Responsabilidade jurídica dos corretores de imóveis

Do Diário das Leis

Andersom Bontorim*

No Direito, o termo responsabilidade significa a obrigação de responder pelos próprios atos, ou seja, a responsabilidade pressupõe uma atitude anterior, já realizada, cujas consequências, diretas ou indiretas, devem ser assumidas e replicadas com outra atitude como reação ao efeito dos resultados da primeira.

A responsabilidade jurídica, portanto, revela o dever em que se coloca uma pessoa, em virtude do contrato ou em face de fato (ou omissão) a que deu causa, para satisfazer a prestação convencionada ou arcar com as sanções legais impostas à conduta danosa.

Alguns dos pressupostos dessa responsabilidade são a conduta (que pode ser positiva ou negativa), o nexo causal e o dano. O nexo causal é o vínculo existente entre a conduta do agente e o resultado por ela produzido. Dessa forma, examinar o nexo de causalidade é descobrir quais condutas, positivas ou negativas, deram causa ao resultado previsto em lei.

O art. 927 do Código Civil estabelece que “Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Seu parágrafo único versa que “Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.” Há de se ressaltar que o art. Art. 723 estabelece que “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” Seu parágrafo único completa versando que “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Portanto, o corretor de imóveis que não apresentar aos seus clientes todas as informações referentes aos imóveis e às partes envolvidas numa transação imobiliária, mesmo que esses clientes não as solicitem, poderá ser responsabilizado por quaisquer prejuízos a quaisquer dessas partes oriundos especificamente dessa transação.

Desnecessário seria, ainda que interessante, ressaltar que tanto a ação contrária à lei quanto a omissão da ação que legalmente seja esperada, poderão igualmente provocar prejuízos a outra pessoa e, se assim ocorrer, surge, por conseguinte, o dever de reparação.

Contrato de gaveta, locação de imóvel sem vistoria, venda de imóvel sem verificar certidões, intermediação sem autorização por escrito, entrega das chaves sem contrato de locação assinado, omissão de informar que o imóvel está em rua de feira pública, acordos verbais, são exemplos de absurdos que poderão suscitar futuros pedidos de indenização por danos.

A primeira sugestão é circunstanciar por escrito tudo o que for combinado e todos os acordos que forem convencionados verbalmente. De certo que colher todas as certidões referentes ao imóvel e às partes envolvidas numa transação também são fundamentais para prestar esclarecimentos necessários, tal qual legalmente exigidos.

Para além de apresentar, é essencial que sejam arquivadas cópias de todos os documentos, certidões, acordos por escrito, e-mails, conversas em ferramentas digitais, contratos e autorizações. Uma boa dica para ter por escrito algo que tenha sido combinado verbalmente é enviar um e-mail com o conteúdo desse acordo, informando que serão consideradas as premissas apresentadas nesse texto e pedindo uma resposta de confirmação. Quanto mais criterioso seja o acordo que verbalmente tenha sido estabelecido, tanto mais necessário será ter a confirmação por escrito.

Outra sugestão é sempre atualizar-se quanto às legislações vigentes que afetem direta ou indiretamente a atividade de intermediação no mercado imobiliário, trocando informações com colegas de trabalho, participando de palestras, assistindo vídeos instrucionais pela internet e lendo materiais informativos. Quanto mais informado estiver um corretor de imóveis, tanto mais poderá se precaver de litígios futuros.

Em resumo, busque tantas informações quanto possível, seja do imóvel, seja das partes envolvidas na transação (incluindo seus cônjuges), obtenha todas as certidões que se possa obter, apresente todas essas informações a ambas as partes, nunca omita nenhuma informação, coloque tudo por escrito e guarde cópia de tudo. É mais simples do que parece.

Muitos corretores de imóveis, por entusiasmo pela finalização positiva do negócio, ou mesmo por preguiça, apesar de saber dos riscos, não seguem essas sugestões e, por vezes, acabam sendo surpreendidos com suas citações em processos jurídicos. O tempo supostamente perdido não é nada comparado aos contratempos do processo judicial e muito menos se comparado ao custo das indenizações a que seja condenado.

Pense nisso, prepare-se e faça bons negócios!

* O Autor é graduado em Marketing e Vendas, Jornalista, Corretor de Imóveis, Conciliador e Mediador Judicial Certificado pelo CNJ, Professor do curso PROECCI - Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis do CRECISP, Autor do Livro “Educação Emocional Aplicada – método PRACT (www.metodopract.com.br), Sócio fundador da Faz Sentido Desenvolvimento Pessoal e Profissional e atualmente Chefe do Setor de Educação Continuada no CRECISP.

Honorários do corretor de imóveis - Parte 1

Do Diário das Leis *

Nesta entrevista procuramos esclarecer as dúvidas do corretor, relacionadas aos seus honorários.

Para responder às nossas dúvidas, convidamos o Doutor Maurício Centini (Corretor e Perito Avaliador de Imóveis. Diretor do Sciesp. Título de Consultor Imobiliário pela UNISciesp. Pós Graduado em Direito Registral Imobiliário e processo imobiliário com docência na matéria, pela INESP. Jornalista. Embaixador da Cidade de Taboão da Serra/SP. Delegado do Ministério das Cidades. Árbitro, Conciliador e Mediador formado pelo TASP, TRF3 e MedArb (ligado e autorizado a dar curso pelo TJSP). Foi Membro da JUCON - Junta de Conciliação e Ética do CRECISP.)

Portanto, Fala Doutor!

BDI: O pagamento de sinal de negócio ao Corretor é obrigatório?

Dr. Maurício Centini: Apesar das Arras ou Sinal estarem regulamentadas pelos artigos 417 a 420 do Código Civil, este não é dado ao Corretor de Imóveis e sim ao proprietário do imóvel, como garantia.

O que se vê na prática é o proprietário “autorizando” o Corretor de Imóveis a ficar com o valor da arras ou sinal (até o limite de 6% a 8% acordados) como adiantamento dos Honorários de Corretagem. Mas, deve ficar claro que este “adiantamento” está condicionado ao final de todos os trâmites da intermediação.

Os trâmites são:

a) Contrato de promessa de compra e venda, no caso de imóveis na Planta (junto à Construtora e Incorporadora ou antes do financiamento);

b) Contrato de financiamento junto à instituição financeira;

c) O registro em cartório, no caso de compra integral.

Concluindo: não é devido ao Corretor de Imóveis o sinal, mas sim ao proprietário e deverá ser estipulado em contrato e, logicamente, aceito entre as partes.

BDI: Quem deve pagar o serviço dos corretores, o comprador do imóvel ou o dono do empreendimento?

Dr. Maurício Centini: Por decisão da 2ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), é válida a “cláusula contratual” que obriga o consumidor a pagar os Honorários de Corretagem na compra de imóveis na Planta (ou seja, da construtora/incorporadora), mas o comprador deverá ser previamente informado de que está de acordo com o pagamento disso.

Este acordo vai de encontro ao Código de Ética Profissional (Resolução Cofeci n° 326/92), que em seu artigo 4° e incisos preveem que o Corretor de Imóveis tem a obrigação de deixar o cliente ciente de tudo o que acontece na intermediação do negócio.

A minha orientação é a de que o Corretor registre e guarde toda a documentação na pasta do cliente, com a respectiva assinatura e aceite todas as informações dadas e recebidas.

BDI: Existe algum percentual de comissão legalizado?

Dr. Maurício Centini: Sim, temos a tabela de Honorários de Corretagem em todos os estados do País, que prevê as porcentagens a serem negociadas na intermediação imobiliária entre o Corretor de Imóveis e as partes (clientes).

Você poderá consultar os percentuais na circunscrição do CRECI, da sua região.

Abaixo, disponibilizo uma parte da tabela utilizada no Estado de São Paulo:

“Tabela de Honorários de Corretagem Imobiliária

VENDA

1) Imóveis urbanos: 6% a 8%

2) Imóveis rurais: 6% a 10%

3) Imóveis industriais: 6% a 8%

4) Venda judicial: 5%

LOCAÇÃO

1) De qualquer espécie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel;

2) Locação de temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido

ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS

Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10%

Valor mínimo de R$ 50,00

Nota: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior a R$ 100.000,00 (cem mil reais)/mês, o percentual será: 5% a 10%

EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Venda de empreendimentos imobiliários: 4% a 6%

Nota: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoção e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS

1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), já aprovadas e registradas: 6% a 8%

2) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (rurais), já aprovadas e registradas: 6% a 10%

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente: 5% a 10%

Valor mínimo de: R$ 850,00

COMPRA

Autorização expressa da procura de imóveis: 6% a 8%

(…).

Nota da Redação: Para consultar a tabela completa, acesse o site do Diário das Leis.

BDI: A autorização para a venda de imóvel pode ser enviada por e-mail? Se o proprietário responder ao e-mail positivamente, esta prova servirá como documento para futura cobrança judicial, caso não seja realizado o pagamento da comissão?

Dr. Maurício Centini: Atualmente, a justiça tem aceitado o e-mail como confirmação de interesse. Mas, a Lei 6.530/1978 (Lei do Corretor de Imóveis), exige a assinatura do cliente, conforme o artigo 4°, inciso IX: “contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais.”

Portanto, fica o Corretor de Imóveis obrigado a ter a assinatura do cliente.

Sabemos que atualmente até mensagens de Whatsapp são aceitas, como no exemplo abaixo:

“A juíza de Direito Oriana Piske, do 4º JEC de Brasília, negou o pedido de um corretor de imóveis em ação contra casal para obter o pagamento de comissão de corretagem pela venda de um imóvel, além de indenização por danos morais. No caso, a magistrada considerou válida e possível a manifestação pelo WhatsApp no intuito de rescindir o contrato firmado entre as partes.

Neste caso, o corretor teria sido procurado pelo casal para realizar a venda do imóvel, assinando contrato de exclusividade para a realização do negócio. O autor afirma que seria pago o percentual de 5% sobre o efetivo preço da transação, e que o contrato teria o prazo de 60 dias, sendo automaticamente renovado caso não houvesse desistência formal com 30 dias de antecedência. 

Ainda, a comissão de corretagem seria igualmente devida se os réus realizassem venda do imóvel na vigência do contrato.

Na decisão, a magistrada destacou que o contrato é um negócio jurídico constituído através do acordo de vontades das partes envolvidas e que, tratando-se de relação jurídica entre particulares, são permitidas quaisquer estipulações “que não sejam contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes”.

Com relação à cláusula de renovação automática, a juíza concluiu não ser abusiva, “pois não impõe vantagens apenas para uma das partes (corretor de imóveis), visto que implica, além do dever de diligência deste em promover a oferta pública do imóvel a ser alienado, implica a apresentação de ofertas aos alienantes”.

Já sobre a desistência do contrato, foi observado que as partes se comunicavam por e-mail e, com maior frequência, por WhatsApp – quando, por essa via, ocorreu a manifestação de desinteresse no prosseguimento do contrato: “P., em função da falta de contato há 1 semana favor informar ao R. que não tenho mais interesse na parceria, obrigado”.

“Nesse contexto dos autos e diante de tamanha evolução tecnológica das comunicações, tenho como possível e válida a manifestação pelo aplicativo de mensagens, no intuito de rescindir o contrato entabulado entre as partes. Ademais, o réu deixou bem explícita a sua vontade, junto ao sócio do autor, com quem mantinha conversas, inclusive motivando a rescisão em face da ausência de contatos.”

A venda do imóvel, de acordo com informações do casal, ocorreu por intermédio de outro corretor, em dezembro de 2015, ocasião em que o autor entrou em contato após mais de dois meses de ausência, desde a mensagem recebida pelo sócio. Assim, a julgadora concluiu não ser devido qualquer pagamento ao autor a título de danos materiais ou morais. (Processo: 0715185-61.2016.8.07.0016).”

BDI: Para o caso de cobrança judicial dos honorários de corretagem. Onde o corretor deve se amparar?

Dr. Maurício Centini: No caso de cobranças judiciais por falta de pagamento dos honorários de corretagem ou outros descumprimentos contratuais, como por exemplo: Ir direto ao proprietário, depois de todas as tratativas feitas pelo profissional de Corretagem (prática, infelizmente, comum no mercado), o cancelamento por falta de interesse no ato da assinatura do contrato de compra e venda, financiamento bancário ou na escritura junto ao cartório de registro de imóveis.

A corretagem está prevista no Código Civil, Capítulo XIII - Da Corretagem, nos artigos 722 a 729:

“Art.722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

“Art.723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art.724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art.725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art.726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo, se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art.727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art.728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art.729. Os preceitos sobre corretagem constante deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.”

* Doutor Maurício Centini (Corretor e Perito Avaliador de Imóveis. Diretor do Sciesp. Título de Consultor Imobiliário pela UNISciesp. Pós Graduado em Direito Registral Imobiliário e processo imobiliário com docência na matéria, pela INESP. Jornalista. Embai

Informativo Diário DL - Dezembro/2016 - (Fala Doutor! (Entrevistas))

Devida é ao corretor a comissão quando o negócio é realizado, irrelevante o fato da rescisão do negócio

Do Diário das Leis

Ementa: Agravo interno no agravo em recurso especial. Compra e venda. Promessa. Rescisão contratual. Art. 535 do CPC/1973. Ausência de violação. Intermediação. Comissão de corretagem devida. Honorários. Reexame de provas. Súmula nº 7/STJ. Dano moral. Mero dissabor. Inexistência. Dissídio jurisprudencial. Ausência de demonstração.

1. Ausentes quaisquer dos vícios ensejadores dos aclaratórios, afigura-se patente o intuito infringente da presente irresignação, que objetiva não suprimir a omissão ou eliminar a contradição, mas, sim, reformar o julgado por via inadequada.

2. É devida a comissão de corretagem na hipótese em que a intermediação alcança o seu fim.

3. Rever questão decidida com base no exame das circunstâncias fáticas da causa esbarra no óbice da Súmula nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de estabelecer que aborrecimentos comuns do dia a dia, meros dissabores normais e próprios do convívio social, não são suficientes para originar danos morais indenizáveis.

5. Não é possível, ante o óbice da Súmula nº 7/STJ, a revisão do valor dos honorários advocatícios na hipótese em que, além de estarem dentro da razoabilidade, foram fixados por meio de apreciação equitativa, com base no art. 20, § 4º, do Código de Processo Civil de 1973.

6. A divergência jurisprudencial com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional, nos termos do art. 541, parágrafo único, do CPC/1973 e do art. 255, § 1º, do RISTJ, exige comprovação e demonstração, esta, em qualquer caso, com a transcrição dos trechos que configurem o dissídio, mencionando-se as circunstâncias que identifiquem ou assemelhem os casos confrontados.

7. A ausência de similitude fática entre o aresto recorrido e aqueles eventualmente apontados pela recorrente como paradigmas obsta o conhecimento do apelo nobre interposto com esteio na alínea "c" do art. 105 da Constituição Federal.

8. Agravo interno não provido.

Dados da decisão: STJ – Agravo em RE 863.644 – Agravante: Rafael de Oliveira Boff – Agravado: Luis Felipe Ducati – EPP; Projeto Imobiliário Condomínio Park Plaza SPE 52 Ltda. Relator: Maia da Cunha – Data de Julgamento: 17.11.2016.

Leia a íntegra desta decisão.

Mercado imobiliário mostra sinais de melhora

Ainda é um desafio, mas quadro apresenta melhores condições no 3º trimestre

Da Revista Zap Imóveis

Mercado imobiliário mostra melhora (Foto: Shutterstock)

De acordo com dados do Raio-X FipeZAP do 3º trimestre de 2016 mostra que o movimento de melhora de expectativas com o setor imobiliário iniciado no começo do ano ainda continua. Porém o cenário ainda é desafiador. O percentual de desconto médio interrompeu a trajetória de alta observada desde a metade de 2015 e caiu no terceiro trimestre de 2016, marcando agora 9,0% para compras realizadas nos últimos 12 meses.

Além disso, entre o segundo e o terceiro trimestre de 2016, o percentual de compradores em potencial (entrevistados com pretensão de adquirir imóveis nos próximos três meses) que classificava os preços atuais como “altos ou muito altos” ficou praticamente estável. Mas entre aqueles que compraram imóveis recentemente, menos da metade (48%) entendiam que os preços estavam “altos ou muito altos”, o que representa uma queda de cinco pontos percentuais frente aos 53% registrados no segundo trimestre de 2016.

Segundo Raone Costa, economista do FipeZAP “o resultado desse trimestre mostra um quadro mais positivo para o futuro do mercado imobiliário.

Outro ponto que vale ser ressaltado é que as expectativas sobre a evolução de preços dos imóveis estão menos negativas: trata-se do 4º trimestre consecutivo com redução no percentual dos respondentes que projetam queda de preços nos 12 meses seguintes.

No 3º trimestre, 40% dos entrevistados que declararam ter intenção de comprar um imóvel nos próximos 3 meses esperam queda de preços nos próximos 12 meses. É a primeira vez que essa razão fica abaixo de 50% desde o quarto trimestre de 2014. A despeito da melhora nesses indicadores, o porcentual de investidores no mercado recuou no 3º trimestre, atingindo agora 38%dos compradores – o menor percentual já registrado em toda série histórica.