Mercado Imobiliário em Niterói apresenta reação mesmo na crise

Previsão de retomada do setor põe cidade como principal polo de expansão no estado

https://oglobo.globo.com/rio/bairros/mercado-imobiliario-em-niteroi-apresenta-reacao-mesmo-na-crise-22713793

A matéria acima é bem interessante, acompanhando uma percepção que já vinha tendo do mercado. A reportagem original pode ser verificada acima, em sua íntegra. Farei alguns comentários sobre determinados pontos de interesse.

Destaco a abertura da matéria: "Depois de um período de bonança, entre 2011 e 2013, quando os lançamentos imobiliários em Niterói surgiam a cada semana com excelente desempenho nas vendas, veio a depressão puxada pela crise econômica, que reduziu as ofertas de novos empreendimentos: no ano passado foram apenas três lançamentos (o equivalente a 433 unidades) comercializados pela Brasil Brokers, principal empresa do ramo em atuação na cidade. "

O VGV (Valor Geral de Vendas), resultado do preço de cada imóvel vendido multiplicado pelo número de unidades em oferta, em 2017 foi superior a 2016 em 64%. Na contramão da retração sofrida pelo Estado do Rio (-38,8%), Capital (-33%) e Grande Rio (-10,7%).  

O artigo que "o desempenho fez de Niterói a menina dos olhos do setor para a esperada retomada nas vendas este ano".

Pelo índice, o crescimento da cidade em 2017 fica, em nível nacional, à frente do de São Paulo (21%) e de Brasília (16%), o que faz os investidores preverem o lançamento de mais de R$ 200 milhões em VGV na cidade para 2018, resultado que seria 92,3% maior que o alcançado há dois anos.


Recuperação do mercado imobiliário em Niterói

Não é para tanto, em minha opinião, mas de fato vejo alguma melhora. Recebo a notícia com muita desconfiança, fruto dos anos de dureza e retração, mas com uma dose inegável de otimismo.  

Com propriedade, o CEO da Brasil Brokers afirma que "Niterói sempre foi atrativa para o mercado imobiliário pelo alto IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) e pela localização privilegiada, próxima tanto do Rio quanto da região de Maricá, São Gonçalo e Itaboraí, que tem um desenvolvimento econômico promissor. Mas a crise econômica e a do petróleo (para as cidades que recebem royalties) fizeram os valores dos imóveis despencarem". 

Prosseguindo em sua colocação, comenta que "o que se vendeu ao longo desses últimos dois anos foram estoques. Mesmo assim, o desempenho foi positivo no ano passado, apesar de ainda tímido. Isso abre espaço para que venha uma nova safra de lançamentos este ano". E mais: "apesar de a maior parte de ofertas estar prevista na Região Oceânica, o executivo ainda vê espaço para lançamentos na região de Icaraí e do Jardim Icaraí".

Um aquecimento no mercado de novos imóveis é o termômetro de uma tépida recuperação no mercado imobiliário de um modo geral, o que não deixa de ser animador.


Metro quadrado estável em Niterói

O valor do metro quadrado, que amargou seguidas quedas em 2017, cresceu 0,02% no último mês e já é considerado estável por analistas, segundo índice FipeZAP

Segundo Cristiane Crisci, gerente de inteligência de mercado do Grupo ZAP: "O otimismo do mercado não é só pela expectativa do aumento da quantidade de unidades, mas também pela estabilidade no preço dos imóveis, que vinha amargando seguidas quedas nos últimos dois anos. (...) Já podemos considerar, inclusive, que Niterói está com os preços estáveis. Isso acontece porque a cidade tem um mercado próprio tanto de lançamentos quanto de imóveis usados que é bastante movimentado. É a segunda cidade mais procurada do estado do Rio no ZAP".


Charitas, o bairro mais valorizado

Finalizando a matéria, Charitas continua sendo o bairro mais caro de Niterói. Segundo dados do índice FipeZAP, o metro quadrado custa R$ 9.142. Se os preços mais altos ficam concentrados apenas na Zona Sul, os imóveis mais baratos estão distribuídos pela Zona Norte e região de Pendotiba, onde há muitos bairros limítrofes com São Gonçalo. 

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O que o síndico deve fazer diante de reformas em apartamentos?

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A ABNT 16.280/2004 e modificações posteriores

Diante da norma técnica em questão, com suas alterações posteriores, toda reforma que altere ou comprometa a segurança da edificação ou de seu entorno precisará ser submetida à análise da construtora e do projetista, se for realizada dentro do prazo de dez anos.

A norma altera o papel do síndico na gestão das obras nas áreas privativas: deverão vir acompanhadas de um plano de reforma, contratado pelo condômino, elaborado por um profissional habilitado e formalizado junto ao condomínio.

A responsabilidade pelas obras, o cumprimento do plano, a garantia de não interferir nos sistemas ou na segurança da edificação, tampouco na rotina do prédio, ficarão a cargo do profissional contratado pelo morador.

·         Após o decurso do prazo de dez anos será exigido laudo de engenheiro ou arquiteto.

·         A obra só pode ter início após a aprovação do projeto pelo condomínio.

Se o síndico entender, baseado no projeto do engenheiro ou arquiteto, que a obra colocará em risco a edificação, deverá proibir a reforma, pois o interesse da comunidade condominial está acima do interesse particular de qualquer condômino. A ABNT não é lei, portanto seu cumprimento não é obrigatório, mas tem sido reconhecida e prestigiada pelos Tribunais.

O síndico tem, por força de sua função, com base no art. 1.348 do C.C., a obrigação de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns” do condomínio. Nesta linha de raciocínio, mesmo que o síndico não esteja obrigado legalmente a cumprir as determinações da norma 16.280/2014, será responsabilizado posteriormente em caso de algum evento grave, se não tiver adotado a cautela necessária para evitá-lo.

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Participação de investidores entre compradores de imóveis recua no início de 2018

Índices de percepção adotados em pesquisa sobre o mercado imobiliário

Participação dos investidores, descontos nas transações, percepção sobre o preço atual e expectativa sobre o preço futuro. A matéria original pode ser acessada clicando no link a seguir. Abaixo faço alguns comentários sobre uns pontos que me despertaram atenção.

http://fipezap.zapimoveis.com.br/participacao-de-investidores-entre-compradores-de-imoveis-recua-no-inicio-de-2018/

Um ponto interessante que destaco na matéria é o "percentual adquirentes de imóveis para investimento, que caiu de 41% para 39% dos compradores". Trata-se de uma queda contínua do interesse em investimento no mercado imobiliário, não apenas pela redução dos recursos disponíveis, como pelo cenário de estagnação econômica.  

Os imóveis já não são tão atraentes aos olhos de alguns investidores, pelo que se verifica da análise numérica. Discordo, pois o momento atual é propício para a realização de bons investimentos, pois temos muitos imóveis construídos disponíveis para comercialização imobiliária, em condições facilitadas. Temos ainda grande oferta de imóveis de particulares, com uma tímida procura. Todo esse estado de coisas facilita as negociações imobiliárias, em minha acepção.

A pesquisa nos traz diversos pontos de análise do cenário em que o mercado imobiliário atravessa, como a participação dos investidores, descontos nas transações, percepção sobre o preço atual e expectativa sobre o preço futuro.

Prosseguindo, a matéria fala dos resultados do Raio-X FipeZap do 1º trimestre de 2018, que oferece novas informações a respeito do perfil, comportamento, percepções e expectativas dos proprietários, compradores e investidores do mercado imobiliário brasileiro.

Participação dos investidores: a participação de investidores recuou de 41% para 39% do total de compradores na última pesquisa. Considerando as transações realizadas ao longo do últimos 12 meses, houve aumento no percentual de investimentos para obtenção de renda de aluguel (de 54% para 65% das compras voltadas para investimento) e queda no percentual de imóveis adquiridos para revenda (de 46% para 35%).

Descontos nas transações: após ligeiro recuo em 2017, a proporção das transações com desconto vem crescendo marginalmente e atingiu 66% do total de negócios em março/2018 (o maior patamar desde abril do ano anterior). Entre as transações que tiveram desconto, o percentual médio aplicado apresentou ligeira queda nos últimos meses, encerrando março em 13%.

Percepção sobre o preço atual: a percepção sobre os preços dos imóveis não apresentou modificações significativas no último trimestre. Entretanto, comparando-se a última pesquisa com o 4º trimestre de 2014 (início da série sobre esse tema), nota-se uma queda acentuada no percentual de respondentes que classificava os preços dos imóveis como altos ou muito altos (de 87% para 62% do total de respondentes).

Expectativa sobre o preço futuro: com relação às expectativas sobre a evolução do preço dos imóveis, a proporção de compradores que projeta aumento no preço dos imóveis nos próximos 12 meses subiu de 57% para 62%. Entre os que pretendem adquirir imóveis nos próximos 12 meses, a maior parte espera que os preços permaneçam estáveis (32%) ou tenham queda (25%) nos próximos meses.

Finalmente, a maior parte dos proprietários (43%) projetou estabilidade nos preços. Com base em todas as respostas (compradores, compradores em potencial e proprietários), a expectativa média para os próximos 12 meses aponta para uma variação próxima da estabilidade (nominal), com ligeira aumento de 0,3%.

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Pode o condômino alugar a vaga da garagem para terceiros?

O Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores.

Segundo a redação legal:

"Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.”

Em nossa opinião, o Código deveria ter sido mais específico neste tema. Entendemos que a convenção e o regulamento devem disciplinar a matéria, pois são as normas específicas de cada condomínio, podendo vedar o ingresso de estranhos.

Diante de eventual omissão da Convenção do Condomínio e do Regimento interno, a assembleia geral poderia ser especificamente convocada a decidir sobre a matéria.

Neste sentido, as normas internas poderiam proibir essa locação e assim o fazendo, não estariam ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação dos próprios condôminos, considerando ainda o momento em que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

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QUEM DEVE PAGAR O FUNDO DE RESERVA, LOCADOR OU LOCATÁRIO?

Texto sobre o fundo de reserva previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Despesas de manutenção x despesas de melhoria e modernização. Despesas ordinárias e despesas extraordinárias. Obrigação do locador ou do locatário?

https://www.franciscoegito.cnt.br/blog/2018/5/21/0zcgaepwpx3qxjrrdrp7j1lmzc1u72

Natureza do fundo de reserva

O fundo de reserva é uma arrecadação compulsória, prevista na convenção de condomínio, a ser cobrada mensalmente com a cota condominial. Sua natureza é a de poupança, com caráter de previdência, para ser utilizado em face de despesas imprevistas, urgentes ou emergentes, de cunho ordinário ou extraordinário.

Seu valor costuma ser de 5% ou 10% sobre a cota condominial básica, devendo ser segregado contabilmente, com controle separado do valor da cota condominial ordinária. Deste modo, não deve ser depositado com os demais recursos arrecadados para as despesas condominiais, na conta comum do condomínio, sendo recomendado que seja depositado em uma conta específica. O fundo de reserva só poderá ser movimentado segundo os critérios previstos na convenção de cada condomínio, para fazer jus a necessidades emergenciais e imprevistas da gestão.

A convenção condominial, normalmente, peca por não disciplinar adequadamente acerca das possibilidades de sua utilização, nem estabelece limites para a sua composição e arrecadação. Em tais casos, essas omissões deverão ser resolvidas pela assembléia especialmente convocada para esta finalidade, ou pela assembléia que aprovar o orçamento do exercício, disciplinando os critérios para a sua adequada utilização.

Previsão normativa para a cobrança do fundo de reserva

O fundo de reserva não está previsto especificamente no Código Civil, razão pela qual ainda vigora a Lei de Condomínios e Incorporações, nº 4591/64, que instituiu a obrigatoriedade de sua arrecadação, prevendo que a convenção do condomínio deverá tratar da forma de contribuição dos condôminos para a formação do fundo de reserva.

O Código Civil trata da assembléia de aprovação do orçamento de despesas, quando será tratado do fundo de reserva:

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno."

Verificamos que em alguns casos teremos lacunas na convenção de cada condomínio, deixando silentes alguns pontos relevantes, como os casos para a utilização do fundo de reserva e o teto para a sua composição e arrecadação. Na realidade da gestão dos condomínios, temos ainda a ausência de segregação do valor do fundo de reserva, que não é depositado em conta específica, confundindo-se com a conta corrente comum do condomínio.

Fundo de reserva nas relações de locação, despesas ordinárias e extraordinárias

A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) procurou disciplinar a questão da cobrança do fundo de reserva, separando as responsabilidades do locador e do locatário. Separando as atribuições, o locador fica obrigado ao pagamento das despesas extraordinárias de condomínio e o locatário, a seu turno, deve pagar pelas despesas ordinárias de condomínio.

Apesar do esforço do legislador em disciplinar o tema, vemos na prática diversas discussões entre locatários e proprietários de imóveis, a respeito de quem efetivamente deve responder pelo pagamento do fundo de reserva. De fato, a cobrança e constituição do fundo de reserva geram questionamentos, muita das vezes por desconhecimento ou interpretação limitada do texto legal, trazendo tal desentendimento para o expediente de administradoras de imóveis, que deverão procurar dirimir tais conflitos, avaliando cada caso concreto.

A diferença básica entre despesa ordinária e extraordinária pode ser melhor compreendida se utilizarmos o conceito de manutenção como marco divisor de responsabilidades.

Desta forma, o locatário que detém a posse do imóvel deve contribuir com as despesas condominiais necessárias à manutenção do bem, ônus que lhe cabe em razão da ocupação e utilização da propriedade. Com efeito, deverá arcar com as despesas com o consumo de luz, água, salário dos funcionários, encargos trabalhistas, manutenção e conservação das áreas comuns e estruturas prediais.

Já o locador deverá pagar as despesas extraordinárias, que são aquelas que excedem a mera manutenção do prédio, contribuindo para melhora na estrutura, arquitetura e equipamentos prediais, acarretando, por conseguinte, a valorização do imóvel, cujo principal beneficiário será o locador. Tais despesas são as que não se consubstanciam como gastos rotineiros com a manutenção do edifício, como obras e reformas que melhorem a estrutura do bem, despesas com decoração, instalação de novos equipamentos no condomínio, pagamento de despesas anteriores ao seu ingresso no edifício.

Na expressão do texto legal, no art. 22 da lei do inquilinato, temos que o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio, bem como a constituição de fundo de reserva.

Prosseguindo, o art. 23 da referida lei nos diz que o locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio, bem como a reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado, salvo se referente a despesas de período anterior ao início da locação.

Com efeito, o locatário deverá devolver ao proprietário do imóvel os valores do fundo de reserva condominial que forem eventualmente aproveitados no custeio de despesas ordinárias (art. 23 – § 1º “i”).

Segundo SÍLVIO VENOSA:

“Sendo obrigação do locatário o pagamento tão-somente das despesas ordinárias definidas por lei, não pode o contrato dispor diferentemente, sendo nula a cláusula que impõe ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias do condomínio. Trata-se de garantia assegurada ao locatário pela lei

(2º TACSP, Ap. c/ Rel. 361.342 – 8ª Câmara, Rel. Milton Gordo; Ap. c/ Rel. 359.533 – 4ª Câmara, Rel. Carlos Stroppa)”.

Na prática, a gestão do fundo de reserva pelo condomínio termina não seguindo a melhor prática contábil, nem sempre havendo a arrecadação e depósito do mesmo em conta específica para esta finalidade, o que pode gerar confusão. 

Muitas vezes o fundo de reserva é cobrado, mas não é utilizado para tal finalidade, pois existe déficit de arrecadação, terminando por ser destinado ao pagamento das despesas ordinárias de condomínio. De qualquer sorte, o locatário fica responsável pelo seu pagamento, sendo-lhe apenas ressarcido quando o valor arrecadado for utilizado para o pagamento de despesas extraordinárias, ou quando utilizado para pagamento de despesas ordinárias anteriores à locação.

Neste sentindo, vemos algumas decisões do TJ-RJ sobre o pagamento do fundo de reserva, quando utilizado para as despesas ordinárias de condomínio:

0031090-43.2008.8.19.0001 (2009.001.02483) - APELACAO - 1ª Ementa. 

DES. ODETE KNAACK DE SOUZA - Julgamento: 12/08/2009 - VIGESIMA CAMARA CIVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PAGAMENTO DO MÊS DE JANEIRO REALIZADO APÓS O AJUIZAMENTO DO FEITO, O QUE JUSTIFICA SUA DEVOLUÇÃO, QUE FOI CORRETAMENTE FEITA NA CONTA DA FILHA E ADVOGADA DA APELANTE. É DE RESPONSABILIDADE DA LOCATÁRIA O PAGAMENTO DO FUNDO DE RESERVA, CONFORME O DISPOSTO NO ARTIGO 23, § 1º, I, DA LEI Nº 8.254/1991. O VALOR REFERENTE À MULTA, JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA DOS ALUGUERES VENCIDOS A PARTIR DE ABRIL DE 2008 É DEVIDO E DECORRE DO ESTIPULADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IGUALMENTE CORRETO O ACRÉSCIMO DE 20% SOBRE O VALOR DOS ALUGUÉIS ATRASADOS, A TÍTULO DE HONORÁRIOS DE ADVOGADO, EM RAZÃO DO QUE DISPÕE A CLÁUSULA Nº 28, DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. A JURISPRUDÊNCIA DO TJRJ É PACÍFICA NO SENTIDO DE QUE A RESPONSABILIDADE DO LOCADOR PELO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS E ENCARGOS SE ESTENDE ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, NÃO CESSANDO COM A SIMPLES DESOCUPAÇAO DO IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO, CUJA ARGUIÇÃO PRELIMINAR SE REJEITA. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

0192580-74.2008.8.19.0001 - APELACAO. 1ª Ementa. DES. FRANCISCO DE ASSIS PESSANHA - SEXTA CAMARA CIVEL

APELAÇÃO CÍVEL. RITO SUMÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. DESPESAS ACESSÓRIAS DO IMÓVEL. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO REFERENTE À REPOSIÇÃO DO FUNDO DE RESERVA E DESPESAS COM O PAGAMENTO DE TAXAS DE SERVIÇOS ESTADUAIS. RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. PREVISÃO LEGAL E CONTRATUAL. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 23, § 1º, ALÍNEA "I", E 22, INCISO VIII, DA LEI 8.245/91. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO.

0033644-56.2005.8.19.0000 (2005.002.29395) - AGRAVO DE INSTRUMENTO 1ª Ementa

DES. MARIA HENRIQUETA LOBO - SETIMA CAMARA CIVEL. DECISAO MONOCRÁTICA

Agravo de instrumento. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e encargos. Fundo de reserva. Inteligência do artigo 23, inciso XII, alínea i, da Lei n° 8.245/91. Cabe ao locatário o pagamento das verbas referentes ao fundo de reserva porquanto são despesas ordinárias do condomínio. Responsabilidade solidária da fiadora. Recurso manifestamente improcedente a que se nega seguimento com fulcro no artigo 557 do Código de Processo Civil.

INTEIRO TEOR

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PREÇOS DE LOCAÇÃO TÊM NOVA ALTA EM MARÇO

Na variação acumulada nos últimos 12 meses, Índice FipeZAP de Locação tem primeira alta desde maio de 2015

https://revista.zapimoveis.com.br/precos-de-locacao-tem-nova-alta-em-marco/

O Índice FipeZAP de Locação  registrou alta de 0,54% em março, superando a inflação do período medida pelo IPCA/IBGE (+0,09%). Quase todas as cidades monitoradas pelo Índice FipeZAP acompanharam o movimento de alta no preço médio, com destaque para as variações observadas em Goiânia (+1,85%), Salvador (+1,07%) e Recife (+0,99%). De forma diversa, apenas três cidades registraram queda nos preços: Niterói (-0,32%), Curitiba (-0,22%) e São Bernardo do Campo (-0,18%). Com a quarta alta consecutiva, os preços de locação residencial acumulam alta de 1,47% em 2018, face à inflação acumulada de 0,70% (IPCA/IBGE) no período.

Considerando os últimos 12 meses, o Índice FipeZAP de Locação passou a indicar alta nominal de 0,30%. O primeiro resultado positivo desde maio/2015 é influenciado pelo comportamento dos preços em cidades como Curitiba (+7,52%), Florianópolis (+5,37%) e Salvador (+5,29%) Já entre as regiões que acumulam queda no preço médio nos últimos 12 meses, destacaram-se Rio de Janeiro (-7,40%), Niterói (-5,23%) e Fortaleza (-4,30%).

Tendo em conta a inflação acumulada pelo IPCA (+2,84%), o Índice FipeZAP de Locação ainda registra queda real de 2,32% nos últimos 12 meses.

São Paulo se manteve como a cidade com o maior valor médio por m² do País (Foto: Shutterstock)

Em março, o valor médio do aluguel de imóveis nas cidades monitoradas foi de R$ 28,38/m². São Paulo se manteve como a cidade com o maior valor médio por m² do País (R$ 36,45/m²), seguida por Rio de Janeiro (R$ 31,26/m²) e Santos (R$ 29,04/m²). Já entre as cidades com o valor do aluguel mais barato por m² no mês de análise, destacaram-se Goiânia (R$ 15,88/m²), Fortaleza (R$ 16,18/m²) e Curitiba (R$ 17,36/m²).

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por alugar seu imóvel. Esse indicador é relevante, em particular, para se avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento disponíveis. Em março de 2018, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,4%.

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Comissão do Corretor de imóveis e o contrato de corretagem imobiliária

A COMISSÃO DO CORRETOR EM DETALHES

Ao longo das edições da Revista Stand informações sobre os deveres e iniciativas inerentes ao corretor de imóveis são abordadas ao extremo buscando municiar o profissional de conteúdo técnico para estar preparado para atuar com eficiência e segurança em uma negociação imobiliária, culminando na finalização da transação. 

Desta vez, na matéria de capa desta publicação, um tema que ainda repercute, gera preocupações ao corretor de imóveis e necessita de um entendimento maior que é a comissão nas negociações imobiliárias. 

Dúvidas sobre o momento certo para receber os honorários e o que fazer para não ficar no prejuízo em caso de não recebimento da comissão são comuns no cotidiano profissional. Inicialmente, para ter os seus direitos resguardados, é indispensável a elaboração de um contrato de prestação de serviços, sendo fundamental para o profissional receber a comissão, pois neste documento se tem a previsão do valor da comissão, o percentual, o prazo para pagamento, menção da exclusividade ou não, prazo de validade do instrumento, autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio, entre outras informações que transmitem segurança para o corretor de imóveis. – O contrato de corretagem por escrito é a melhor forma de resguardar os direitos de ambas as partes através das cláusulas constantes neste documento. 

Caso não haja no futuro o pagamento da comissão, o corretor pode utilizar este documento para buscar na Justiça aquilo que é seu por direito – explica o especialista em Direito Imobiliário, Fabio Peixoto. Sobre o momento chave para receber a devida comissão, culturalmente o mercado se inclina pelo recebimento na parte final da negociação, ou seja, na lavratura da escritura definitiva, mas nada impede que o corretor possar receber, o todo ou em parte, no sinal, desde que previamente autorizado pelo cliente. Com o sinal confirmatório, os honorários são devidos. Então é uma situação que pode ser negociada com os clientes. 

A comissão do corretor deve ser paga por aquele que contratou o profissional para atuar na intermediação, seja o vendedor ou comprador. Embora seja algo que deveria ser natural, receber pelo trabalho realizado pode ser uma tormenta para o profissional. Não são raras as vezes em que o cliente tenta driblar o pagamento da comissão. Casos em que o corretor de imóveis apresenta uma unidade, inicia a intermediação e o comprador desiste da aquisição e, após passar um período, o profissional descobre que a venda foi feita diretamente entre as partes, sem o pagamento dos devidos honorários são mais comuns do que se imagina. Supondo que o profissional tenha a exclusividade de venda e eventualmente o comprador e vendedor entrem em acordo, excluindo o corretor de imóveis, mesmo com a opção de exclusividade em vigor ou mesmo que o prazo tenha esgotado. Se essa aproximação foi realizada pelo trabalho do corretor, os honorários são devidos. 

Portanto, independente da exclusividade, em uma situação em que o corretor atua na negociação, mas quando chega no momento da finalização o profissional é excluído, se tem a incumbência de venda e aproximou as partes para a conclusão do negócio, a comissão é um direito do profissional. Para isso, além da elaboração de um contrato de corretagem bem ajustado, como já citado anteriormente, é necessário que o profissional sempre faça a catalogação das provas de cada negociação, uma espécie de dossiê. – O novo Código de Processo Civil trouxe uma amplitude de provas muito grande. Então todas as provas lícitas em direito são admitidas. Sempre buscar se cercar de provas de que ele intermediou a negociação. Provas com documentos como certidão de ônus reais, IPTU, placa de divulgação, fotos e vídeos do imóvel, fotos com pretendentes, fichas de visita – documento essencial para provar que um pretendente possa ser tornar um futuro comprador -, contas de telefone para comprovar ligações com o vendedor e o comprador, até mesmo selfies são importantes para comprovar que o profissional fez a aproximação do comprador e do vendedor – detalha Fabio Peixoto.

RESULTADO ÚTIL DA CORRETAGEM

É importante explicar que não há necessidade da lavratura da escritura definitiva para os honorários serem devidos. Atualmente o que prevalece é o resultado útil da corretagem, contido no artigo 725 do Código Civil, que em um cenário de existência de instrumentos como um sinal confirmatório ou promessa de compra e venda, os honorários são devidos. 

Aqui é necessário abrir um parênteses para entender o que representa esse sinal também conhecido como arras, que podem ser de dois tipos diferentes. Nesse sentido é importante explicar que nas Arras Penitenciais as partes concordam e definem um prazo para que possa existir a desistência do negócio.

Nas arras confirmatórias não existe possibilidade de cancelamento do acordo, transmitindo mais firmeza na negociação e portanto não cabe desistência. O modelo que representa a melhor opção para as partes e para o corretor de imóveis são as arras confirmatórias, que não permitem o arrependimento e visam a concretização da negociação. A partir do momento em que o corretor de imóveis tendo a incumbência de venda, obtendo o resultado útil que é o sinal confirmatório ou até mesmo quando a escritura de compra e venda for lavrada, caso não tenha recebido os honorários, o profissional pode ingressar com uma ação judicial para ter o seu direito garantido. É uma ação muito comum e bastante conhecida. – O artigo 725 é um artigo protetivo do corretor de imóveis e estabelece que o profissional merece a comissão caso exista incumbência, a aproximação do comprador e do vendedor e caso exista um documento que ligue as partes, que podemos chamar de amarração do negócio. Então introduziu a noção de que não é necessária a escritura para que o corretor de imóveis receba a comissão. 

Na prática o que se vê no mercado, até porque o comprador recebe a maior parte do valor na escritura, o pagamento da comissão é atrelado a este documento, mas o direito é devido a partir do sinal confirmatório e promessa de compra e venda – comenta Fabio Peixoto. Mas a escritura pode até mesmo não ocorrer e ainda assim os honorários serão devidos porque se o corretor teve a incumbência e fez a aproximação das partes tendo sido elaborado o sinal confirmatório e sem que haja qualquer tipo de culpa do profissional para que não se tenha lavrado a escritura, o negócio for desfeito, isso significa que é direito do corretor receber pelo trabalho realizado. 

Lembrando que uma atenção especial que o corretor de imóveis deve ter é que se for o caso de um financiamento imobiliário o profissional não deve precipitar o sinal confirmatório, ou seja, é necessário que haja a aprovação do financiamento e que seja informada ao corretor para que possa elaborar o documento.

SINAL E ÉTICA

Num momento em que se debate amplamente as questões éticas e iniciativas profissionais, obter a comissão através do princípio de pagamento ou sinal requer do corretor de imóveis ainda mais cuidado nos trâmites até a conclusão da negociação, já que se por falha do profissional da intermediação durante a negociação, a mesma não seja concretizada, além de devolver os honorários recebidos caberá nesta situação indenização, de acordo com o artigo 723 do Código Civil que aponta a necessidade do profissional ser diligente e prudente na negociação de imóveis, podendo ter complicações no futuro caso haja com imprudência. 

O Creci-RJ como instituição de registro e fiscalização da categoria dos corretores de imóveis recebe todos os dias por parte da sociedade representações contra profissionais que agem de má-fé e acabam impactando na reputação de toda uma categoria. Diante das reclamações recebidas pelo setor Jurídico do Conselho, a retenção do sinal de forma indevida (40%) e o não repasse do valor do aluguel (40%) representam 80% das queixas efetuadas pelos clientes. São números alarmantes. – Da mesma forma que o profissional deve buscar os seus direitos quando a comissão for devida e não for paga pelo cliente é necessário entender que é repugnante esse grande registro de reclamações contra profissionais que retém o valor do sinal e “desaparecem do mapa” e não continuam aquilo que é o dever de todo o corretor de imóveis que é o de concluir as negociações imobiliárias com eficiência e profissionalismo – resalta Fabio Peixoto. – Precisamos extinguir do mercado os profissionais que atuam sem zelo e profissionalismo, que adotam práticas antiéticas e ferem toda uma categoria. É preciso atuar com conhecimento e boas práticas para fidelizar o cliente e ser um profissional reconhecido. Seja para moradia ou para investimento, o corretor de imóveis atua para realizar o sonho das pessoas e todo esse processo deve ser pautado pelos princípios da ética – finaliza o presidente do Creci-RJ, Manoel da Silveira Maia.

http://creci-rj.gov.br/a-comissao-do-corretor-de-imoveis-em-detalhes/

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Conheça as taxas e impostos cobrados na venda de imóveis

Negócio é visto como boa opção de retorno financeiro a médio e longo prazo 

 

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Investir em imóveis sempre foi uma garantia de tranquilidade e boa rentabilidade futura do dinheiro aplicado. Alguns podem pensar que a crise econômica do País mudou esse cenário, mas pelo visto se enganaram.
O importante é saber em que terreno está pisando e conhecer todas as taxas e impostos aplicados ao concretizar uma negociação.
“O imóvel continua sendo o investimento mais seguro que se pode fazer, seja o comercial ou o residencial, especialmente quando não se busca liquidez imediata”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP).
O conhecimento sobre taxas e impostos ajuda a projetar valores e evitar prejuízos ou desilusões durante as negociações. “Quando alguém está interessado na aquisição de imóveis, deve procurar um tabelião de notas, ele dará todas as informações necessárias para segurança da aquisição, bem como os custos”, diz José Henrique do Nascimento, responsável pelo 2º Tabelião de Notas de Santos (SP).

 

 Conheça as cobranças existentes em uma negociação de compra e venda de imóvel (Foto: Shutterstock)


Com uma valorização menor dos imóveis, o impacto das taxas e impostos pode ser mais sentido. Abaixo, veja as cobranças existentes em meio a uma negociação de compra e venda. É importante dizer que cada um tem sua particularidade. Empreendimentos novos, por exemplo, têm tarifas diferentes de usados.

Corretagem

No momento em que um negócio é fechado, a incorporadora paga de 6% a 8% do valor do imóvel à corretora, responsável pela venda. Geralmente as construtoras já agregam no valor do produto, a quantia da corretagem para pagar os corretores.

Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI) – imóvel novo

A cobrança de, em média, 1% do valor do imóvel é paga à incorporadora pela prestação de serviços de assistência técnica e jurídica durante a negociação do contrato.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

A taxa cobrada pela Prefeitura varia de acordo com cada município. No caso de São Paulo a cobrança é de 3% do valor do imóvel. Trata-se de um imposto e deve ser pago dentro de prazo estabelecido pela própria administração local, assim que finalizada a negociação.

Escritura pública

O valor é cobrado de quem não financiou o imóvel. Ele é pago cartório e o custo é diferente de estado para estado, variando de acordo com o preço do bem. A lista com os preços pode ser acessada no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Registro do imóvel

Outra taxa cobrada pelo cartório e que vai ser calculada com base no valor de venda do imóvel. Deve ser paga após o ITBI e a escritura. O valor também pode ser consultado no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB).

Taxa de interveniência – imóvel novo

Só é cobrada a taxa, de até 2% do imóvel, quando o comprador recebe as chaves e decide concluir o financiamento da casa ou apartamento em outro banco, que não o indicado pela incorporadora.

Taxa de cessão de contrato – imóvel novo

É cobrado pela incorporadora quando o imóvel é vendido pelo primeiro dono com parcelas, referentes ao financiamento, em aberto. Como o negócio ainda não foi completamente quitado, é como se a casa ou aparamento ainda pertencesse à construtora que pede de 2% a 5% sobre o preço da unidade para repassá-la ao novo comprador, que passa a ser responsável pela conclusão do financiamento.

Taxa de evolução de obra – imóvel novo

Custa em média 2% do valor do imóvel. Ela é paga à construtora e somente em caso de financiamento, onde o valor é diluído nas parcelas. É como se o comprador pagasse os juros dos produtos e equipamentos usados na obra durante o tempo de construção.

Custo do financiamento

O comprador também deve se atentar ao Custo Efetivo Total (CET), que é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito, como seguros e serviços, que por vezes podem ser negociadas e até cortadas.

Para quem vende:

Corretagem

O corretor em São Paulo deve receber de 6% a 8% sobre o valor do imóvel a cada conclusão de venda consumada. O índice pode variar dependendo do Estado.

Imposto de renda sobre o ganho de capital

Após vender o imóvel, é preciso pagar 15% à Receita Federal sobre os valores ganhos. No entanto, como geralmente as taxas de ITBI, juros do financiamento e das corretagens estão atreladas ao preço do bem não há como há como fazer dedução. O abatimento exato pode ser feito se as demais custas tenham sido pagas à parte.

Estar isento do imposto aquele que estiver vendendo o único imóvel e se o valor for inferior a R$ 440; quem destinar todo o dinheiro recebido na compra de outros imóveis residenciais no Brasil. Porém, deve pagar o imposto proporcional ao montante que não for usado em um prazo de 180 dias após a venda. Também terá direito às isenções quem não vendeu o imóvel residencial nos últimos cinco anos.

Despesas com documentação

O proprietário do imóvel precisa ter em mão diversas certidões antes de vender o bem. Despachantes e cartorários podem ajudar na obtenção desses documentos, mas para isso é cobrado um valor que, em média, varia de R$ 400 a R$ 600.

Mulheres têm vantagens no mercado imobiliário 

 

No setor em que os homens são maioria, elas se destacam pela sensibilidade no momento da negociação 

 

ZAP Pro

O mercado imobiliário ainda é masculino, mas as mulheres estão ganhando cada vez mais espaço. E não ficam em desvantagem, pelo contrário. “A mulher fecha negócio mais facilmente, porque ela consegue passar um número maior de informações quando vai mostrar um imóvel. Tem a visão feminina do local e é mais delicada. Nesse sentido, leva vantagem”, opina a corretora de imóveis Elenice Soares Araújo, de 52 anos.

Elenice atua a 18 anos na mesma imobiliária, a Kaza Ribeiro, em São Paulo. “Não pretendia ser corretora, entrei para ser auxiliar de escritório, mas não demorou um mês para eu ser atraída pelo trabalho de corretora. Pedi para a chefia, virei atendente de locação e pouco depois tirei o Creci”, conta ela, que hoje é gerente da equipe de locação.

No setor em que os homens são maioria, elas se destacam pela sensibilidade no momento da negociação (Foto: Shutterstock)

 

 

 

A corretora avalia que há aproximadamente cinco anos aumentou a quantidade de mulheres interessadas na profissão. Para aquelas que têm interesse, ela dá o recado. “Não é fácil, o mercado é difícil, tem que batalhar muito. A concorrência é grande e muitas vezes desleal. Mas vale a pena. Se fizer um bom trabalho, você tira um valor razoável, além de ser gostoso, conhecer muita gente”.

Igualdade 

 

Palestrante e especialista na conversão do atendimento imobiliário por meios digitais, Roberta Delunna frisa que as mulheres corretoras ganham a mesma comissão que um homem na tratativa imobiliária, saindo da desigualdade salarial que ainda é presente na maioria dos setores.

“A mulher, quando hábil para função de corretora de imóveis, vai concluir mais vendas do que o homem. No geral, o gênero feminino vende mais, porque é mais sensível e reacional com a vida humana. A mulher tem mais facilidade de enxergar a vida do outro, se coloca mais facilmente no lugar da outra pessoa”, diz Roberta, que á autora do site Corretor Conectado.

Para a especialista, o preconceito ainda é grande com o sexo feminino. “Quando a mulher é competente profissionalmente e se destaca, o mercado em geral começa a boicotar suas ações. Como o mercado é masculinizado, ela começa a perder oportunidades de vagas em plantões ou acessos a clientes que poderiam comprar com ela. Isso acontece muito”.

Roberta afirma que as mulheres estão estudando muito para se aprimorar e vender cada vez mais. “A maioria dos meus alunos são mulheres que querem vender mais pela internet e deixar o atendimento presencial para segundo plano. Elas captaram que podem atender muito bem, ganhar o cliente sem mostrar o rosto e, sim, a competência”.

Entre as dicas para as iniciantes, a palestrante acha importante conhecer a empresa e o gerente com quem a mulher pretende trabalhar,usar a internet para captar clientes, estudar diariamente conhecimentos gerais e questionar colegas que já atuam no mercado.

“Mergulhe de cabeça, porque isso é bom demais, não demonstre medo e, sim, coragem. Não acredite em tudo o que ouve e tenha um foco, um objetivo. Por exemplo, uma grande viagem para se presentear”, ensina.

Aprenda a lidar com objeções do cliente durante a venda do imóvel

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Nem todo dia o corretor de imóveis se depara com pessoas simpáticas, que só fazem elogios e fecham negócio rapidamente. Pelo contrário, os clientes estão a cada dia mais exigentes, querem saber todos os detalhes, comparam e questionam qualquer possível defeito. Se o corretor não quer perder o negócio de cara, a orientação é ter paciência e respostas claras.

“Todo profissional que trabalha lidando com cliente sabe que, eventualmente, terá que descascar alguns caroços. Fazer exigências faz parte do processo de negociação. O passo número um é estar focado no atendimento. Os clientes que fazem muitas perguntas são detalhistas e o corretor preparado vai saber responder com clareza”, explica Alexandre Frickmann, executivo comercial que atua há mais de 14 anos em posições de liderança nas áreas de Vendas e Marketing.


Ter paciência e responder a todos os questionamentos de forma clara fundamental para vencer as barreiras (Foto: Shutterstock)

Segundo Frickmann, o corretor deve ter serenidade, porque alguns fatores influenciam o cliente. Por exemplo, pode ser a compra do primeiro imóvel, que é envolvida pela da insegurança de fazer a escolha certa. O interessado está no direito dele de perguntar e fazer suas exigências coerentes.
“Claro que existem os chatos. Tem cliente que prefere exercer esse papel ao invés de simplesmente dizer que não gostou do imóvel, que ficou acima do que pode pagar. Mas o bom profissional de vendas sabe lidar com essas situações sem perder a compostura”.

Diante de apontamentos negativos, a solução será buscar um imóvel mais adequado. Por mais que o corretor tenha argumentos positivos contra cada indicação negativa do cliente, o profissional tem que ter o discernimento de saber em que momento e o que é cabível de argumentar.

“Se o cliente não gostou do apartamento porque é pequeno para o que deseja, não adianta o corretor insistir reforçando que é sol da manhã e está no preço de oportunidade. Se é pequeno na concepção do cliente, então não há solução, partimos para buscar novas alternativas”.

Melhor não ter

 

Especialista em psicologia aplicada em negócios e programação neurolinguística, Carlos Cruz explica que o corretor deve amortecer a objeção, evitando argumentar. Primeira é preciso entender o que está por trás dela.

“Uma objeção é como se fosse um soco, se eu bater de frente é pior. Quando o cliente diz que está caro, o corretor pode falar que entende a preocupação com o investimento e que está buscando uma solução para atender à necessidade. Ou seja, se coloca ao lado dele. E aí sim, mostra os diferenciais, os benefícios que o imóvel pode proporcionar”.

Aumenta o valor máximo do imóvel para compra com FGTS

Do Zap

Segundo o governo federal, o valor máximo para compra dos imóveis com recursos do FGTS valerá em todas as regiões do País, mas somente até o fim de dezembro.

Nesta quinta-feira, o Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu aumentar o valor máximo de avaliação de imóveis que podem ser financiados com o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para R$ 1,5 milhão.

Juros mais baixos para quem deseja 

comprar a casa própria (Foto: Shutterstock)

O valor máximo do imóvel subirá de R$ 950 mil em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e de R$ 800 mil nas demais regiões do País para até R$ 1,5 milhão. Novembro foi a última vez que os valores haviam sido reajustados. A nova regra vale apenas para a aquisição de  imóveis residenciais novos contratados no ano de 2017. O novo limite entra em vigor na segunda-feira (20).

De acordo com o Ministério do Planejamento, a medida ampliará o acesso dos mutuários a financiamentos mais baratos.

O governo analisou que com a mudança, os mutuários terão acesso não só às taxas de juros aplicáveis ao SFH, que são mais baixas do que aquelas vinculadas a outros tipos de operações imobiliárias, mas à possibilidade de movimentar os recursos de suas contas vinculadas do FGTS para o pagamento de parte das prestações ou para a amortização dos financiamentos, os demais requisitos legais e regulamentares que regem o fundo precisam ser observados.

Veja também, novas regras do FGTS:

 

Depois de 20 meses, preço do aluguel residencial tem alta

Do Zap

Segundo o relatório divulgado pelo índice FipeZAP, os preços de locação residenciais no Brasil registraram aumento nominal de 0,17% em janeiro deste ano. Esse foi o primeiro aumento nominal depois de 20 meses. Apesar disso, quando comparado com o nível de janeiro de 2016, o Índice FipeZAP de Locação acumula variação de -2,90%.

Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) nos últimos 12 meses (+5,35%), o Índice FipeZAP de Locação teve uma queda real de 7,84% no período. Todas as cidades monitoradas mostraram resultados inferiores à inflação nesse mesmo intervalo de tempo, sendo que apenas em Santos não houve queda nominal no preço médio de locação.

O relatório mostra que se compararmos o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em janeiro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel caiu para 4,3%.

Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos contratos. Normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado/ Faculdade Getúlio Vargas) ou por outros índices de correção. Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando. Além disso, ao comparar o preço de locação com o preço de venda dos imóveis, é possível ter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento.

– Variação negativa: É quando acontece uma queda no nível do indicador em questão;

– Inflação esperada: Expectativa de inflação coletada pelo Banco Central;

– Taxa nominal: Taxa sem ajustes inflacionários;

– Taxa real: Diferença entre taxa nominal e a inflação do período. É o preço real, o poder de compra.

– Inflação: Variação dos preços;

Saques do FGTS devem injetar R$ 40 bi na economia

Do Zap

O saque do FGTS ( Fundo de garantia por tempo de serviço) está previsto para começar no mês que vem e deve injetar R$ 40 bilhões na economia. Os saques ajudam a economia a voltar a crescer e as previsões são otimistas. O dinheiro disponível nas contas inativas pode ajudar a quem precisa quitar dívidas ou a fazer poupança.

Os saques ajudam a economia voltar a crescer (Foto: Shutterstock)

Essa projeção de R$ 40 bilhões na economia representa 0,5 ponto percentual do PIB (Produto Interno Bruto), que é o total das riquezas do País.

Essa é uma boa notícia também para o mercado imobiliário, pois as pessoas terão acesso ao saldo e poderão utilizar na compra ou aluguel de um imóvel.

Se você precisa consultar o saldo das contas inativas pode acessar o site do FGTS ou da Caixa Econômica Federal. Ou baixar os aplicativos que estão disponíveis para smartphones e tablets.

Caixa diminui juros de empréstimo imobiliário de menor risco

Do Zap

Na última quarta-feira (1), a Caixa Econômica Federal anunciou que pretende passar a oferecer taxas menores no crédito imobiliário para clientes de menor risco.

O que são clientes de menor risco? São considerados os que derem uma entrada maior ou tomarem empréstimos de prazo mais curto, disse o vice-presidente de Habitação do banco estatal, Nelson Antonio de Souza. Taxa de juros padronizadas para correntistas já são oferecidas pelo banco.

O Banco não pretende anunciar novos cortes de juros (Foto: Shutterstock) 

Mercado imobiliário pela recessão

 A Caixa com cerca de 67% do mercado de financiamento habitacional, tem a intenção de incentivar o mercado imobiliário que foi fortemente afetado pela recessão no País.  O banco estatal federal foi o primeiro a divulgar  os cortes nas taxas de juros para o setor em novembro, após o Banco Central ter iniciado em outubro um ciclo de cortes da Selic.

Levando em conta outros fatores de risco, como a capacidade de pagamento dos tomadores, o banco não pretende anunciar novos cortes de juros no financiamento, explica Souza.

“O assunto corte de juros não está em discussão agora na Caixa”, disse. Segundo o executivo, o banco desembolsou R$ 11,5 bilhões para financiamento imobiliário em dezembro, quase o dobro da média mensal registrada na primeira metade do ano.

CORRETOR DE IMÓVEIS, ATENÇÃO AOS RISCOS NA PERÍCIA JUDICIAL

Do Diário das Leis

Andersom Bontorim*

Corretores de Imóveis podem, e efetivamente são, nomeados por juízes para serem Peritos Judiciais. Esta é uma excelente oportunidade profissional, tanto enquanto atividade, quanto para ganhos financeiros. Contudo, nem tudo são flores... Grandes oportunidade trazem muitos desafios e grandes riscos.

Dentre as atividades dos Corretores de Imóveis está a avaliação imobiliária, a qual, uma vez realizada, é circunstanciada por escrito em documento intitulado PTAM - Parece Técnico de Avaliação Mercadológica. Todo e qualquer Perito Judicial, em conformidade com o Art. 465 do CPC (Código de Processo Civil), entrega ao juiz o Laudo Pericial. No caso dos Corretores de Imóveis, o Laudo Pericial nada mais é que o PTAM devidamente elaborado contendo os requisitos mínimos listados no anexo IV do Ato Normativo COFECI 001/2011, o qual responde ao Art. 13 da Resolução COFECI 1066/2007, em conformidade à Lei 6.530/78.

O grande risco está no caso do, então nomeado, Perito Judicial apresentar um laudo contendo uma conclusão errada, malfeita, ou mesmo tendenciosa ao interesse de uma das Partes do processo judicial. É comum, dá-se o nome de Falsa Perícia, o que caracteriza crime. Atenção! Não é uma mera contravenção, mas sim um crime, conforme Art. 342 do Código Penal Brasileiro, que afirma ser crime “Fazer AFIRMAÇÃO FALSA, ou NEGAR ou CALAR A VERDADE como testemunha, PERITO, contador, tradutor ou intérprete em PROCESSO JUDICIAL, ou administrativo, inquérito policial, ou em juízo arbitral”; sendo punível com pena de reclusão que varia de 2 a 4 anos, além de ter que pagar multa. Mas se o perito, mesmo depois de ter entregue o laudo pericial, percebe o erro, então, antes de haver um processo a respeito desse ilícito, deve se retratar e declarar a verdade entregando um laudo revisto, para, dessa forma, o fato deixar de ser punível.

Se não bastasse esse risco, o Perito responde pelos prejuízos causados a qualquer uma das partes, por dolo ou culpa de informações inverídicas e, segundo o Art. 158 do CPC, ficará inabilitado para atuar em outras perícias no prazo de 2 (dois) a 5 (cinco) anos, independentemente das demais sanções previstas em lei, devendo, ainda, o juiz comunicar o fato ao respectivo órgão de classe. No caso dos Corretores de Imóveis, o órgão de classe é o CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis da sua região, o qual adotará medidas que entender cabíveis.

Portanto, o perito judicial responde civil e criminalmente pelos erros, omissões, desídia e venalidade. Desídia é o comportamento com a tendência para se esquivar de qualquer esforço, ou seja, falta de atenção, falta de cuidado, desleixo, preguiça, ou mesmo, negligência. Venalidade é o ato de receber valores ilícitos na prática de um ofício, em outras palavras, é a característica de quem aceita suborno ou se corrompe com facilidade.

O perito judicial deve exercer sua atividade com muito zelo e pontualidade, respeitando, com muita atenção, os prazos. Caso o perito judicial, sem motivo justificável, der causa a adiamento de alguma audiência, responderá pelas despesas acrescidas. Além disso, o perito judicial que, sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe foi assinado, poderá ser substituído. A falta de conhecimento técnico ou científico do perito também poderá ensejar sua substituição. O perito substituído deverá restituir, em até 15 (quinze) dias, os valores de honorários que porventura tenha recebido em adiantamento pelo trabalho de perícia não realizado, sob pena de ficar impedido de atuar como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos.

As providências contra o Perito podem ser requeridas diretamente pelo juiz, por qualquer uma das partes, pelo Ministério Público, assim como pelo Conselho da profissão (o CRECI para os Corretores de Imóveis). Lembrando que o perito poderá ter que ressarcir a parte prejudicada, poderá ter que pagar multa, poderá ficar inabilitado de ser nomeado perito por período que varia de 2 a 5 anos, poderá ter que cumprir pena de reclusão, e, se não bastasse tudo isso, também incorrerá nas sanções do seu órgão de classe, podendo, portanto, ser autuado e, neste caso, deverá pagar multa ao Conselho, correndo o risco, ainda, de sofrer suspensão da sua inscrição profissional.

Ser perito judicial, ainda que seja uma atividade interessante, gratificante, estimulante e, certamente, lucrativa, é também lotada de riscos e exige, portanto, muita atenção e muito cuidado por parte de quem a assume.

O Corretor de Imóveis, para ser um bom perito e evitar problemas futuros deve participar de mais do que apenas um curso sobre Avaliação de Imóveis, para aprender os vários cálculos para a correta homogeneização dos dados da amostra (imóveis referenciais), em conformidade às características do imóvel avaliado, seu estado de conservação, idade e localização. Além disso, é fundamental que estude o Código de Processo Civil e participe de cursos específicos sobre perícia judicial para ter maior embasamento legal a respeito da produção da prova pericial.

Pense nisso, prepare-se e faça bons negócios!

* O Autor é graduado em Marketing e Vendas, Jornalista, Corretor de Imóveis, Conciliador e Mediador Judicial Certificado pelo CNJ, Professor do curso PROECCI - Programa de Educação Continuada ao Corretor de Imóveis do CRECISP, Autor do Livro “Educação Emocional Aplicada – método PRACT (www.metodopract.com.br), Sócio fundador da Faz Sentido Desenvolvimento Pessoal e Profissional e atualmente Chefe do Setor de Educação Continuada no CRECISP.

Dicas para financiar a compra do imóvel

Do CrediPronto

A compra de um imóvel financiado deve cumprir um conjunto de etapas, as quais se forem respeitadas, poderão anular imprevistos e prejuízos durante todo o processo.

Com base nestas considerações, o blog da Lopes preparou quatro dicas para facilitar a sua caminhada rumo a realização da casa própria.

Limite de crédito

A compra de um imóvel financiado deve cumprir um conjunto de etapas, as quais se forem respeitadas, poderão anular imprevistos e prejuízos durante todo o processo.

Informe-se a respeito do seu limite de crédito antes de buscar o imóvel, e importante para agilizar a efetivação do negócio e ter uma real noção da quantia total que você tem possibilidade de financiar, busque nas instituições bancárias por informações sobre carta de crédito, as quais são financiamentos pré-aprovados.

Estas cartas de crédito possuem validade e variam entre 4 a 6 meses dependendo da instituição bancária.

Taxa

A melhor forma de se evitar pagamento abusivo de taxas de juros durante o decorrer do financiamento é visitar todas as instituições bancárias possíveis em sua cidade em busca de simulações e informações sobre as taxas de juros cobradas para financiamento imobiliário.

Converse com os gerentes e tente negociar estas taxas. Geralmente, elas podem ser reduzidas, caso você opte por transferir os seus recebimentos de salários e movimentações financeiras para o banco, o que pode fazer com que o financiamento de em uma instituição torne-se mais atrativo do que em outra.

FGTS

Se você possui FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), a utilização do valor contabilizado neste fundo é de grande ajuda, pois pode servir tanto como entrada, como também para amortização de saldo devedor.

SAC ou PRICE?

Em termos de montante total a ser pago até o término do financiamento pela instituição bancária, a modalidade SAC torna-se mais atrativa, visto que o valor amortizado da dívida total no pagamento da parcela mensal é bem maior que na opção PRICE.

A modalidade SAC inicia com uma parcela maior do que na PRICE, no entanto as parcelas são decrescentes na tabela SAC e fixas na tabela PRICE.

Mercado imobiliário comemora redução dos juros e prevê uma retomada futura

Do site Publicidade Imobiliária

Ainda não está claro o quanto a diminuição da Taxa Selic em 0,75%, anunciada semana passada, dia 11, vai ajudar na retomada das atividades no setor imobiliário, em crise há mais de dois anos e ameaçado pela instabilidade política no país. Mas por via das dúvidas, os líderes do segmento na Bahia tratam de elogiar a medida, até pelo receio de que o governo volte atrás na tendência de redução dos juros.

A lógica é a seguinte. Com juros menores, investimentos como os fundos de renda fixa remuneram menos e podem levar quem tem dinheiro aplicado a migrar para investimentos de risco, como a construção. Caso isso se concretize, a influência em novos lançamentos só deve ser percebida daqui a quatro ou cinco meses.

Mas com a redução dos juros também no financiamento aos compradores de imóveis, empresários e corretores de imóveis apostam em um aumento imediato da procura aos estandes. “Meus corretores já perceberam um aumento nas visitas na última semana”, afirma Marcos Melo, 1º vice-presidente da Associação de Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário (A Demi-BA) e sócio da Franisa Empreendimentos.

Impacto Imediato No Mercado Imobiliário

Melo acredita que vai levar entre 120 e 180 dias para que a redução dos juros comece a se materializar em forma de benefícios ao setor, mas comemora desde já. “Por si só, já é uma medida que traz impacto imediato, como o aumento das procura por imóveis”, afirma o executivo.

O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia (Creci-BA), Samuel Arthur Prado, é um dos que acreditam na importância de apoiar a redução da taxa de juros como um fator psicológico relevante. “Independente de quem esteja no governo, essas são medidas que precisam ser apoiadas. Caso haja uma percepção de que não há um impacto positivo talvez haja uma decisão de reverter”, afirma Prado.

Defensor ferrenho da redução de juros, o presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon), Carlos Henrique Passos, se mantém cauteloso. “ É um fato a ser comemorado, porque pode sinalizar a retomada do investimento no segundo semestre. Mas é preciso que reduza ainda mais a taxa”, afirma Passos.

O presidente do Sindicato da Habitação, Kelsor Fernandes, também declarou estar moderadamente otimista. “Toda redução na taxa de juros é importante, mas seria importante que houvesse um corte mais acentuado”, afirma. Fernandes reconhece, entretanto, que após três quedas consecutivas de 0,25%, o corte de 0,75% deixou o mercado positivamente surpreso.

Sobre a decisão de liberar o saque das contas inativas do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o setor evitou fazer críticas contundentes, mas os executivos admitem que esse é um recurso importante para o setor.

“A maioria das pessoas tem menos de um salário mínimo. Mas no total são R$ 30 bilhões”, afirma Samuel Prado, do Creci.

Administrado pela Caixa Econômica Federal, o FGTS é uma das principais fontes de financiamento do setor da construção civil e das obras de saneamento básico em todo o Brasil.

Na última quarta-feira, o governo voltou atrás e anunciou que nem todas as contas inativas poderão ser sacadas.

Fonte: A TARDE

Saiba quais são os fatores que influenciam nos valores dos imóveis

Especialistas ouvidos pelo ZAP Pro apontam principais pontos que fazem com que residência seja mais rentável

Do Zap

Se o cliente planeja vender, comprar ou alugar um imóvel, o corretor deve estar atento às principais características que fazem com que aquela casa ou apartamento custe ou valha mais. “As pessoas vão atrás de localização, estado do imóvel, vista livre, preço do condomínio, entre outros. Ao final, o valor é uma junção de todos esses quesitos”, diz o consultor Gabriel Negrão. O tamanho do imóvel também entra nessa conta. “Hoje em dia, os apartamentos estão cada vez menores. Na comparação com o mesmo número de cômodos, um com metragem maior vai sempre levar a melhor. Vale conversar com um cliente interessado em um imóvel se ele prefere uma residência nova e menor ou mais antiga e ampla”, diz a corretora de imóveis Regiane Barros.

Localização:

É o principal e mais importante fator da lista. Cada bairro tem seu valor médio de metro quadrado, e a avaliação de apartamentos se baseia por isso. Os bairros mais valorizados de cada cidade ganham o ‘status’ por infraestrutura, áreas de lazer, proximidade com outros pontos principais e IDH, o índice de desenvolvimento urbano, medida comparativa de riqueza, alfabetização, educação, entre outros. E é claro: os apartamentos mais caros e bem vistos da cidade estão nesses locais. Se o imóvel do cliente está localizado neste “cinturão” de bairros importantes, vai valer mais naturalmente.

Estado de conservação do imóvel:

Se é um imóvel que precisa de reforma, o valor, a grosso modo, tem de ser calculado descontando quanto se gastaria com a reforma. Em um apartamento avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, se um arquiteto calcular que o gasto em obras é de R$ 200 mil, o imóvel seja vendido por R$ 800 mil – e o corretor pode até ajudar nessa negociação. Apartamentos com armários e buffets embutidos, seja nos quartos, banheiros e cozinha, são melhores vistos. Vale convencer o cliente a fazer um “pente fino” no que está ruim e melhorar o aspecto de alguns cômodos. Um reforma básica e rápida pode ser um bom negócio antes de colocar o imóvel para alugar ou vender.

Planta:

A distribuição dos cômodos na planta e suas metragens contam muito. O “mundo ideal” é que os quartos, por exemplo, sejam praticamente do mesmo tamanho – e não um que só caiba uma cama e o outro o armário. Com a safra de novos apartamentos muito pequenos, os antigos e com o mesmo número de dormitórios saem na frente pela metragem maior. Vale conversar com um cliente interessado em um imóvel se ele prefere uma residência nova e menor ou mais antiga e ampla.

Vista e andar:

Imóveis em andares mais altos de um edifício são os mais procurados, logo tendem a valer mais por questões de privacidade em relação a outros apartamentos, e por sua vista. Além disso, uma outra unidade que tenha janela para os fundos vale menos em relação a um com janela para a rua.

Preço do condomínio:

Imóveis com condomínio com valor muito alto tendem a vender com menos facilidade. É que o cliente leva em consideração o custo da despesa mensal e o quanto vai pesar em seu orçamento. Ele calcula ainda o quanto esse valor pode chegar por causa dos reajustes em alguns anos. Em uma busca para o cliente, deixe claro desde início o custo que ele terá com condomínio.

Estado de conservação do prédio:

Não é só o apartamento que deve estar em ordem. Todo o condomínio deve estar em dia com manutenção de pintura e revestimentos, jardinagem, estado da área de lazer, entre outros. O condomínio e sua aparência são o cartão de visitas para o imóvel. E isso pode atrair mais ou menos interessados.

Garagem:

Descoberta ou não, a área reservada aos veículos do morador sempre pesa no valor final do imóvel. Dependendo do bairro, uma vaga de garagem pode incrementar em até R$ 200 mil no preço final do apartamento. A comodidade também tem seu valor. Dessa forma, numa busca para um cliente, por exemplo, é bom saber suas necessidades – e descartar imóveis com vagas, caso ele não tenha carro.

Segurança:

Apartamentos em condomínios com vigilância na rua e na área do prédio, câmeras em elevadores e outras áreas comuns, portaria 24 horas e portões elétricos costumam a valer mais justamente pela oferta desses serviços, que rementem à segurança e integridade dos moradores.

Área de lazer:

 Apartamentos com piscina, brinquedoteca ou playground, quadras esportivas e academias costumam a ter mais valor agregado. O chamado “lazer completo” atrai clientes que querem a facilidade de desfrutar das atividades extras sem sair de casa.