciará positivamente o mercado imobiliário.

Crédito imobiliário mais barato

Com uma economia mais estável, o mercado imobiliário é influenciado positivamente, já que, assim, os consumidores voltam, também, a ter crédito disponível.

Afinal, em um ciclo econômico crescente, há crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta.

Quem atua no setor sabe que a falta de crédito para financiamento de imóvel é uma condição necessária para o avanço do mercado imobiliário no Brasil.

Baixo crédito imobiliário em 2015 e 2016

Entre 2015 e 2016, o mercado imobiliário brasileiro viveu um momento com muitas especulações e dúvidas.

Em 2015, o resultado desfavorável do setor foi puxado pelo enfraquecimento na economia nacional e incertezas políticas. Em virtude disso, a taxa de juros era alta e o crédito mais escasso.

Conheça o mercado imobiliário de Niterói

Estudo inédito constatou que 75% das pessoas que compram imóveis em Niterói residem no próprio município

Do jornal O Fluminense

Estudo inédito realizado pela Brasil Brokers constatou que 75% das pessoas que compram imóveis em Niterói residem no próprio município. Entre as pessoas vindas de outras localidades, 10% são procedentes de São Gonçalo, 7% do Rio de Janeiro e 1% de Maricá, sendo que os 7% demais são provenientes de diferentes regiões. Isso demonstra que Niterói, que possui o maior Índice de Desenvolvimento Habitacional (IDH) do Estado e um dos maiores do País, tem sua população crescendo muito mais “organicamente” que por um movimento de migração.

Porém, para abrigar esse incremento populacional, a antiga capital do Estado do Rio possui atualmente um índice de verticalização da ordem de 42%. Isso é superior a grandes cidades como São Paulo, com 28%, e Rio de Janeiro, com 38%. Na comparação com as cidades vizinhas, a diferença é maior ainda. São Gonçalo possui apenas 8% dos domicílios edificados como apartamentos e as vizinhas Itaboraí e Maricá possuem somente 1% de construções verticais.

A pesquisa aponta que esse índice de verticalização deve aumentar ainda mais. A maioria dos compradores de imóveis possui de 25 a 54 anos e está crescendo, o que demonstra a continuidade da demanda para compra de imóveis nos próximos anos. De acordo com dados do IBGE, em 2000 haviam 200 mil niteroienses nessa faixa etária (44% do total de habitantes do município). Já em 2010 o percentual desse grupo passou a ser de 47%, cerca de 221 mil cidadãos.

Outro ponto verificado pelo estudo é que o município se destaca no Estado pelo grande desenvolvimento imobiliário nos últimos anos. Dados apontam que 2200 apartamentos foram lançados por ano na cidade, de 2009 a 2014. Apesar do preço mediano do metro quadrado dos imóveis lançados em 2014 em Niterói ter sido de R$ 7.360,00, esse valor no lançamento já chegou a superar o patamar dos R$ 10 mil no bairro de Charitas, deixando para trás valores praticados nos bairros mais valorizados da capital fluminense.

Isenção de Imposto de Renda sobre venda de imóvel também vale para quitações

Do Consultor Jurídico

Por Brenno Grillo

As legislações que tratam de outorga de isenção devem ser interpretadas literalmente, como determina o artigo 111 do Código Tributário Nacional. Sendo assim, não cabe pagar Imposto de Renda sobre montantes recebidos por venda de imóvel e que serão usados na quitação de financiamentos habitacionais assumidos anteriormente.

Mauro Campbell Marques destacou em seu voto 

que o texto questionado não apresenta qualquer restrição 

ao uso do produto da venda para pagar financiamentos de imóveis

Herman Benjamin, relator que ficou vencido 

no julgamento, entendeu que não há como ampliar 

a abrangência da lei para pagar financiamentos 

habitacionais.

Assim entendeu, por maioria, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça. A Fazenda Nacional questionava o uso do valor da venda de um imóvel no pagamento de um financiamento contratado tempos depois da compra do primeiro bem. O órgão argumentava que a Receita Federal proibiu esse tipo de operação na Instrução Normativa 599/2005.

O parágrafo 11, inciso I, do artigo 2º da IN ficou assim redigido: “O disposto neste artigo não se aplica, dentre outros I - à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante”.

Para o ministro Mauro Campbell Marques, que redigiu o voto vencedor, o recurso da Fazenda Nacional não deve ser concedido porque as restrições impostas pela Receita Federal vão contra o objetivo da Lei 11.196/2005, que garantiu a isenção se o dinheiro for aplicado na compra de imóveis em até 180 dias após a celebração do contrato de venda. A norma, destacou, visou otimizar o mercado imobiliário e reduzir a tributação sobre o capital usado.

“A necessidade de interpretação restritiva das normas isentivas também não socorre a Fazenda Nacional, isto porque a literalidade da norma insculpida no art. 39, da Lei n. 11.196/2005 exige apenas a aplicação do "produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. Efetivamente, não há qualquer discrímen que estabeleça literalmente o momento da aquisição onde será aplicado o capital da venda”, disse o ministro.

“Não há qualquer registro na lei de que as aquisições de que fala sejam somente aquelas cujos contratos ocorreram depois da venda do primeiro imóvel residencial”, complementou Campbell Marques, que foi seguido pelos ministros Og Fernandes e Assusete Magalhães.

Voto vencido

O relator do caso, ministro Herman Benjamin, teve seu voto vencido no julgamento. Segundo ele, o recurso deveria ter sido provido porque a norma que concede a isenção deve ser interpretada literalmente, como define o artigo 111 do Código Tributário Nacional, que abrange em seu inciso II a outorga de isenção.

E, na norma questionada, a redação é a seguinte: “Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

É justamente no trecho “aplique o produto da venda na aquisição” que está a controvérsia. Segundo Herman Benjamin, a norma busca estimular o financiamento imobiliário e a construção de novos imóveis, ou seja, objetiva aquecer o mercado imobiliário. “Não se referem, portanto, a operações já existentes (já resguardadas pelo regime jurídico aplicável às obrigações e contratos inadimplidos), mas àquelas cuja realização visam propiciar”, disse sobre a norma questionada.

“Não há, por esse motivo, como ampliar a interpretação do termo ‘aplicar na aquisição de imóvel’ para o sentido perseguido nos autos (equiparar o ato de adquirir ao ato de quitar obrigação preexistente)”, complementou o ministro.

Entendimento de segundo grau

A decisão de Mauro Campbell Marques seguiu o entendimento do Tribunal Regional Federal da 4ª Região. Para a corte de segundo grau, a instrução normativa da Receita extrapolou seu poder de regulamentar ao criar uma restrição não prevista na lei.

“Como se pode ver da reprodução acima, a Lei nº 11.196/05, ao dispor acerca da isenção do IRPF sobre o ganho na alienação de imóvel residencial, apenas exigiu que, no prazo de 180 dias da venda, seja aplicado 'o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País'.”

De acordo com o TRF-4, a isenção deve ser reconhecida de forma extensiva, abrangendo imóveis adquiridos posterior e anteriormente à alienação de outro bem similar. “A lei estabeleceu como requisito da isenção do IRPF não propriamente a aquisição de novo imóvel no prazo de 180 dias da venda, mas a aplicação/utilização, neste período, do recurso obtido com a venda de imóvel na compra de novo imóvel.”

A corte de segunda instância explicou também que o legislador, se quisesse usar como requisito a aquisição do novo imóvel, teria detalhado isso na norma, e ainda deu uma aula de gramática à Fazenda Nacional: “Logo, o verbo nuclear da hipótese de incidência prevista na norma isentiva não foi adquirir , mas sim aplicar na aquisição [...] A diferença entre 'adquirir' e 'aplicar na aquisição', apesar de sutil, é de máxima relevância para a correta interpretação (literal) da norma isentiva veiculada no art. 39 da Lei nº 11.196/05”.

O tributarista Fábio Calcini, do Brasil Salomão e Matthes Advocacia, elogia a decisão do STJ e destaca que a norma da Receita Federal inseriu ilegalmente uma exigência não prevista em lei: a utilização do produto da venda do imóvel para quitação total ou parcial de bem adquirido à prazo ou já possuído pelo alienante.

"O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, sem deixar de realizar uma interpretação literal da isenção, nos termos do art. 111 do CTN, não deixa de levar em consideração a finalidade do texto normativo a fim de proporcionar efetivamente uma justiça fiscal e fomentar as operações imobiliárias", detalhou o advogado.

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REsp 1.469.478