A cláusula penal é um pacto acessório, inserido em contrato,
através do qual se estipulam penas ou multas contra a parte que deixar de
cumprir com as obrigações avençadas. Existe como meio de proteção a qualquer
dos contratantes que tiver um direito violado pela outra parte. Trata-se de um
meio coercitivo para compelir a parte infratora ao cumprimento da obrigação
assumida, tendo por finalidade a de estabelecer uma sanção pelo descumprimento
de qualquer disposição contratual.
As penalidades são estabelecidas em lei ou nos contratos.
Para as relações contratuais, vale o princípio da autonomia da vontade das
partes, que prestigia a autodeterminação dos contratantes, manifestando-se pela
liberdade de estipularem as cláusulas e condições que melhor lhes aprouverem –
naturalmente, dentro das limitações legais aplicáveis. A despeito disso, a
intervenção estatal pode ser requisitada quando a cláusula penal for manifestamente
ilegal, desproporcional, desarrazoada ou iníqua.
O tema é demasiado extenso, não sendo o propósito do autor deste
texto discorrer a respeito da cláusula penal em toda sua acepção. Deste modo,
falaremos apenas da multa rescisória, aplicável quando uma das partes descumpre
o prazo contratual, rescindindo a relação “ex locato” antes do prazo ajustado.
A multa tem por finalidade a indenização dos prejuízos que a parte inocente
suportará com o descumprimento obrigacional.
Vejamos a redação legal, constante da Lei 8.245/91, com as
alterações trazidas pela Lei 12.112/09, que trata da matéria:
- Art. 4° Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
- Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Prosseguindo na esfera jurídica, a lei do inquilinato é
específica para as locações de imóveis urbanos, sendo aplicado o Código Civil,
em caráter de subsidiaridade, em razão do princípio da especialidade.
Consultando o Código Civil Brasileiro, o raciocínio faz coro
com a lei do inquilinato, conforme transcrevemos a seguir:
- Art. 413. A penalidade deve ser reduzida, equitativamente pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Verificamos que, na maior parte das vezes, a rescisão
antecipada se dá por motivação do locatário, que entrega o imóvel antes do
término da locação, sujeitando-se ao pagamento da multa rescisória pactuada em
contrato. Na ótica do locador, a infração do locatário lhe acarretará a perda
da receita mensal de aluguel esperada. Neste sentido, o locador terá seu imóvel
desocupado, amargando as consequências da perda do aluguel mensal, o pagamento
do condomínio e do IPTU, até que uma nova locação seja celebrada.
Na prática do mercado, a multa gravita entre 3 (três) a 5
(cinco) vezes o valor do aluguel, sendo cobrada proporcionalmente ao
descumprimento do contrato. Trata-se de um raciocínio intuitivo e justo, pois
se o locatário cumpriu metade do contrato de locação, ele deve pagar pela outra
metade que descumpriu – eis a bilateralidade do contrato.
Muitos locatários se insurgem contra o pagamento da multa
rescisória, alegando que valores acima de três meses são enriquecimento sem
causa, razão pela qual ingressarão em juízo para anular a multa, o que em meu
entendimento não procede.
Sob a ótica do locador, quando se loca um imóvel, cria-se a
expectativa do recebimento mensal de determinada importância, como
contrapartida econômica à cessão do uso e gozo da propriedade.
Trata-se do
aluguel mensal, que se traduz como um benefício econômico, um ativo, com potencialidades
de geração de valor no decurso de tempo.
Neste sentido, se um contrato de locação é firmado por
trinta meses, é plenamente razoável que o locador tenha o direito à percepção
do aluguel durante esse decurso de tempo, criando-se justa expectativa de
natureza econômico-financeira, o que estimula as locações urbanas. Sem uma
segurança mínima nas locações, não haveria investimento na compra de imóveis,
causando enorme impacto negativo no mercado imobiliário, e queda na construção
civil.
Desta forma, quando se loca existe uma segurança de que o
contrato será respeitado, com o recebimento do aluguel mensal, razão pela qual
uma penalidade é plenamente cabível. A discussão reside no valor da cláusula
penal, quando alegam que determinado valor é nulo.
Consideremos uma multa de 5 (cinco) vezes o valor do
aluguel, estabelecida em um contrato de 30 meses cumprido pela metade, restando
15 meses de locação. A cláusula penal seria de 2,5 alugueres, o que não pagaria
sequer as despesas de dois meses de desocupação, pois a multa normalmente é
calculada apenas sobre o aluguel, e o imóvel vazio gera ao proprietário, além
da perda do aluguel, o ônus de pagar o condomínio e o IPTU.
Então, não é razoável acreditar que uma multa que mal mantém
as despesas de um imóvel desocupado por dois meses seja um enriquecimento sem
causa, quando o prazo médio de locação de um imóvel gravita entre um e quatro
meses. Com efeito, a multa poderia mal cobrir as despesas durante o período de
desocupação, razão pela qual ela não será mitigada pelo judiciário, ao se
confrontar com o caso concreto.
Com efeito, a atitude do legislador em evitar impor limites
para multas é a mais correta, pois por um lado permite que as partes tenham a
liberdade de convencionar as penalidades e, por outro, permite que qualquer
multa possa vir a ser questionada judicialmente sob a luz da proporcionalidade
das obrigações, o que serve perfeitamente ao princípio judicialista que o atual
Código Civil adotou.
Quem pagou a multa com cálculo errado poderá ingressar em
juízo pleiteando a devolução em dobro, por repetição de indébito. Tal ação pode
ser intentada nos próprios juizados, e independe da presença de advogado,
dependendo do valor da causa.
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